市街化調整区域にある雑種地の評価方法

（１）農地比準、山林比準、原野比準で評価する場合とは

　評価対象地である雑種地の周囲の状況が、農地や山林や原野がほとんどで、周りに宅地が全然ないような場合には、その雑種地は宅地化することが期待できない土地と考えられるので、近傍宅地の価額を参考に評価するのではなく、付近の純農地、純山林、又は純原野の価額を基に評価することが相当であると考えられます。

よって、その付近の農地や山林等の固定資産税評価額（市役所等の担当課で確認します）に、倍率表の評価倍率を乗じて計算した金額により評価します。

（２）宅地比準で評価する場合とは

上の表より、雑種地の周囲に宅地が多く、宅地の価額を基に雑種地を評価することになった場合は、付近の標準的な宅地の固定資産税評価額（市役所等で確認したり、固定資産税路線価を確認します）に倍率表の評価倍率を乗じた金額を基として、雑種地の形状などの差を考慮して評価します。

さらに、上で計算した雑種地の評価額に、表の一番右側「しんしゃく割合」という割合を乗じた金額を控除した金額が市街化調整区域内の雑種地の評価額となります。

（３）しんしゃく割合：土地の評価を一定にするための評価方法

市街化調整区域にある雑種地を宅地比準で評価する場合は、しんしゃく割合というものを考慮して評価します。

例えば、同じ市街化調整区域でも、大きな国道に面していて大型店舗が立ち並んでいるような地域にある場合は店舗などの建物は建てることが出来たりしますが、周辺にぽつんぽつんと家があるだけのような地域では、雑種地に建物を建てるのに市町村の許可が全く得られなかったりします。

そのような2つの雑種地が同じ評価額になってしまうのは不公平ですので、市街化の影響度や建築制限に応じて「しんしゃく割合」を控除することが可能です。

この「しんしゃく割合」の決定は相続税を専門で扱う税理士でも判断に非常に迷うところなので、市街化調整区域にある雑種地をお持ちの方は、税理士に相談した方がよいでしょう。

（４）市街化調整区域にある雑種地の評価フロー

あなたの相続した土地が市街化調整区域にある場合は、以下のフローからしんしゃく割合を決定します。