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チェスター相続税実務研究所

貸し付けられている雑種地の評価

2015/10/06

相続した土地の中に、タクシー会社に貸し付けていた土地があります。タクシー会社は、営業所及び車置き場として利用しており、営業所である建物は非堅固な構築物で、固定資産税も課税されておらず賃借権の登記もされていません。また、権利金その他の一時金の授受はありません。車置き場にはアスファルトが敷いてあり、タクシー会社側が敷いたものです。契約期間はあと3年残っています。この場合、当該土地はどのように評価すればよいでしょうか。貸宅地として評価することができますか。

タクシー会社は車を置くことが主たる目的であると考えられるので、建物の所有を目的とした賃貸借契約ではないため借地権には該当しません。よって貸宅地としての評価はできないでしょう。
構築物(事務所、アスファルト)の敷地として貸していると解されますので、財産基本通達86「貸し付けられている雑種地」として評価することになるでしょう。
具体的には、雑種地の自用地価額から、賃借権の価額を控除した金額によって評価することとなります。
この時の賃借権は、下記の2種類に分けられます。

(1)地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
   ・賃借権の登記がされているもの
   ・設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの
   ・堅固な構築物の所有を目的とするもの など

(2)(1)に該当する賃借権以外の賃借権

当該賃借権は、(2)に該当しますので、次の方法により算定したいずれか低い方の価額が、当該土地の評価額となります。

①雑種地の価額(自用地評価額)-(雑種地の価額×残存期間に応じる相続税法23条に規定する地上権の割合×2分の1)
②雑種地の価額 - (1-残存期間に応じる下表に掲げる割合)

貸し付けられている雑種地の評価

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