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被相続人が老人ホームに入居していたら小規模宅地等の特例は使えるのか?

被相続人が老人ホームで最後を迎えられ、あなたが土地の相続をすることになった場合、小規模宅地等の特例を使えるのでしょうか?

「小規模宅地の特例って故人と一緒に住んでないと使えないと聞きました。老人ホームに入ってましたが土地評価が8割も下がりますし、できたら使いたいのですが、どうしたらいいのでしょうか?」とよくご相談されますので、ご説明したいと思います。

目次
1.被相続人が老人ホームに入っていても小規模宅地等の特例は使える
2.要支援認定の申請中に相続が発生!小規模宅地等の特例をつかえるのか?
3.2世帯住宅に住んでいた被相続人が老人ホームに入っていた場合は小規模宅地等の特例を使えるのか?
4.注意!相続前に自宅を“どう使っていたか”で特例が使えなくなることも

1.被相続人が老人ホームに入っていても小規模宅地等の特例は使える

被相続人が老人ホームに入っている場合でも小規模宅地等の特例は使えますが、どなたが相続人になるかで使える要件は違います。

それぞれの要件を見ていきましょう。

前提条件

① 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けている
② 自宅を賃貸していない

【配偶者の場合】

要件なく特例の適用が受けられます。

【被相続人と同居していた親族】

・相続開始から相続税の申告期限までにその建物に居住
・その宅地を申告期限まで保有している

【被相続人と別居していた親族】

・被相続人と相続人が日本国内に住所を有している
(相続人が日本国内に住所がない場合でも、日本国籍を有していればOK)
・被相続に配偶者および同居の親族がいない
・相続人や配偶者が相続開始前3年以内に、自身(もしくは配偶者)の所有する家屋に居住したことがない

2.要支援認定の申請中に相続が発生!小規模宅地等の特例をつかえるのか?

被相続人が、要支援認定の申請中であった場合でも小規模宅地等の特例は適用可能です。

これは、さきほど述べた前提条件「① 要介護認定または要支援認定を受けている」に反しているようにみえます。

しかし、市町村が許可する要支援認定は申請日から認定開始が認められています。

相続発生後に要支援認定が認められれば、相続開始前に要支援認定を受けていたとみなされるため小規模宅地等の特例の適用が可能なのです。

3.2世帯住宅に住んでいた被相続人が老人ホームに入っていた場合は小規模宅地等の特例を使えるのか?

2世帯住宅の場合でも小規模宅地等の特例の適用は可能です。
適用条件は、2世帯住宅での要件と同じです。

▼参考記事
要厳密判定!2世帯住宅で小規模宅地等の特例を使う方法

4.注意!相続前に自宅を“どう使っていたか”で特例が使えなくなることも

被相続人が老人ホームに入居している間、住まれていた自宅を誰が・どう使っていたかによって、小規模宅地等の特例が使えないことがありますので、十分に注意が必要です。

それぞれパターンに分けてご説明していきます。

小規模宅地等の特例が使える場合

①自宅が空き家になっている

②老人ホーム入居前から親族がずっと住んでいる

小規模宅地等の特例を使えるけど減額率が下がる場合

・自宅に親族以外の方が住んでいる

老人ホームに入居中、自宅を貸付している場合、特例は使えますが減額率は下がります。

なぜ減額率が下がるかというと、自宅を貸すことは小規模宅地等の特例のなかの貸付事業用宅地にあたるためです。

貸付事業用宅地とは“適正な賃料(世間相場)”で貸し付けていれば、貸付事業用宅地として200㎡まで50%の評価減が可能になる特例です。

特に、いつからかしていなければいけないという貸付期間の制限はありませんが、最低現、相続税の申告期限まで貸し続けている必要があります。

▼参考記事
小規模宅地等の特例で80%節税!土地を相続したら絶対使うべき特例

小規模宅地等の特例が使えない場合

・老人ホーム入居後に親族が住んでいる

小規模宅地等の特例を使うのであれば、老人ホーム入居前から住んでいる必要があります。

5.老人ホームに入居していた被相続人が自宅と賃貸アパートを持っていた場合

上記の要件を満たせば、自宅にも賃貸アパートにも小規模宅地等の特例を使うことができます。

ただし賃貸アパートは貸付事業用宅地になるため土地の減額は50%になります。

そのため、自宅の減額率80%と賃貸アパートの減額率50%を合わせたら一体どのように相続税を計算するのか特殊な計算式を用いる必要があります。

計算方法についての小規模宅地等の特例の計算方法と具体例。土地別にみる減額計算。をご覧ください。

まとめ

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも小規模宅地等の特例は使えます。

あなたの土地が小規模宅地等の特例を使えると判断できましたら、次は申告書を集めて、必要事項を記入して提出するだけです。

具体的なことは「小規模宅地等の特例のすべて」からステップ形式でチェックできます。

もしこの記事でも小規模宅地等の特例を使えるのかご不安があります場合は無料相談をお受けしていますので、お気軽にご連絡ください。

特例が適用できるのか、その場でご回答いたします。

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  • 2世帯住宅、被相続人が老人ホームにいた、賃貸アパートを相続など。
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監修者 荒巻善宏

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