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住宅取得等資金の非課税特例の適用要件の注意点

2020/04/03

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住宅取得等資金の非課税特例の適用要件の注意点

1 はじめに

令和元年10月1日からの消費税引き上げに伴い、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例における非課税限度額が拡大されることになりました(措法70の2等)。
つまり、住宅取得等資金の非課税特例(以下「非課税特例」とします。)については、住宅用家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合に非課税限度額が拡充されることとなりました(措法70の2)。

この非課税特例については、税理士関与案件であっても、申告誤りが散見されることから、特に以下のような適用要件については注意が必要です。

2 非課税特例適用に際して注意が必要な要件

Ⅰ)住宅用家屋の床面積は登記簿上表示される床面積

住宅用の家屋の新築又は取得の要件のうちの1つとして、「住宅用家屋の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること」という要件があります(措法70の2➁二、措令40の4の2①等)。

上記の50㎡以上240㎡以下という床面積については、登記簿上の床面積を基に考えるべきところ、税理士関与案件であっても、240㎡を超えた床面積で申告しているケースが見受けられるとのこと。

これは、非常に単純なミスですから、必ず、床面積は登記簿を確認しましょう。

Ⅱ)不動産等の譲渡がある場合の受贈者の合計所得金額

受贈者の要件の1つとして、「贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下とすること」という要件があります(措法70の2➁一)。

例えば、受贈者が会社員の場合、給与所得の他、不動産や株式などによる譲渡所得も生じているようであれば、受贈者の合計所得金額が2,000万円以下になっているかをしっかりと確認する必要があります。
税理士関与案件であっても、税理士が給与所得しか確認しなかったが、実際には、不動産や株式の譲渡所得があり、それを加えると受贈者の合計所得金額が2,000万円を超えてしまうという申告誤りがあるようなので注意しましょう。

Ⅲ)住宅ローン控除の控除額の計算上、非課税特例を適用した受贈額を差し引いていない

贈与税の申告の際に非課税特例の適用を受けた場合、特定増改築等住宅ローン控除の控除額の計算において、住宅の取得価額等から非課税特例の適用を受けた住宅取得等資金を差し引く必要があります。(措令26➄)。

にもかかわらず、税理士関与案件であっても、住宅の取得価額等から非課税特例の適用を受けた住宅取得等資金を差し引くことを忘れているという申告誤りがあるようなので注意しましょう。

Ⅳ)個人間の中古住宅の売買には特別住宅資金非課税限度額を適用できない

非課税限度額は、「特別住宅資金非課税限度額」と「従来の住宅資金非課税限度額」とで異なり、「特別住宅資金非課税限度額」とは、住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日が平成31年4月1日から令和3年12月31日までの間の契約で、かつ、住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%であるときに限って適用されます(措法70の2➁七)。

建築後使用されたことのある住宅用の家屋(中古住宅)を個人間の売買により取得する場合、原則として消費税等が掛からない。それゆえ、「特別住宅資金非課税限度額」を適用できず、従来の住宅資金非課税限度額にとどまることに注意しましょう。

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