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土地を相続するとき、必ずチェックすべき小規模宅地等の特例とは?

遺族に土地を遺す人、相続で土地を取得した人が必ずチェックしておきたいのが、その土地に「小規模宅地等の特例」が適用できるかどうかです。

統計上、相続財産の最大部分を占めるのは不動産、つまり土地です。つまり、土地の相続税評価額がいくらになるのかが、相続税にもっとも大きな影響を与えるのです。

一定の要件に該当して、「小規模宅地等の特例」が適用できれば、相続された土地の評価額を最大80%も下げることができます。
土地の評価額が下がれば、当然、その分の相続税も下がるわけですから、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、絶対に確認しておきたいポイントです。

ただし、小規模宅地等の特例は、どんな土地でも必ず使えるものではありません。
そこで本記事では、そもそも土地に対する相続税はどのように計算されるのか、小規模宅地等の特例は、どんな場合に利用できるのか、また、利用することで相続税をどのくらい減額できるのかなどの点を詳しく解説していきます。

1.小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、一定の要件に当てはまる土地を相続した際、その一定面積まで、相続税の計算をする際の評価額を50%または80%減額できるという、相続税法上の特例制度です。

「小規模宅地等の特例」は通称で、正式には「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」といいます。

なお、よく勘違いされることなので、念のために触れておきますが、この特例が適用できれば、相続税を計算する際の「土地の評価額」が最大80%減額されます。

これは、「相続税が最大80%減る」のとは、意味とはまったく違いますので、誤解のないようにしてください。

後に数値例で見ますが、実際にはこの特例を利用することにより、相続税がゼロになる、つまり「相続税が100%減る」ということもあるのです。

動画で見たい方はこちら>>

1-1.そもそも「土地の評価額」とはなに?

評価額を50%または80%減額できるといっても、人が住んでいる土地には「1億円」などと値札がついているわけではありません。
では、そもそも「相続した土地の評価額」とは、だれが、どうやって決めているのでしょうか。
また、その評価額が減額されると、どんな良いことがあるのでしょうか。素朴な疑問を持つ方も多いでしょう。
その基本の「き」からご説明していきます。

1-1-1.相続税の仕組みと基礎控除

相続では、亡くなった人を「被相続人」、財産を受け継ぐ人を「相続人」と呼びます。
相続税は、相続人が受け取った相続財産の正味の合計額(これを「課税価格の合計額」と呼びます)から、「基礎控除」と呼ばれる金額を差し引き、残った財産額(これを「課税遺産総額」と呼びます)を基準として、一定の計算によって算出します。

課税価格の合計額-基礎控除額=課税遺産総額

基礎控除額=3,000万円+(600万円×相続人数)

1-1-2.「土地の評価額」とは?

課税価格の合計額を求めるときに、遺産の種類が現金や預金であれば、それが「いくら」なのかは、簡単にわかります。
しかし、現金や預金以外の「モノ」は、それがいまいま「いくら」なのかは、実際に売って換金してみなければ、正確にはわかりません。
土地も同じです。しかし、相続したモノをすべて売るわけにはいきません。かといって、適当に決めてしまっては、課税上の不公平が生じかねません。

そこで、すべてのモノに対して、「こういう種類のモノを相続したら、いくらで評価する」という評価のルールを、国税庁が定めているのです。
そのルールに則って求められた価額は「相続税評価額」などと呼ばれます。

土地の場合、都市部では、面している道路ごとに定められている「路線価」が、相続税評価額の基準になっています。

ちなみに、路線価は国税庁のWebサイトで確認できるので、「自宅の土地を相続したらいくらになるのだろう?」と思われる方は、調べてみるとよいでしょう。

小規模宅地等の特例を適用すると、この路線価で定められる評価額を、最大で80%減らすことができるというわけです。

たとえば、路線価での評価で1億円の土地なら、それが2,000万で評価されるようになるのです。

1-2.小規模宅地等の特例を適用する場合の減額率と、減税効果

では、小規模宅地等の特例を適用すると、どのくらいの減税効果があるのでしょうか。簡単な数値例で確認してみます。

【設例】

  • 相続発生前の家族構成:母、長男。長男は独身で、母名義の自宅に同居。
  • 相続の状況:母が死亡。相続人は長男のみ。遺産の合計額は、預金2,000万円、母が住んでいた自宅土地(約150平米)の評価額8,000万円で、計1億円。
  • 基礎控除額:3,000万円+(600万円×1)=3,600万円。

