二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う方法【要厳密判定】

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使うためには？

配偶者か配偶者以外の親族かで、小規模宅地等の特例を使うための条件は変わってきます。

ただし、以下の前提条件を最低限満たしておく必要があります。

・同じ1棟の建物に、親と子が住んでいる
・建物の敷地の名義は親
・子はその部屋（建物）を無償で親から借りている(親に対して家賃を支払っていない)

配偶者が二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使うための条件

要件はありませんので、上記の前提条件を満たしていれば、小規模宅地等の特例を使うことが可能です。

配偶者以外の親族が二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使うための条件

・相続の発生から相続税の申告期限（相続発生から10か月間）まで、引き続き二世帯住宅に所有者として居住していることが必要になります。

区分所有登記をしている二世帯住宅は小規模宅地等の特例を使えるのか？

例えば、1階部分は父名義、2階部分は長男名義などのように、区分所有登記が設定されている場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。

現在区分所有登記がされている建物で、小規模宅地等の特例を使うためには、相続開始前までに区分所有登記を解消する必要があります。
解消方法としては、以下の2通りが考えられます。

【方法１】

１）子名義部分を親名義に変更（売買、もしくは贈与）
２）２つの区分建物を、区分合併登記する

【方法２】

１）各区分建物部分の持ち分をそれぞれ交換する（交換の特例）
２）２つの区分建物を、区分合併登記する

所得税や贈与税、手続き費用を考慮した場合、相続税より高くついてしまう可能性もありますので、対策する場合は専門家に相談することが望ましいでしょう。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う際の計算方法

2世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う場合も１軒家と同様に土地面積330㎡以内に８割の減額ができます。
330㎡を超えた土地面積については減額がありません。

具体例：１階に父と母が住み、２階に長男夫婦が住んでいる場合

例えば、以下の二世帯住宅を相続した場合は、どれほど相続税を支払わないといけないのか見てみます。

・父（母は既に他界）が1階に住み、長男家族が2階に住む
・住宅の敷地は父名義
・土地面積は200㎡、単価は50万円（＊土地の評価額は1億円）
・相続人は長男1人。当該土地以外の他の相続財産はないと仮定します。

小規模宅地等の特例を使わない場合

土地評価額の1億円から基礎控除額の3,600万円を差し引いた6,400万円が課税遺産総額となります。この課税遺産総額に相続税率（30％）を乗じ、控除額の700万円を引くと、1,220万円が長男の支払うべき相続税額となります。

小規模宅地等の特例を使う場合

小規模宅地等の特例を適用すると、遺産総額１億円の８０％が減額されるので、相続財産の総額は2,000万円となります。
基礎控除額は3,600万円ですから、2,000万円から3,600万円を差し引くと相続税は非課税扱いとなるため相続税はかかりません。

２世帯住宅の小規模宅地等の特例は相続人それぞれの取り分に適用されるのか？

小規模宅地等の特例は相続人それぞれの取り分には適用されません。

この理由として相続税の計算方法が
①　相続税が課税される財産額を算出
②　仮分配
③　相続税率をあてはめる
④　相続税の総額を算出
⑤　一人一人が支払うべき税額が決まる（本分配）
という順番をとって計算することにあります。

端的にいうと、相続財産の総額に対して小規模宅地等の特例で80％減額した後に各相続人に配分や課税がかかってくるので、“相続人それぞれ”には小規模宅地等の特例は適用できません。

但し、小規模宅地の特例を使用した土地を相続する相続人に課せられる相続税は他の相続人に比べ安くなります。

例えば、Ａ土地（1億円）、Ｂ土地（1億円）があり、Ａを相続人ＡがＢを相続人Ｂが相続したとします。

ここで、Ａ土地は小規模宅地の特例が適用され評価が2千万円になったとすると、相続税の計算上Ａさんは2千万円の土地を相続したことになりますが、実際の価値は1億円です。

上記の⑤の段階の分配率が、同じ財産を相続したＡさんとＢさんでは異なることが理由です。

▼参考記事
順番が違うと必ず間違う！相続税計算のコツと具体的方法

相続対策のために一時的に住み、相続税申告後すぐに引っ越したら小規模宅地等の特例は適用できるのか？

最低、１０ヶ月は住むことが大前提

相続税対策のためだけに一時的に息子・娘夫婦が２世帯住宅に住み、すぐに引っ越す場合には使えることもありますし、使えないこともありますので注意が必要です。

まず、そもそもですが配偶者以外の親族が２世帯住宅で小規模宅地等の特例を使うためには最低でも10ヵ月は住んでおく必要があります。

先ほど述べた「相続後も相続人がその住宅に継続して住んでいる」ことが特例の適用条件にあるためです。

難しいのはその後。
相続税の申告が終わった後にすぐに引っ越しとなると判定が難しいです。

一時的な同居かどうかで適用の可・不可が変わります

明確な基準はありませんが、要は一時的な同居かどうかが問題になります。

例えば、亡くなる前、5年前に引っ越してきて同居スタート、相続税申告期限の10か月後に引越ししたということであれば、小規模宅地等の特例は適用可能。

亡くなる1日前に引っ越してきて、相続税申告期限の10か月後にすぐに引越ししたとあれば、小規模宅地等の特例は不可。

また、子供夫婦に自分の持家があるかどうかも関係します。実際の本邸があるのに、形だけ引っ越してきている場合は小規模宅地等の特例は適用不可。
ただし、持ち家があっても、ちゃんとした理由があれば適用可能になります。

このように、あなたが小規模宅地等の特例を使えるかどうかは場合によって異なりますので注意が必要です。