チェスター相続税実務研究所

　取引相場のない株式を評価する場合、純資産価額方式において課税時期前3年以内に取得した土地の価額については、課税時期における通常の取引価額により評価すると規定されています。この土地が賃貸住宅の敷地の用に供されている宅地である場合は、いわゆる貸家建付地として評価してもいいのでしょうか。

　課税時期前3年以内に取得した土地であっても、その取得後に建物を建築してその建物を貸家の用に供していた場合、貸家建付地として評価します（財産評価基本通達26）。

ただし、その土地がその取得時から貸家建付地であった場合には注意が必要です。賃貸中の不動産を売却しようとする場合、賃借人が賃料を支払ってくれる収益物件として売買するのか、賃借人が賃貸借契約を終了させてくれることを期待して売買するのかによって、売買代金が異なるためです。

前者であれば、賃料収益を還元した価格設定になり、場合によっては、公示価格等を基準とした相場の価格より高い場合もありうるでしょう。

しかし、後者では、賃借人の存在を負担と考えるため、賃貸借契約を終了させ、退去させる費用を反映した低価格の設定となります。よって、取得時から貸家建付地である場合には、通常の取引価額を計算する際は注意が必要です。

　課税時期における通常の取引価額についてですが、路線価を基に評価した価額ではなく、通常の取引価額に相当する金額によって評価することが相当です。

　もし通常の取引価額を把握することが困難である場合には、評価宅地の取得価額に取得した時期から課税時期までの間の地価変動率を乗じて計算した価額を課税時期の取引価額として取り扱うことができます。その地価変動率は、簡便的に取得した時期及び課税時期における評価宅地の正面路線価を基に計算することができます。その簡便的な地価変動率を取得価額に乗じて計算した価額が、課税上は取引価額と取り扱って差し支えないと考えられます。

評価時期の取引価額＝A×（B÷C）
A=評価宅地の取得価額（自用地としての価額）
B＝課税時期における評価宅地の正面路線価
C=評価宅地を取得した年分の正面路線価

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