(1)小規模宅地等の特例を利用しない場合

課税遺産総額=1億円(預金2,000万円+土地8,000円)-3,600万円=6,400万円

相続税=長男に1,220万円が課税される。

(2)小規模宅地等の特例を利用した場合

土地の評価額=8,000万円×20%=1,600万円

課税遺産総額=3,600万円(預金2,000万円+土地1,600万円)-3,600万円=0

相続税=0円。

このように、小規模宅地等の特例を適用することで、遺産額が基礎控除額以下になり、本来1,000万円以上かかるはずだった相続税が0円になることも、まったくめずらしくありません。

この特例の威力が、ご理解いただけるのではないでしょうか。

1-3.小規模宅地等の特例を使えるのは土地だけ

なお、小規模宅地等の特例は、「宅地等」という名称からもわかるように、適用できる不動産は「土地」のみです。建物には利用できないので、ご注意ください。

2.小規模宅地等の特例が使える土地と要件

「小規模宅地等の特例を使えるのは土地だけ」と述べましたが、土地であればどんな土地でも使えるわけではありません。利用できる土地にも限定があります。

というのも、小規模宅地等の特例は、その名の通りあくまで「特例」です。つまり、特別な要件に当てはまる場合にだけ、例外的に利用できる制度なのです。遺族に遺す土地、あるいは相続した土地がある人は、その要件をよく理解し、該当するかどうかを確認しておく必要があります。

2-1.小規模宅地等の特例が使える土地の種類

小規模宅地等の特例が利用できる土地は、利用形態によって次の4種類に区分されています。

(1)特定居住用宅地等:自宅として使っていた土地
(2)特定事業用宅地等:被相続人が事業をおこなっていた場合に事業用に使っていた土地
(3)特定同族会社事業用宅地等:同族会社の事業用に使っていた土地
(4)貸付事業用宅地等:賃貸事業に使っていた土地

実際上は、この特例が利用されるのは、ほとんどが(1)特定居住用宅地等の場合になります。
(2)(3)は被相続人が企業経営者、(4)はいわゆる地主の場合であり、多くの人に関係してくるのは(1)です。そこで、本記事でも(1)の場合を特にくわしく解説していきます。

2-2.小規模宅地等の特例の「減額割合」とは

上記の設例では、80%の評価額の引き下げができるという前提で説明しました。
小規模宅地等の特例を適用することで、何%の評価額引き下げができるのかを「減額割合」と呼びます。
この減額割合は、土地の種類によって決められており、50%または80%です。

2-3.小規模宅地等の特例が適用できる「限度面積」とは

上記の設例では、相続した土地の全面積に小規模宅地等の特例が適用できるという前提で説明しました。
小規模宅地等の特例が適用できる面積は、土地の種類によって決められています。
たとえば、被相続人が住んでいた自宅のある土地(特定居住用宅地等)の場合は、330平米までに適用可能です。

2-3-1.限度面積を超える土地に対しての特例適用は?

たとえば、相続した特定居住用宅地等が500平米だとしたら、
①330平米までを80%減額で評価する。
②残りの170平米については、特例を適用せずに通常の評価額(路線価など)で評価する。
として、①と②の合計額が、その土地全体の評価額になります。

2-3-2.特例を適用できる土地が複数ある場合の特例適用は?

また、たとえば貸付事業用宅地等が100平米のA土地と、300平米のB土地の、2つの土地を相続された場合、A土地全部と、B土地100平米まで特例の適用をするか、B土地に200平米まで適用するかなど、任意で決めることができます。

2-4.特定居住用宅地等:被相続人が自宅として使っていた土地

特定居住用宅地等とは、相続開始の直前まで被相続人が住んでいた土地です。
その土地を被相続人の配偶者、または一定の要件を満たす親族などが、相続また遺贈により取得した場合に一定面積まで特例が適用できます。

