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不動産管理会社とは?

2009/01/11

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アパート・マンションを営んでいる方から「会社をつくると税金が安くなると聞いたけれど、本当ですか?」という質問を受けることがあります。

所得税は累進税率ですので、会社を使って税率の高い人から税率の低い人へ所得を移転すれば、合計の税金は安くなります。会社を使って所得を移転する代表的な方法は以下の3通りです。

(1)管理委託方式

賃貸の管理をその会社に委託します。会社には収入が入るので、自分の配偶者などの身内の人を社員にし、給料を払います。すると、オーナーの収入が分散され、所得税・住民税が安くなります。この方式の場合、管理料は、全体の収入の8%程度が税務上認められる上限と言われています。

(2)一括賃貸方式

管理を委託するのではなく、建物全部を一括してその会社に賃貸します。その会社は第3者へ転貸し、会社が空室リスクも背負います。このため、管理料が高くなります。 この方式の場合、管理料は、全体の収入の15%~20%が税務上認められる上限と言われています。

(3)不動産保有方式

個人所有の建物を法人に売却する方法です。土地の所有はそのままで、法人は個人に地代を支払います。売買物件の収支(収入-経費)から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。 このように多くの所得を法人に移転できる可能性がありますが、所有権移転に伴うコストがかかります。

また不動産管理会社の設立にあたっては、以下のようなデメリットもあります。 ・会社設立時の登録免許税等の設立コストがかかる ・原則として社会保険の加入義務がある ・赤字でも地方税の均等割の負担が発生する

しかし特に不動産を多くお持ちのオーナーさんには、このようなデメリットをカバーするだけの節税メリットを十分に享受することができるため、不動産管理会社が活用されているのです。

それでは来週のコラムでは、この不動産管理会社の活用方法をもう少し具体的にご説明させて頂きます。

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