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通常の地代、相当の地代とは。借地権評価に絶対必須の概念。

借地権の評価方法は、実際の地代と、通常の地代及び相当の地代との大小によって変わってきます。

実際の地代とは、その名の通り、借主が貸主に実際に支払っている地代です。
ここでは、通常の地代、相当の地代について、解説します。

1)権利金とは

まず、通常の地代、相当の地代を考えるにあたり、権利金について知る必要があります。

権利金とは、借地契約の締結時に、一時金として借主から貸主へ支払うお金です。
礼金のようなものという認識で良いかと思います。

権利金の額は、土地の時価×借地権割合で計算します。

借地権割合については、前回説明したように、路線価図で確認することができます。

2)通常の地代とは

権利金を支払うことにより、借主は借地権を得ました。

土地の今の状況は、借地権(借主に権利がある部分)+底地(貸主に権利がある部分)となっています。

借主はこの土地を利用するにあたり、底地の部分に対応する地代を貸主に支払います。
このときの地代が、通常の地代です。

通常の地代は、土地の価額×(1-借地権割合)×6%で計算します。

3)相当の地代とは

一般的には上記のように、権利金と通常の地代を支払うのですが、例えば同族関係者間(親族や親族が経営する会社との取引等、第三者間でない場合)での取引等の場合、権利金のやりとりをしないケースもあります。

その場合、借主は権利金を支払っていないため、権利金に対応する部分を含んだ、通常の地代より高い地代を支払わなくてはなりません。

つまり、底地部分に対してだけでなく、土地全体に対して地代を支払う必要があります。
このときの地代が、相当の地代です。

相当の地代は、土地の価額×6%で計算します。

4)地代を加味した借地権の評価

実際の地代、通常の地代、相当の地代、また、土地の固定資産税額の大小によって、借地権の評価方法は以下のようになります。

次回は、「借地権の認定課税」について解説します。

\借地権を相続したらどうすればいい?/

借地権と相続税

  • 貸している土地の上に他人の家が建っている
  • 建てている家の土地は人から借りている

借地権がある土地を相続した場合は、評価が複雑で土地の価額を求めるのが難しいです。

どのようにして借地権のある土地の価額を求めるのか、そして相続税はいくらになるのか。

土地の評価方法や評価明細書の書き方などの情報を公開しています。

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監修者 荒巻善宏

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