(例)お父さんとお母さんが住んでいた自宅の土地で、お父さんが亡くなったあと、お母さんが相続した土地。

2-4-1.特例適用の限度面積、および減額割合

特定居住用宅地等の特例適用の限度面積、および減額割合は下記の通りです。

・限度面積:330平米
・減額割合:80%

2-4-2.特例を満たす要件

特定居住用宅地等について、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、(1)土地利用状況の要件、(2)その土地を相続した人(取得者)の要件、の2種類の要件により決まります。

2-4-2-1.(1)土地利用状況の要件

土地利用状況の要件とは「だれが、どんな風に使っていた土地なのか」ということです。

特定居住用宅地等の適用対象となるのは、「被相続人が居住していた土地」、または、「被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた土地」だけに限られます。

たとえば、以前は被相続人が住んでいた自宅だったとしても、何年も前からその家を人に貸していて被相続人本人は別のマンションに住んでいたような場合、その土地は対象にはなりません。

2-4-2-1-1.「生計を一つにしている親族が住む」とはどういうことか?

なお、「生計を一つにしている」とは、家計の財布が一緒ということで、夫婦や、あるいは、親と親に扶養されている子どもなどの関係はであれば、生計を一つにしていると判断できます。

逆に、親子が同じ家に住んでいたとしても、それぞれに収入があり、財布や預金口座を別々に管理しているのであれば「生計を一つにしている」とはいえません。

たとえば、北海道のご家庭で、子が東京の大学に進学し、親が子のために東京にマンションを購入し、子がそのマンションで親の仕送りを主な収入として生活しているような場合、「生計を一つにしている」といいます。

この場合、親が亡くなったら、親と生計を一つにしている子が住んでいたマンション(の土地部分)は、小規模宅地等の特例の対象になります。もちろん、亡くなった親が住んでいた北海道の自宅土地があれば、そちらも対象になります。

2-4-2-2.(2)その土地を相続した人(取得者)の要件

「(1)土地利用状況の要件」に当てはまる土地であるかを確認したら、次に(2)「相続した人」の要件に当てはまるかどうかを確認します。
その土地を相続した人がだれかによって、特例の適用ができる場合と、できない場合があるのです。(1)で説明した、2種類の土地について、それぞれ見ていきます。

2-4-2-2-1.(2)-1 被相続人が居住していた土地の場合

被相続人が居住していた特定居住用宅地等の場合、相続人が以下のような人でれば、特例が適用できます。

(a)配偶者(すべて適用可能)
必ず適用できます。仮に、配偶者が被相続人と別居して、その土地に住んでいなかったとしても、婚姻関係があれば適用できます。ただし、事実婚(婚姻届を出していない内縁関係)の場合は不可です。

(b)同居していた親族(例外的に適用可能)
たとえば、父親はすでに死亡しており、母親と長男が、母親名義の土地の自宅で同居していた家庭があったとします。
その母親が死亡して長男が住んでいた土地を相続した場合、長男は「同居していた親族」による相続となります。そして、以下の要件の両方に当てはまれば、特例が適用できます。

要件①:相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること。
要件②:その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

つまり、相続税の申告期限までは、相続された土地、建物に住み続け、売ったりしないこと、というのが要件です。

(c)上記の(a)(b)以外の親族(原則的に適用できないが、適用可能な例外ある=通称「家なき子特例」)

上記の「(a)配偶者」ではなく、また「(b)被相続人と同居していた親族」でもない親族が、被相続人が居住していた土地を相続した場合、原則的として小規模宅地等の特例は適用できません。

たとえば、父母が暮らしていた自宅があり、父の死亡後は母が独り暮らしをしていたような場合です。
この場合、母が死亡後、別のところに住んでいる子が、母の住んでいた土地を相続しても、小規模宅地等の特例は原則として適用できない、ということです。

ただし、例外として、いくつかの要件に当てはまる被相続人の子が相続した場合のみ、適用が可能になるケースがあります。
これは、自宅を持っていない子に対する救済措置のようなものであるため、通称「家なき子特例」などと呼ばれています。

「家なき子特例」は、下記の①から⑥の要件の「すべて」を満たすことが必要で、(a)や(b)の場合に比べて、適用のハードルがぐっと高くなります。6要件をすべて確認しておきます。

