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固定資産税評価額~土地の地目の認定に関する最新裁判事例

2019/05/29

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固定資産税評価額~土地の地目の認定に関する最新裁判事例

1.はじめに

土地の固定資産税評価額に影響を与える「土地の地目」の認定が問題となった最近の裁判事例を以下で紹介いたします。

2.事例1「商業施設に隣接する調整池の地目が「宅地」に該当するか」

ⅰ)事例

納税者が本件各土地(本件土地1、本件土地2)を商業施設に貸与していました。本件各土地は、当該商業施設の東側に所在しており、商業施設を開発する条件として洪水対策のために設置された調整池です。ここに、調整池とは、大雨による洪水を防止するための受け皿となるものです。本件各土地の現況ですが、本件土地1については、その面積の80%以上に水が溜まっている状態です。また、本件土地2については、その面積の大半は調整池としての機能を持つ平地であり、平時においては商業施設の従業員用駐車場として利用されています。

ⅱ)争点

本件各土地の固定資産税評価額をめぐって、調整池である本件各土地(本件土地1、本件土地2)の地目が「宅地」に該当するかが問題となりました。

ⅲ)課税者側(志摩市)の対応

本件各土地について、当該商業施設の敷地と一体に評価し、土地の地目は「宅地」になると評価しました。
これは、本件各土地が商業施設の敷地の一画にある調整池として商業施設の開発に必要不可欠なものとして設置されていることから、本件各土地が宅地である商業施設の維持効用を果たすものと考えたことによります。

ⅳ)納税者側の主張

本件各土地の現況や利用目的に照らせば、本件各土地の地目は、当該商業施設とは別に池沼として認定されるべきである。よって、本件各土地を商業施設と一体と評価して「宅地」と認定することは違法であると主張しました。

ⅴ)原審(名古屋高等裁判所)の判断

原審は、当該商業施設に係る開発行為に調整池の設置等が義務付けられ、本件各土地が調整池の用に供されることになっていることなどから、本件各土地は当該商業施設が適法に開発許可を受け、同施設が有事のための洪水調整機能を維持して安全に運営を継続するために必要なものであるとしました。
その上で、本件各土地は、宅地である商業施設の敷地を維持するために必要な土地と認められることから、本件各土地の地目をいずれも宅地と認定した上で決定された登録価格は、評価基準によって決定された価格を上回るものではなく、適法であると判断しました。

納税者は、この原審の判断を不服として、上告及び上告受理申立てを提起しました。

ⅵ)最高裁の判断(最高裁第三小法廷平成31年4月9日判決)

最高裁は、本件各土地を宅地と判断した原審判決を破棄し、審理を原審に差し戻しました。
宅地とは、建物の敷地の他、これを維持し、又はその効用を果たすために必要な土地をも含むものと解釈できるとしました。その上で、開発許可の条件に従って調整池の用に供されていることから直ちに本件各土地が商業施設の敷地を維持し、又はその効用を果たすために必要な土地であると評価することはできないと判断しました。
また、商業施設に係る開発行為に伴い本件各土地が調整池の用に供され、その調整機能を保持することが開発行為の許可条件になっていることを理由に、本件各土地の現況等(本件土地1の面積の80%以上に常時水が溜まっていることなど)について十分に考慮することなく、その地目を宅地と認定するなどして算出された本件各土地の登録価格を適法とした原審の判断に違法があると判断した上で、審理を原審に差し戻ししました。

3.事例2「テニスコートとして利用されていた土地の地目は「宅地」「雑種地」のいずれに該当するのか」

ⅰ)事例

本件土地は、テニスコートとして使用されています。本件土地の南側と西側は道路と接しており、本件土地の北側には住宅があり、当該住宅と本件土地の間には塀が建てられていました。また、本件土地の東側の土地は、本件土地の納税者が運営するテニスカレッジのクラブハウスの敷地及び駐車場として利用されています(なお、本件土地の東側の土地に関し、不動産登記簿上の地目は「雑種地」)。

ⅱ)争点

本件土地の固定資産税評価額をめぐって、テニスコートとして利用されている本件土地の地目は「宅地」又は「雑種地」のいずれに認定されるべきかが問題となりました。

ⅲ)課税者側(都税事務所)の対応

本件土地について、その地目を「宅地」として評価していました。

ⅳ)納税者側の主張

不動産登記準則によると、テニスコートは宅地に接続するものは宅地とされるが、その他は雑種地と定められている。よって、本件土地は、テニスの練習のために存在するものであり、その現況は建物の維持又は効用を果たすことを目的とした土地でもないことから、宅地に接続しないテニスコートとして、雑種地と評価すべきと主張しました。

ⅴ)東京地方裁判所の判断(東京地裁平成30年12月20日判決)

固定資産税評価においてテニスコートの地目を認定するに当たっては、その土地の現況や利用目的に重点を置いて土地全体としての状況を観察して、宅地(建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地)と接続するといえるかを検討すべきとしました。
本件については、本件土地の東側に隣接する土地がテニスカレッジのクラブハウス(建物)の敷地及び駐車場として一体的に利用されていることから、登記上の地目は雑種地であっても、固定資産税評価上の地目は「宅地」として認められるとしました。
また、本件土地は、納税者が運用するテニスカレッジが使用しており、クラブハウス(建物)を納税者の関連会社が所有しているなどの事情がある。これらの事情を踏まえると、本件土地は、東側に隣接する土地(宅地)に接続してテニスカレッジのクラブハウス(建物)が存在する宅地と一体としてテニスカレッジ事業に利用されている土地であるから宅地の一部として評価すべきであると判断し、雑種地として評価すべきとした納税者の主張を斥けました。

 

 

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