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マンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策を皎理士が培底解説

2016/02/23

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マンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策を皎理士が培底解説

マンションを所有しおいる人やこれから賌入を考えおいる人は、マンションの盞続皎評䟡方法や節皎察策に぀いお知りたい人も倚いず思いたす。この点マンションの盞続皎評䟡の方法は少し特殊ですが、知っおおかなければ正確な盞続皎を知るこずもできたせんし、有効な節皎察策が行えずに損をしおしたうこずもありたす。この蚘事ではマンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策タワヌマンション等を皎理士が分かりやすく解説しおいたすので参考にしおください。

マンションの盞続皎評䟡方法を知ろう

マンションの盞続皎評䟡を行う際に、マンション棟を所有しおいるケヌスず、マンションの1宀を所有しおいるケヌスに分かれるず思いたすので、この章ではそれぞれの盞続皎評䟡方法を解説したす。それぞれに共通しおいるこずは、マンションの「建物郚分」ず「敷地郚分」を分けお評䟡するずいう点です。

1-1マンション棟の盞続皎評䟡方法

マンション䞀棟を所有しおいる堎合、倚くのケヌスが賃貞マンションや賃貞アパヌトずいった第䞉者に貞しお賃料収入を埗おいるものだず考えられたす。それではSTEPで順序立おお盞続皎評䟡の方法を解説しおいきたす。

【土地線】
STEP

察象地の䜏所から路線䟡を探したす。路線䟡に぀いおは囜皎庁HPで簡単に調べるこずができたす。

STEP2

所有しおいるマンションの敷地の地積を調べたす登蚘簿謄本や固定資産皎玍皎通知曞に蚘茉されおいたす。

STEP3

䞊蚘で調べた路線䟡に地積を掛けたす。

STEP4

評䟡察象マンションが賃貞甚であれば、STEP3で求めた路線䟡×地積に次の割合を掛けたす。

100%借地暩割合 × 30%  × 賃貞割合

借地暩割合は、路線䟡図に蚘茉されおいたす。

マンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策を皎理士が培底解説

賃貞割合ずは、賃貞䞭の郚屋の割合です。10宀䞭7宀を貞しおいお3宀が空宀の堎合、賃貞割合は70%になりたす。

 

以䞊でマンション䞀棟の敷地郚分の評䟡が可胜です。ここでは抂算評䟡を前提ずしおおり、申告の際にはマンション敷地の圢状䞍敎圢地、奥行長倧等によっお補正を行う堎合がありたす。

【建物線】
STEP1

固定資産皎玍皎通知曞毎幎4月頃に送られおきたすに蚘茉されおいる建物の固定資産皎評䟡額を確認したす。

STEP2

STEPの固定資産皎評䟡額に次の割合を掛けたす。

100%30%  × 賃貞割合

賃貞割合ずは、敷地の評䟡ず同じく賃貞䞭の郚屋の割合です。10宀䞭7宀を貞しおいお3宀が空宀の堎合、賃貞割合は70%になりたす。

以䞊でマンション䞀棟の建物郚分の評䟡は終了です。

最終的に䞊蚘で求めたマンション䞀棟の「土地」ず「建物」の合蚈が盞続皎評䟡額ずなりたす。

1-2マンション1宀の盞続皎評䟡方法

マンション1宀の盞続皎評䟡のポむントは「敷地暩割合」です。マンション1宀を所有しおいる堎合、土地の所有暩を持っおいるずいう認識が䜎くなりがちですが、マンションの䜏民党員でマンションの敷地を共有しおいるず考えるずむメヌゞが湧きやすいず思いたす。それではSTEPで順序立おお盞続皎評䟡の方法を解説しおいきたす。

【土地線】
STEP

察象地の䜏所から路線䟡を探したす。路線䟡に぀いおは囜皎庁HPで簡単に調べるこずができたす。

STEP2

所有しおいるマンション党䜓の敷地の地積を調べたす登蚘簿謄本や固定資産皎玍皎通知曞に蚘茉されおいたす。

STEP3

䞊蚘で調べた路線䟡に地積を掛けたす。この時点ではマンション党䜓の敷地に盞圓する盞続皎評䟡額ずなりたすのでかなり高くなりたす。

STEP4

STEPのマンションの敷地党䜓の評䟡額に、「敷地暩割合」を掛けたす。敷地暩割合はマンションの登蚘簿謄本に蚘茉されおいたすので確認したしょう䟋敷地暩割合6800分の230ずいった蚘茉がありたす

STEP5

評䟡察象マンション1宀が賃貞甚であれば、STEP4で求めた額に次の割合を掛けたす。

100%借地暩割合 × 30%

借地暩割合は、路線䟡図に蚘茉されおいたす。

マンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策を皎理士が培底解説

 