①居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと。
(詳しい定義は複雑になるので省略します。日本国籍を持ち、日本に住んでいる人であればOKです)。

②被相続人に配偶者がいないこと。
(たとえば、お父さんが亡くなり、お母さんは存命している場合に、子が土地を相続した場合は不可です)。

③相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人がいないこと。
(たとえば、お父さんがすでに死亡、お母さんと長男がお母さんの家に同居していた場合に、同居していた長男以外の子(次男など)がその土地を相続すると、小規模宅地等の特例は適用できないということです)。

④相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます)に居住したことがないこと。

⑤相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。
(たとえ何年前であっても、子が相続時に住んでいる家が、過去に自分のものだったことがある場合はだめだということです。④と同様、抜け道を防ぐ趣旨です)。

⑥その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。
(相続した土地を、相続税の申告期限までに売ってしまうのはだめだということです)。

2-3-2-2-2.(2)-2 被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた土地

被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた特定居住用宅地等の場合、相続人が以下のような人でれば、特例が適用できます。

(a)配偶者(すべて適用可能)
必ず適用できます。

(b)被相続人と生計を一つにしていた親族(一定要件付きで適用可能)
以下の要件の両方に当てはまれば、特例が適用できます。

要件①:相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること。
要件②:その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

2-5.特定事業用宅地等:被相続人が事業で使っていた土地

特定事業用宅地等とは、相続開始の直前まで、被相続人の事業用に使われていた土地のことです。
たとえば、被相続人が飲食店を経営していて、自宅以外に店舗用の土地を所有していたような場合の土地です。

なお、被相続人が自宅用の土地と、店舗用の土地を別々に所有していたような場合、自宅土地については特定居住用宅地等として、店舗用の土地については、特定事業用宅地等として、別々に特例を適用することができます。
また、一つの土地を、自宅兼店舗のような形で、居住用と事業用の両方に利用していた場合は、その利用割合に応じて適用割合を按分計算します。

2-5-1.特例適用の限度面積、および減額割合

特定事業用宅地等の特例適用の限度面積、および減額割合は下記の通りです。
・限度面積:400平米
・減額割合:80%

2-5-2.特例の適用が可能になる要件

特定事業用宅地等について、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、(1)土地利用状況の要件、(2)事業承継の要件、の2種類の要件により決まります。

2-5-2-1.(1)土地利用状況の要件

特定事業用宅地等の適用対象となるのは、「被相続人の事業の用に供されていた土地」、または、「被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた土地」のいずれかに限られます。

たとえば、以前は父(被相続人)が社長として事業をしていたけれども、引退していまは子が社長をしている場合で、父とその子との生計が別々である場合は、「被相続人の事業」「被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業」のどちらにも該当しないため、特例の適用はできません。

2-5-2-1-1.特定事業用宅地等に該当しない土地や、特例の適用ができない土地

小規模宅地特例において、「事業系」の区分は、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地、貸付事業用宅地等の3種類があります。

まず、特定事業用宅地等の「事業」には、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業などは含まれません。これらの事業に使われていた土地は、「貸付事業用宅地等」の区分になります。

また、同族会社の法人として事業をおこなっていた場合には、その事業に使われていた土地は、特定事業用宅地等ではなく、「特定同族会社事業用宅地等」の区分になります。

さらに、相続開始前3年以内にあらたに事業の用に供された宅地等は、特例の適用ができません。

2-5-2-2.(2)相続した人の事業承継等の要件:申告期限までの事業継続は必須

相続人が、その土地で行われている事業を承継して続けることが、適用要件です。
なお、下記のいずれの場合も、その土地を相続税の申告期限まで有していることは要件になっており、申告期限までに売ってしまったりした場合は適用できません。

2-5-2-2-1.(2)-1 被相続人の事業の用に供されていた土地の場合

事業継続要件:その土地の上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
保有継続要件:その土地を相続税の申告期限まで保有していること。

2-5-2-2-2.(2)-2 被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた土地の場合

事業継続要件:相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その土地の上で事業を営んでいること。
保有継続要件:その土地を相続税の申告期限まで保有していること。

生計を一つにしていた被相続人の親族は、相続の発生前からすでに事業を営んでいたわけですから、(2)-1における「引き継ぎ」は含まれていません。

2-5-3.相続した事業を申告期限までに転業・廃業した場合は小規模宅地等の特例は使えるのか?

