路線価と地積から土地評価額を算出する方法

１．宅地の評価単位

宅地は、利用の単位となっている一つの土地ごとに評価します。

登記簿上2筆に分かれていても、一つの土地として利用している場合は、その全体を一つの土地として評価します。一方、登記簿上1筆の土地であっても、二つ以上に分けて利用している場合は、別々に評価します。

２．路線価図を見る

路線価とは、市街地の道路に面した土地の1㎡当たりの評価額のことをいいます。路線価は路線価図に記載されていて、路線価図は国税庁のホームページで見ることができます。

路線価上で評価する宅地を探し出し、宅地に面した道路に記載された路線価を確認します。路線価は千円単位の値で記載されています。宅地に面した道路が複数ある場合は、それらのすべてについて路線価を確認します。

路線価の右にはアルファベットが付けられていて、借地権割合を表します。借地権割合は、借地権などを評価するときに使います。路線価が図形で囲まれる場合がありますが、図形は地区区分を表します。地区区分については、後ほどご紹介します。

市街地以外の宅地には路線価は設定されず、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で評価します。

３．面積を調べる

土地を評価するときは、課税時期における実際の地積で評価するものとされています。

しかし、評価のために土地を測量しなおすのは現実的ではありません。実務上は、登記簿に記載されている地積で評価します。ただし、登記簿に記載されている地積と実際の地積が明らかに異なる場合は、測量しなおす必要があります。

４．土地評価額を算出する

以上のようにして調べた路線価と地積から土地評価額を算出します。

土地評価額は「路線価×地積（㎡）」で算出しますが、接している道路の状況や土地の形状などによっては、定められた補正率で路線価を補正することがあります。

補正率は、その土地の地区区分によって変わります。地区区分とは地域ごとに土地の利用状況に応じて国税局が指定するもので、次の7つに区分されます。

・ビル街地区
・高度商業地区
・繁華街地区
・普通商業・併用住宅地区
・普通住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区

路線価図上では、路線価を囲む図形で表わされます。

(1) 奥行価格補正

一般に、土地の道路からの奥行距離が付近の標準的な宅地に比べて短かったり長かったりすると利用価値が下がることから、奥行価格補正率で減額補正します。

奥行価格補正をする場合、土地評価額は次の算式で算出します。奥行価格補正率は、地区区分と奥行距離に応じて1.00から0.80の範囲で定められています。

　路線価×奥行価格補正率×地積（㎡）＝土地評価額

(2) 側方路線・二方路線の影響加算

二つの道路に接している宅地は利用価値が高いため、その影響を加算します。

①　正面と側面が道路に接する宅地

交差点の角にある宅地のように正面と側面が道路に接する場合は、路線価に奥行価格補正率を掛けた値が高い方を正面路線とし、もう一方を側方路線とします。

【例１】 次のような宅地の土地評価額を算出する。
普通住宅地区の交差点の角にある宅地
地積：600㎡
宅地の西側の道路の路線価は198千円
宅地の北側の道路の路線価は200千円
東西の奥行距離：20ｍ（奥行価格補正率1.00）
南北の奥行距離：30ｍ（奥行価格補正率0.98）

西側の道路）198千円×1.00＝198千円
北側の道路）200千円×0.98＝196千円

路線価に奥行価格補正率を掛けた値は西側の道路の方が高いので、西側が正面路線、北側が側方路線になります。

正面と側面が道路に接する宅地の評価額は、次の算式で算出します。

　（正面路線価（※）＋側方路線価（※）×側方路線影響加算率）×地積（㎡）＝土地評価額
　（※）奥行価格補正後の値

側方路線影響加算率は、角地であるか準角地であるか、あるいは地区区分に応じて、0.01から0.10の範囲で定められています。準角地とは、道路が交差していないＬ字型の道路の曲がり角にある土地のことをいいます。

　実際の計算に当てはめると以下のようになります。

普通住宅地区の角地の側方路線影響加算率は0.03

奥行価格補正後の正面路線価：198千円（西側の道路）
奥行価格補正後の側方路線価：196千円（北側の道路）

（198千円＋196千円×0.03）×600㎡＝122,328千円

②　正面と裏面が道路に接する宅地

正面と裏面が道路に接する宅地も、正面と側面が道路に接する宅地と同じように考えます。影響の加算には、側方路線影響加算率のかわりに二方路線影響加算率を使います。二方路線影響加算率は、地区区分に応じて0.02から0.07の範囲で定められています。

③　三方または四方が道路に接する宅地

土地の三方または四方が道路に接する宅地の評価額は、上記の①と②の方法を組み合わせて計算します。

(3) その他の補正

土地の形状が正方形や長方形でない場合は利用価値が低くなることから、不整形地補正率で減額補正します。そのほか、間口狭小、奥行長大、崖地などの場合も一定の補正率によって減額することとなっています。

詳細は国税庁ホームページの「財産評価基本通達」や「質疑応答事例」を参照するとよいでしょう。特に「質疑応答事例」には具体例が豊富に記載されています。

▼参考
国税庁ホームページ　法令解釈通達　財産評価
国税庁ホームページ　質疑応答事例　財産評価