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小規模宅地特例の「特定貸付事業」の判定基準

2018/11/13

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小規模宅地特例の「特定貸付事業」の判定基準

1.はじめに

平成30年度税制改正によって、小規模宅地特例の貸付事業用宅地等の範囲から、「相続開始前3年以内」に「新たに貸付事業の用に供された宅地等」は対象外とされました(平成30年4月1日以後に開始する相続から適用)。

ただし、「相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付(特定貸付事業)を行っている者」の貸付事業の用に供されたものであれば、小規模宅地特例の適用対象となります(例外措置)。

ここで、「特定貸付事業」とは、具体的にどのような場合を指すのか、以下で説明いたします。

2.「特定貸付事業」の判定基準~「5棟10室基準」

「特定貸付事業」に該当するかどうかについては、所得税のうち不動産所得で用いられる「5棟10室基準」等に準じるとされています。
この「5棟10室基準」とは、建物の貸付が不動産所得を生ずる「事業的規模」に該当するかどうかを判定するための形式的な基準です(所得税基本通達26-9)。

《所得税基本通達26-9「建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定」》
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

この「5棟10室基準」等の判定基準は、小規模宅地特例の貸付事業用宅地(租税特別措置法69の4第3項第4号)かどうかを判定する際にも用いられています(租税特別措置法基本通達69の4-24の4(1)、(注))。

3.共有の場合の判定基準

貸付けをしている建物名義が、被相続人と親族などとの共有名義になっている場合、「特定貸付事業」に該当するかどうかの判定基準はどのようになるのでしょうか。

この場合、共有名義人各自の持分ごとに「5棟10室基準」に該当するかどうかではなく、当該建物全体の部屋数が「5棟10室基準」に該当するかどうかにより判定します。

4.サブリースの場合の判定基準

サブリース契約とは、不動産の所有者が不動産管理会社等に建物を貸し付けて(例えば、マンション一棟を丸ごと不動産管理会社に貸し付ける)、その不動産管理会社等が各入居者に貸し付けるという建物の転貸借契約です。

この場合、不動産管理会社等への貸付が「特定貸付事業」に該当するかどうかは、当該建物全体の部屋数が「5棟10室基準」に該当するかどうかにより判定します。

5.駐車場の場合の判定基準

(1)月極駐車場の場合

「5棟10室基準」というのは、「棟」「室」という単位が建物を想定しているため、月極駐車場の場合には適用できないかにも思えます。

しかし、月極駐車場を貸付けている場合には、駐車スペース5台分を1室と考えて、「5棟10室基準」を適用しています。
例えば、駐車スペースが20台分の場合、「4室」となり、「5棟10室基準」からすると、「特定貸付事業」には該当しないことになります。
他方、駐車スペースが50台分の場合、「10室」となり、「5棟10室基準」からすると、「特定貸付事業」に該当することになります。

(2)月極駐車場と建物の両方を貸し付ける場合

月極駐車場の他に建物(マンション、アパートの部屋など)を貸付けている場合、月極駐車場の駐車スペース(台数)とマンションなどの部屋数とを組み合わせて考えることができます。
例えば、駐車スペースが20台分とマンション等の部屋が10室ある場合は、駐車場20台分が4室と考えられるため、「4室+10室=14室」となりますので、「5棟10室基準」により、「特定貸付事業」に該当することになります。

(3)コインパーキングの場合

駐車場の中でも、「コインパーキング」については、別段の配慮が必要となります。
コインパーキングにはタイヤをロックする設備等があることから、「自己の責任において他人の物を保管する」場合に該当するとして、事業所得又は雑所得に該当すると考えられています(所得税基本通達27-2)

《所得税基本通達27-2「有料駐車場等の所得」》
いわゆる有料駐車場、有料自転車置場等の所得については、自己の責任において他人の物を保管する場合の所得は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当する。

コインパーキングから生じた所得が事業所得又は雑所得のいずれに該当するかどうかは、事業の営利性や反復継続性等といった社会通念により判断されます。
そして、事業所得と判断された場合には、小規模宅地特例の「特定貸付事業」に該当することになります(租税特別措置法基本通達69の4-24の4(2)、(注))。

 

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