「被相続人の事業の用に供されていた土地」「被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた土地」のいずれにおいても、相続申告期限までの事業継続が要件とされており、事業を廃業などした場合は特例の適用はできません。

2-6.特定同族会社事業用宅地:同族会社が使っていた土地

特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始の直前まで、被相続人およびその被相続人の親族、その他被相続人と特別の関係がある者が経営していた「特定同族会社」が事業のために使っていた土地です。
特定事業用宅地等と似ていますが、その土地で事業をしているのが、個人なのか特定同族会社(法人)なのかによって、区分されます。

2-6-1.特定同族会社とは

特定同族会社とは、被相続人およびその被相続人の親族、その他被相続人と特別の関係がある者が所有する株式等の総数が、法人の発行済株式等の議決権等総数の50%を超える法人のことです(議決権制限株式等を除きます)。

簡単にいえば、被相続人がひとりで、あるいは、家族で半分以上の株(株主総会議決権)を持っている「家族経営」の会社ということです。

2-6-2.減額率と適用面積

特定同族会社事業用宅地等の、特例適用の限度面積、および減額割合は下記の通りです。
・限度面積:400平米
・減額割合:80%

2-6-3.特例の適用が可能になる要件

特定同族会社事業用宅地等の適用対象となるのは、被相続人の特定同族会社が事業のために使っていた土地です。
ただし、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業などの事業に使われていた土地は含まれません。

2-6-3-2.(2)相続した人の法人役員の要件等

次の3つの要件があります。
法人役員要件:相続人が、法人税の申告期限までその法人の役員であること。
保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
事業承継要件:相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で法人が事業を営んでいること。

2-7.貸付事業用宅地等:賃貸していた土地

貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前まで、被相続人が貸付事業に使っていた土地のことです。いわゆるアパート、マンション経営、駐車場経営などに使われていた土地です。

2-7-1.特例適用の限度面積、および減額割合

貸付事業用宅地等の特例適用の限度面積、および減額割合は下記の通りです。
・限度面積:200平米
・減額割合:50%

2-7-2.特例の適用が可能になる要件

貸付事業用宅地等について、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、(1)土地利用状況の要件、(2)事業承継の要件、の2種類の要件により決まります。

2-7-2-1.(1)土地利用状況の要件

貸付事業用宅地等の適用対象となるのは、被相続人、または、被相続人と生計を一つにしていた親族が「不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、および準事業などの貸付事業」に使っていた土地です。
なお、準事業とは、事業と呼ぶほどの規模ではないけれど、継続的に賃貸料を受け取って貸していたような場合を指します。

相続開始前3年以内から、貸付事業を開始した場合は除きます。被相続人が亡くなる前に、あわてて貸付事業をスタートしてもだめだということです。
ただし、以前から貸付事業をおこなっていた被相続人が、相続開始前3年以内に、あらたに貸付事業に使うことになった土地は、原則として含まれます。

2-7-2-2.(2)相続した人の事業承継等の要件

相続人が、その土地で行われている貸付事業を承継して続けることが、適用要件です。

2-7-2-2-1.(2)-1 被相続人の事業の用に供されていた土地の場合

事業継続要件:その土地での貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業をおこなっていること。
保有継続要件:その土地を相続税の申告期限まで保有していること。

2-7-2-2-2.(2)-2 被相続人と生計を一つにしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた土地の場合

事業継続要件:相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等にかかわる貸付事業をおこなっていること。
保有継続要件:その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。

3.小規模宅地の特例が適用されるか判断に迷うケース

小規模宅地等の特例が適用されるのかどうか、判断に迷うケースもあります。個々のケースごとにさまざまな基準などあってややこしいと思われるかもしれません。

その場合、そもそもどうしてこの特例があるのかという制度趣旨に立ち返って考えてみると、理解がスムーズになるでしょう。
小規模宅地等の特例は、自宅土地や事業用土地など、相続人の「生活の基盤」として不可欠であり、売却も難しいであろう土地に、高額な課税をすることはふさわしくないという趣旨が根底にあります。
そのため、面積を含め、そもそも「生活の基盤」をなしているとはいえないような土地には適用できないのです。
この制度趣旨を理解して上で、判断に迷う代表的なケースを確認していきます。

