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中古賃貸用マンション購入時の消費税計算方法注意点

2009/05/31

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投資用に中古の賃貸用マンションを購入した課税事業者(課税売上割合が95%未満の者)が,仕入に係る消費税の税額を“個別対応方式”により計算する際,誤って,非課税売上に対応する部分も含めて仕入控除税額を計算しているケースが散見されているようです。

これは,中古マンションを転売目的で取得したものであるため“課税売上に対応する課税仕入”として計算を行っていたが,実際にはそのマンションが売却できず,居住者からの家賃収入(非課税売上)を得ているようなケースで多く発見されるようです。

そもそも,仕入税額控除の金額の算出方式である“個別対応方式”は,課税売上にのみ要する課税仕入れの金額を,その課税期間中の課税売上から控除することができるという制度です。

そのため,課税仕入れを行った時点(資産の購入時)に個々の課税仕入れについて,①課税売上にのみ要する課税仕入れ等に係るもの,②非課税売上にのみ要する課税仕入れ等に係るもの,③課税売上と非課税売上に共通して要する課税仕入れ等に係るもの,に区分し,仕入税額控除の金額を算出しなければならないこととなります。

つまり,居住者のいない住宅賃貸用中古マンションを転売目的で取得した場合には,上記①の“課税売上のための課税仕入”に該当することとなるため,マンション取得価額に係る消費税の全額が仕入税額控除の対象となりますが、取得したマンションに居住者がいる場合で,そのマンションが第三者へ売却されるまでの間,居住者から賃料収入があるような場合には,上記③の“課税売上にのみ要する課税仕入”と“非課税売上(住宅の貸付けによる賃料)に要する課税仕入”,が混在することとなるため,マンションの取得価額に係る消費税に課税売上割合を乗じた金額のみが,仕入控除税額となるのです。

少し難しくなってしまいましたが、つまりは、転売目的で購入したけれども、売れずに住宅用として賃貸収入を得ている場合には、マンション購入にかかる消費税が控除or還付できないという点に注意しなければなりません。

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