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貸家の一部が空室となっている場合の宅地の評価

2011/03/13

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1.貸家の評価

賃貸アパートなどの他人に貸している家屋を貸家といいますが、貸家の評価は自分で使っている家屋(自用家屋)の評価に比べて評価減が可能です。具体的には下記の算式にて評価します。

自用家屋の評価額 - 自用家屋の評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合

借家権割合は3割となります。他人に貸していると立ち退いてもらう時に費用がかかるなど負担があるためそれを加味して3割減が可能となっています。

2.貸家の敷地の評価

貸家の敷地を貸家建付地といいますが、貸家建付地についても自分で使用している土地(自用地)に比べ評価減が可能となります。具体的には下記の算式にて評価します。

自用地価額 - 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

借地権割合は各地域に定められていて、7割とか6割が都市部の住宅地域の一般的な割合です。借家権割合は前述のとおり3割ですので、貸家建付地の場合には自用地に比べ2割くらい減額が可能です。

3.賃貸割合とは?

賃貸割合は、アパートなどの集合住宅において空室がある場合に加味します。例えば、1室50㎡が10部屋あるアパートで2部屋が空室だった場合の賃貸割合は、400㎡/500㎡となります。すなわち空室がある場合には家屋や土地の評価額が高くなってしまいます。なお、空室の期間が一時的と認められる場合には空室でないものとして計算することも出来ます。

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