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居住用不動産を譲渡した場合は所得税（住民税を含む。）が課税されます。

居住用不動産を生前に売却した場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万の特別控除の特例及び軽減税率の特例の適用を受けることが可能です。

しかし、居住用不動産を所有したまま所有者がお亡くなりになり相続人が相続後に売却した場合には上記の特例の適用を受けることができない可能性があります。

このように居住用不動産の譲渡はタイミンによって特例の適用がある場合とない場合があり税務上の影響は大きくなります。

この記事では居住用不動産の譲渡について所得税、相続税の両方の視点で解説していきます。

1.所得税

1-1.生前に売却した場合

生前に居住用不動産を売却した場合には冒頭でご説明した特例の適用を受けることが可能です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万の特別控除の特例（措置法35条の1）は自分が住んでいる家屋を売却した際に適用があります。3,000万の控除になるので最大で所得税・住民税を約600万円減額することが可能になります。

軽減税率の特例（措置法31条の3）は自分が10年を超えて住んでいる家屋を売却した際に通常の税率よりも低い税率で税額を計算することができます。

1-2.相続後に売却した場合

相続後に相続した不動産を売却した場合は、相続の際に相続税を支払っていた場合には相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（措置法39条）の適用を受けることができます。

取得費加算の特例については「相続税の取得費加算の特例の算定単位」参考にしてください。

また、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に被相続人が居住用していた不動産を相続した相続人が譲渡した場合、一定の要件を満たせば最大で3,000万円の控除を受けることができます。これを被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（措置法35条の3）といいます。

2.相続税

2-1.生前に売却した場合

生前に不動産を売却した場合には、当然ですがお金となって手元に残ります。売却後にそのお金を使い切ってしまえば相続税は課税されませんが、不動産を売却しなくても金銭的に余裕がある場合、そのお金はそのまま相続財産として相続税が課税されることになります。

2-2.相続後に売却した場合

相続税の計算では不動産として評価を行うことになります。不動産の評価額は一般的に時価の8割程度と言われており、お金として持っている場合と比べ、評価額は低くなるケースが多いです。

また、不動産として相続した場合、一定の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例（措置法69条の4）の適用を受けることが可能な場合もあり、不動産の評価額を更に下げることが可能となります。

 3.まとめ

居住用不動産の売却について所得税と相続税それぞれの税目ごとに解説しました。

生前に売却したほうがいいのか、相続後に売却したほうがいいのか悩むところだと思います。

それぞれの特例には要件が定められており、要件を満たすかを事前に確認しておくことが重要となります。

家族構成や同居の有無などによっても変わってくることから売却を検討されている方は専門家に相談し最適な方法を検討することをお勧めいたします。

※本記事は記事投稿時点（2017年12月5日）の法令・情報に基づき作成されたものです。
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