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不動産管理会社の税務署に否認されない管理料の相場は何%?

2016/03/16

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不動産管理会社の税務署に否認されない管理料の相場は何%?

不動産管理会社を所有している人やこれから設立を考えている人は、管理料の相場が何%に設定すればよいのかと悩む人も多いと思います。実際にこの管理料を多く出し過ぎると後で税務署から指摘を受けるリスクもあります。この記事では不動産管理会社の税務署に否認されない管理料の相場について解説したいと思います。

1.不動産管理会社が節税になる理由

賃貸マンション等のオーナーが不動産管理会社を所有しているケースはよくあります。この不動産管理会社はオーナーが所有する賃貸物件を管理しているのでオーナーから管理料を同族法人へ支払うことになります。

オーナー個人の所得が高い場合には所得税率が最高で55%になることもある一方で法人税の最高税率は30%台です。そうすると個人の所得とするよりも法人で売り上げを計上した方が節税できます。

このため個人の所得税率が高くない人は法人に管理料を支払うと損をしてしまうケースもあります。

不動産売上が1,000万円以上あれば有利になると判断してよいでしょう。

2.管理料の相場は8%~20%!?

オーナーから不動産管理会社に支払う管理料が高すぎると税務署から指摘を受けます。この相場としては一般的に8%(サブリース、一括転貸の場合には15%)が無難といわれています。

あとは実態判断となりますが国税庁の採決事例等をみていても20%が最大値になるでしょう。

これは所得税法37条の必要経費の条文があるためです。事業の実態に見合う経費であれば経費処理が認められますが、そうでなければ経費性を否定されるというものです。

このため不動産管理会社へ支払う管理料がいくらであれば安全ということはなく、実態に応じて判断することが重要です。

例えば賃貸マンションを所有しているオーナーが物件の管理や入居状況管理、賃貸人の募集等を全般的に行っていてそこに管理料を支払っているにも関わらず、形式だけの不動産管理会社があり管理料を20%別途支払っていれば経費性がなく税務署から指摘を受けてしまうということは想像できるでしょう。

3.まとめ

この記事では不動産管理会社へ支払う管理料相場について解説してきましたが、一概に何%かということを決定することは難しいということが理解できたかと思います。ただし一般的な相場といわれている8%(一括転貸の場合には15%)を超えるような管理料を同族会社に支払う際には管理料としての経費の適切性をしっかり判断してから行うように注意が必要です。

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