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チェスター相続税実務研究所

狭小な土地の評価

2015/04/20

家屋の建築が不可能な狭小土地(前提条件は下記のとおり)についての評価を行う場合、どのような評価方法があるのでしょうか。

【前提条件】

・周囲を売却した後の残地で20㎡
・路線価のついた道路に面しており、その路線価は当該土地の個別事情を考慮してつけられたものではない。
・建物の建築ができない(敷地面積の最低制限に満たない※)
・路線価で評価した場合の相続税評価額が、「時価」よりも明らかに高い

このような土地について個別事情を考慮していない路線価によって評価することは、相続税法22条に定める「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により」という原則に反することになります。よって、財産評価通達の定めを適用して評価することは相当でないと考えられます。

評価方法としては、不動産鑑定による評価、利用価値が著しく低下していることによる10%の減額調整の適用可否、建築制限によるしんしゃく割合を考慮した減額調整の適用可否、国税庁長官の指示(事前相談)による個別評価などが考えられます。いずれにしても、その土地の規模や形状、道路付など、どのような制約がかかっているのかを予め調査しておくことが大切です。

※敷地面積の最低限度は定められた時点における利用状況や分割の状況等により取り扱いが異なります。

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