通常の地代、相当の地代とは。借地権評価に絶対必須の概念。

１）権利金とは

まず、通常の地代、相当の地代を考えるにあたり、権利金について知る必要があります。

権利金とは、借地契約の締結時に、一時金として借主から貸主へ支払うお金です。
礼金のようなものという認識で良いかと思います。

権利金の額は、土地の時価×借地権割合で計算します。

借地権割合については、前回説明したように、路線価図で確認することができます。

２）通常の地代とは

権利金を支払うことにより、借主は借地権を得ました。

土地の今の状況は、借地権（借主に権利がある部分）＋底地（貸主に権利がある部分）となっています。

借主はこの土地を利用するにあたり、底地の部分に対応する地代を貸主に支払います。
このときの地代が、通常の地代です。

通常の地代は、土地の価額×（1-借地権割合）×6%で計算します。

３）相当の地代とは

一般的には上記のように、権利金と通常の地代を支払うのですが、例えば同族関係者間（親族や親族が経営する会社との取引等、第三者間でない場合）での取引等の場合、権利金のやりとりをしないケースもあります。

その場合、借主は権利金を支払っていないため、権利金に対応する部分を含んだ、通常の地代より高い地代を支払わなくてはなりません。

つまり、底地部分に対してだけでなく、土地全体に対して地代を支払う必要があります。
このときの地代が、相当の地代です。

相当の地代は、土地の価額×6%で計算します。

４）地代を加味した借地権の評価

実際の地代、通常の地代、相当の地代、また、土地の固定資産税額の大小によって、借地権の評価方法は以下のようになります。

次回は、「借地権の認定課税」について解説します。