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延納で不動産を担保提供した場合の登記について

相続税で延納を使う場合、何を担保にできるのかがわからず、よくお客様からご質問をいただきます。

今回は、延納で担保に提供できる財産のうち、不動産の場合を中心に解説いたします。

担保の設定

国に不動産を担保提供すると、登記簿謄本には
1.担保の順位
2.登記の目的
3.受付け年月日・受付番号
4.権利者・その他の事項

これらの記載が法務局で行われます。

登記簿には所有権に関する事項を記載した甲区と所有権以外の権利を記載した乙区があり
ますが、担保の設定はこのうち乙区になります。順に解説していきます。

1.担保の順位

登記するとその登記した日付が必ず入ります。担保には原則として登記の早い順に順位番
号が振られ、国の担保順位は必ず第一順位でなければならず、先順位の登記がある場合に
はそれを抹消するか別物件に差し替えすることが必要です。

下の図をご覧ください。順位番号1番に、目的が抵当権の設定として登記がされています。

国はこの不動産に抵当権の設定登記をすることによって第三者に対抗することが出来、万
一の場合の配当を優先的に受け取る権利を得ることが出来ることになります。

所有者は自分の所有物ではありますが、当然勝手に処分が出来なくなります。

2.登記の目的

不動産に登記をした目的が記されます。相続税の延納で不動産を担保に提供する場合は
「抵当権設定」と登記されます。

後述しますが、延納による借金の支払いが完済した場合は、「?番抵当権抹消」といった
ように抵当権が削除された旨が記載されます。

3.受付年月日・受付番号

抵当権がいつ設定されたかが記載されます。

4.権利者・その他の事項

登記原因が記載され、相続発生日と抵当権設定契約書を記載した日付と債権額が入りま
す。

この金額は元本が1000万円で、延納の全期間の約定利息が320万円となっており利子税の
額として記載されます。(利子税は全期間固定金利)

また、債務者として延納を申請した相続人の住所、氏名が入り最後に取扱い税務署名が記
載されます。

延納の抵当権を完済した場合

上の図は記載したすべての文字に下線が引かれています。実際には抵当権設定登記した時
にはこの下線はありません。

のちに延納税額を完納しますと担保の抹消登記が行われます。順位番号2に「1番抵当権抹
消」の記載があり、抹消該当の担保内容がすべて下線表示となります。

差し出した担保の変更や一部の解除ができるか

延納期間は10年、20年と続くことが通例です。この間に納付が進んだこと等によって、延
納税額の未納残高に対し、担保の価額が著しく超過していることとなった場合には担保の
一部解除を申し出ることが出来ます。

また、担保に提供していた物件を他の物件に変更したい場合等担保物件の変更をしたい旨
の申出をすることが出来ます。

いずれの場合でも再度、国の審査を経なければなりませんが、その際には前回と同じよう
な計算ですが、「未納税額」と「その年に納付すべき利子税額の3倍」の合計額を担保物
件のその申出時点の評価が上回っていれば担保の解除や変更が認めてもらえます。

▼参考記事
【相続税】延納・物納はどうしたら使える?国税庁の審査方法とは。

延納期間の途中で売却したい場合

延納期間中に担保物件を売却等の行いたい事情が生じた場合には、担保を別な物件に差し
替えするか、売却代金によって延納の未納額を繰上返済することによって処分が可能とな
ります。

この場合には売却による譲渡所得税、住民税が発生することがありますので、諸経費や税
額を控除した手残りで計算する必要があります。

相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合には相続税の一部が取得費加算の対
象になります。

保証人による保証

担保として物を提出するのではなく、有力な個人や法人を保証人とすることによって、保
証人の保証による担保も認められています。

この場合には国の調査としてその保証人が所有している財産や収入の状況を確認するため
登記簿謄本や納税証明等の書類を提出しなければなりません。

この場合保証することの承諾を得ていることが大前提ですので、についての意思確認は文書と面談で行われます。

相続税の納税・延納・物納のすべて

相続税は相続の発生から10ヶ月以内に一括現金での支払いが原則です。

相続した財産が予想以上に多かったり、現金の用意が難しいなど期限内での支払いが難しい場合は、延納・物納を使い、相続税の支払いを先延ばしにする制度があります。

しかし、延納・物納を使うためには”ある”条件を満たしていなければいけません。

あなたが延納・物納を確実に使うために必要な情報や判断方法を全てご紹介しています。

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監修者 荒巻善宏

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