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海外不動産の相続税評価

日本国内で不動産を購入すると、時価と相続税評価額に乖離が生じて、相続税が節税になるという対策は有名ですが、国外不動産を購入した場合にはどうでしょうか？

日本の土地の相続税評価をする際には、路線価という国税庁の指標を用いますが、この路線価は日本固有の指標であり、海外には路線価はありません。また固定資産税評価額がない国もあり、日本のように税務上の指標を用いて海外不動産の相続税評価額を求めることは難しいです。

この国外財産の評価方法については、国税庁が相続財産の評価方法を定めた「財産評価基本通達」で次のように記載されています。

5－2　国外にある財産の価額についても、この通達に定める評価方法により評価することに留意する。なお、この通達の定めによって評価することができない財産については、この通達に定める評価方法に準じて、又は売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価するものとする。
（国税庁　財産評価基本通達5-2（国外財産の評価））

専門用語で難しそうですが、簡単に解説しますと、次のようになります。

「海外にある財産も、日本と同じ方法で評価してくださいね。ただし日本と同様の方法による評価が難しい場合（路線価がない等）には、市場での売買価格やその分野に詳しい専門家から評価を出してもらってね」

具体的な海外不動産の相続税評価の方法

海外には、路線価がないため、日本と同様の方法によって海外不動産の相続税評価額を算出することは原則できません。ここでは具体的な海外不動産の相続税評価の方法を解説します。

現地の不動産会社に査定をお願いする

費用負担なく、評価を求める方法として、現地の不動産会社に査定を依頼する方法があります。対象不動産を売却すれば、いくらになるのか。まさに市場での売買価格となります。1社だけでは、評価額に差が生じることもあるため、可能であれば複数社に査定をお願いすることで適正な相続税評価額を国税庁に証明することができるでしょう。

不動産鑑定士等の専門家に評価を依頼する

海外にも日本と同様に、不動産評価の専門資格を有する専門家がいる国も多くあります。その不動産評価の専門家に評価を依頼することで相続税評価額を求めます。これがいわゆる通達上の「精通者意見価格」となります。注意点としては、意見書作成に関する費用（通常数十万円程度）が発生する点です。しかし、不動産会社の査定の協力を得られない場合や、特殊な不動産（広大、価格が高額等）の場合には、評価を依頼する方が安心です。

海外不動産の購入は相続税の節税になるのか？

ここまで海外不動産の相続税評価の方法を解説してきましたが、結局、相続税の節税になるのでしょうか？

結論としては、「海外不動産を購入しただけでは、相続税の節税は難しい」ということになります。

不動産を購入することが、相続税の節税に繋がる理由は、「路線価と時価に乖離があるため」「固定資産税評価と時価に乖離があるため」といった、日本特有の不動産の相続税評価の方法が関係してくるためです。

しかし海外の財産については、原則、「時価」での評価が求められるため、日本のような考え方で不動産を評価することが難しくなります。

ハワイでコンドミニアムを購入したら？

例えば、日本人にも人気のあるハワイで所有権付きのコンドミニアムを1億円で購入した場合、日本であれば、建物と土地の所有権部分を路線価や固定資産税評価を用いて別途評価することになりますが、ハワイには路線価はないため、売買実例価額になる可能性が高いでしょう。

そうすると、時価の1億円で購入しているわけですから、相続税評価も時価の1億円となり、全く評価が下がりません。もちろん、購入時と相続発生時に期間があれば、ハワイのコンドミニアムの時価が下落している可能性もありますが、その分、資産価値も下落しているため、節税額以上の損失があります。反対に、ハワイのような人気のある場所であれば、購入時よりも時価が上昇する可能性もあります。

つまり海外に不動産を購入するのであれば、相続税の節税目的ではなく、あくまで、資産価値の上昇や、資産のポートフォリオを国内財産のリスクヘッジのために海外に一部移す等の目的をもった投資を行う方がよいでしょう。

海外不動産の名義変更・相続手続きは煩雑？

海外に不動産を所有している人に相続が発生した場合、日本の不動産と同様に、海外不動産の名義も相続人に移転させる手続きが必要となりますが、購入の方法によって相続手続きの煩雑さが変わりますので、注意したいところです。

単独名義はプロベイト手続きで大変！？

例えば、米国であれば、不動産の名義が単独所有であれば、原則プロベイトという裁判所介入の検認手続きが必要となり、日本の相続人が米国にある不動産の名義を変更するためには、多大な労力が必要となります。

ジョイントテナンシーにすべし（含有）

一方で、ジョイントテナンシーという共有に近い形式で、購入を行っていれば、プロベイトの手続きを経ることなく、米国にある不動産の相続手続きを実施することができますので、手続きがとても楽になります。特に日本居住者が海外に不動産を購入する場合には、相続後の手続き負担を考えると、ジョイントテナンシー形式で購入しておくことが望まれます。ただし注意点としては、例えば夫婦で購入するような場合に、夫が100％資金を拠出してしまうと贈与税の課税リスクが生じることになるため、注意が必要です。

▼参考（国税庁HP）
ハワイ州に所在するコンドミニアムの合有不動産権を相続税の課税対象とすることの可否
海外財産を合有（ジョイント・テナンシー）により取得した場合の課税関係