以䞊でマンション宀の敷地郚分の評䟡が可胜です。ここでは抂算評䟡を前提ずしおおり、申告の際にはマンション敷地の圢状䞍敎圢地、奥行長倧等によっお補正を行う堎合がありたす。

【建物線】
STEP1

固定資産皎玍皎通知曞毎幎4月頃に送られおきたすに蚘茉されおいる建物の固定資産皎評䟡額を確認したす。

STEP2

マンション1宀を賃貞しおいる堎合には、STEPの固定資産皎評䟡額に70%をかけたす。

 

以䞊でマンション䞀棟の建物郚分の評䟡は終了です。

最終的に䞊蚘で求めたマンション1宀の「土地」ず「建物」の合蚈が盞続皎評䟡額ずなりたす。

マンション節皎タワヌマンションの効果ず泚意点

前章ではマンション1宀の盞続皎評䟡額の求め方の解説をしたしたが、この章ではマンションを掻甚した盞続皎の節皎察策の効果ず泚意点を解説したす。

たず前提ずしおマンションは䞍動産ですので、盞続皎を蚈算する䞊では珟金で持っおいるよりも䞍動産で所有しおいる方が有利ずなりたす。これは土地や建物の盞続皎評䟡の方法が、路線䟡や固定資産皎評䟡を甚いお蚈算するため実際の時䟡よりも䜎くなるように蚭定されおいるためです。

さらに䞍動産は自己利甚よりも第䞉者に賃貞するこずでさらに盞続皎評䟡が䞋がりたす。

珟金よりも䞍動産が有利であるこずのむメヌゞ図

マンションの盞続皎評䟡方法ず節皎察策を皎理士が培底解説

 さらに最近流行っおいる「タワヌマンション節皎」では節皎効果が倧きくなりたす。

䟋えば50階分譲䟡栌1億円ず5階分譲䟡栌6000䞇円で党く同じ間取りの分譲マンションがあった堎合の盞続皎評䟡額は䞡方ずも同じ2,500䞇円になりたす。この理由はマンションの盞続皎評䟡の元になる固定資産皎評䟡額には、高局階のプレミアム䟡栌が反映されないためです。同じ構造で同じ間取りであれば同じ固定資産皎評䟡額になるのです。

そうするず富裕局の人が盞続皎察策のために高局階を賌入するずいった動きに繋がりたした。本来であれば1億円の䟡倀がある郚屋の盞続皎評䟡額が2500䞇円ですむのですから、珟金で保有しおいるよりも明らかに有利になるずいうわけです。

【タワヌマンション節皎にはリスクず泚意点も】

先述のようにタワヌマンションの高局階の郚屋は時䟡ず盞続皎評䟡額の乖離幅がかなり倧きくなりすぎおいるため、囜皎庁が節皎目的で賌入する動きに評䟡方法の改正に入ったずいうニュヌスが流れたした。

珟圚は階数に関わらず䞀埋の盞続皎評䟡額ずなっおいるマンションの1宀の盞続皎評䟡方法を芋盎し、高局階に行くほど盞続皎評䟡額が高くなる蚈算方法に倉曎ずなる予定です。

このため珟圚の皎法でタワヌマンションの盞続皎評䟡額を算出し、倧幅に節皎になるからずいう理由だけで賌入を急いでしたうず盞続皎の節皎効果が将来的に埗られなくなる可胜性があるため泚意が必芁です。

タワヌマンションそのものの資産䟡倀にも目を向けお節皎効果も付随的にあるずいう認識のもずで賌入を怜蚎するずよいでしょう。

3たずめ

この蚘事ではマンションの盞続皎評䟡方法ずタワヌマンションによる盞続皎節皎の泚意点を解説したしたので、マンションの盞続皎に察する理解が深たったず思いたす。郜心郚ではマンション需芁も䌞びおおりマンション䜏たいの人も増加傟向にありたすので、マンションの盞続皎評䟡や節皎察策を理解しお盞続皎の蚈算や節皎察策を実斜しおいただければず思いたす。

 

※本蚘事は蚘事投皿時点2016幎2月23日の法什・情報に基づき䜜成されたものです。
珟圚の状況ずは異なる可胜性があるこずを予めご了承ください。

※この蚘事は専門家監修のもず慎重に執筆を行っおおりたすが、䞇が䞀蚘事内容に誀りがあり読者に損害が生じた堎合でも圓法人は䞀切責任を負いたせん。なお、ご指摘がある堎合にはお手数おかけ臎したすが、「お問合せフォヌム→掲茉蚘事に関するご指摘等」よりお問合せ䞋さい。䜆し、蚘事内容に関するご質問にはお答えできたせんので予めご了承䞋さい。

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