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市街化区域内の雑種地と市街地調整区域内の雑種地

前回の「雑種地を相続したら最初に学ぶべきこと。定義と判断方法。」では相続された土地は雑種地かどうかを判断するためには現状の使い方(現況)で判断しましょうとお伝えしました。

雑種地かどうかの判断を行った次は評価を行っていきます。

 雑種地の評価で重要なポイントの一つとして、お持ちの雑種地が市街化区域内にあるのか市街化調整区域内にあるのか、という点があります。

雑種地は、市街化区域にあるか市街化調整区域にあるかにより評価方法が大きく異なります。

そもそも市街化区域や市街化調整区域とは何を指しているのでしょうか。
また、市街化区域なのか市街化調整区域なのかはどうやって調べればよいのでしょうか。

ここでは、市街化区域と市街化調整区域の違いや、調べ方について解説します。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域・市街化調整区域とは、都市計画法という法律によって定めされた都市計画区域内の区域のひとつをいいます。

都市計画法では、まず大きく都市計画区域かそうでないかを定めます。
ちなみに、都市計画区域は日本国土の1/4程しかありませんが、日本の人口の90%以上の方の住まいは都市計画区域内にあります。

 更に、都市計画区域を①市街化区域、②市街化調整区域に分類します。

市街化区域、市街化調整区域に分類することを「線引き」と呼んでいたため、市街化区域や市街化調整区域にも分類されなかった地域は、③非線引き区域と呼ばれます。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域の違いは何でしょうか。
都市計画法では、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定義しています。

イメージとしては、市街化区域は建物の建築などの開発に大きな規制が無い区域、
市街化調整区域は新たな開発や建物の建築が制限されている区域となります。

相続税の評価では、建築制限が緩やかな区域にある雑種地と、建築制限が厳しい区域にある雑種地の評価が同等のものにならないように、市街化調整区域内の雑種地には一定の控除が定められています。

都市計画図の閲覧方法と見方

都市計画図は、住宅地図を都市計画法の各区域に分類した地図で、お住いの市町村がそれぞれ発行しており、インターネットで調べれば都市計画図の閲覧が可能な地域もあります。
例えば、東京の世田谷区でお住いの場合「東京 世田谷区 都市計画図」と検索すれば、都市計画図の閲覧ができます。

都市計画図には、凡例というものがあり、凡例を見ながら雑種地がどの区域にあるかを探します。

上の図の場合は、斜線で塗られている部分が市街化調整区域、その他の色が塗られている部分は、市街化区域(市街化区域は地域性により更に細かく分類されます)となっていることがわかります。

まとめ

今回は、市街化区域と市街化調整区域について、定義や調べ方を中心に解説しました。
次回は、それぞれの区域内にある雑種地について、具体的にどういった方法で相続税評価を行うかを説明します。

雑種地の土地評価方法のすべて

相続においては土地の地目に「雑種地」と記載されていても必ずしも雑種地になるとは限りません。今土地をどのようにして使っているかなどの現状を加味して判断するためです。

また定義があいまいのため評価が難しく、相続を専門に勉強をしていなければ、正しい節税ができないことが多いです。

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相続税における雑種地の土地評価方法を知る

監修者 荒巻善宏


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