3-1.分譲マンションを相続した場合:土地部分に対しては適用可能

相続した不動産が分譲マンションの一戸(区分所有マンション)だった場合でも、その「土地部分」については、小規模宅地等の特例が適用可能です。

分譲マンションなどの一戸を所有することを「区分所有」といいます。
区分所有者は、建物の専有部分に対しては、単独の所有権(区分所有権)、建物の共有部分に対しては共有持分権という権利を持ちます。
すでに説明しましたが、小規模宅地等の特例は土地のみに適用できるものであり、建物にかんする権利は、小規模宅地等の特例との対象にはなりません。
区分所有者は、土地については、「敷地利用権」を持ちます。敷地利用権のうち、登記されているものを「敷地権」といいます。
敷地権の持分割合(マンション全体の土地のうち、どれだけの敷地割合を区分所有者が所有しているか)は、登記簿に記載されています。

区分所有マンションの敷地権、つまり土地部分の相続税評価は、マンションの土地全体を評価に敷地権の持分割合を乗じて算出するというのが基本です。

(例)マンション全体の土地の評価額5億円×敷地権の持分割合2%=マンションの土地部分の評価額1,000万円

この場合、敷地権の持分割合の相続税評価額は1,000万円でありこの金額に対して、小規模宅地等の特例が適用できます。
なお、被相続人が自宅で利用していたマンションであれば、特定居住用宅地等に該当し、人に貸すために所有していたマンションであれば、賃貸事業用宅地等に該当することは、戸建ての宅地の場合と同じです。

3-2.被相続人が老人ホームに入居したまた死亡した場合:一定の要件を満たせば適用可能

親が自宅土地等を所有したまま、有料老人ホームなどの介護施設に入居し、自宅は空室になったままということがあります。
仮にそのまま、親が死亡して相続になった場合、空室だった自宅でも、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例は適用できます。

3-2-1.特例が適用可能となる要件

被相続人が老人ホームに入居したまま死亡した場合に、自宅に小規模宅地等の特例が適用できるための要件は、以下の通りです。

(1)被相続人が要介護認定、または要支援認定を受け、一定の施設に入居していたこと。
一定の施設とは、要介護認定の場合、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、などです。
また、要支援認定の場合は、障害者支援施設、共同生活援助をおこなう住居などです。

(2)(1)でない場合は、被相続人が市区町村に要介護認定、または要支援認定の申請中であったこと。
認定が下りていなくても、申請中に死亡した場合は特例の適用が可能です。
また、要介護認定、または要支援認定の申請は、施設入居後であってもかまいません。

(3)被相続人が居住していた宅地等であること
老人ホームに入居する直前まで被相続人が居住していた土地でなければなりません。
たとえば、老人ホームに入居する前に、しばらく子どもの家に住んでいた、というような場合は、直前まで住んでいたいという要件に該当しなくなるため適用ができなくなります。

(4)特定居住用宅地等の取得者の要件を満たしていること
土地を相続する人(取得者)が、上で述べている特定居住用宅地等の取得者の要件を満たしていることは、当然に必要です。

3-2-2.老人ホームに入居後、親族が住んだり、人に賃貸していたり、事業のために使っていた場合は?

(1)配偶者、または生計を1つにする親族が住んでいた場合は適用可能、それ以外の親族が住んでいた場合は、適用不可

生計を一つにする親族以外の親族が住んでいる住居は、そもそも小規模宅地等の特例の対象にはなりません。

(2)老人ホーム入居後に他人に賃貸、または事業用に利用していた土地は、「特定居住用宅地等」以外の区分での申請が可能になる場合もある

老人ホームに入居後、その土地を他人に賃貸していたり、事業用に利用していたりした場合は、「特定居住用宅地等」としての特例適用はできません。
しかし、「賃貸事業用宅地等」「特定事業用宅地等」として、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。それぞれの要件については、それぞれの項目で解説している通りです。

3-3.相続時精算課税制度を適用して宅地が贈与された場合:適用対象外

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。
受贈者(財産を受け取った人)ごとに、2,500万円までの贈与については、受贈時の贈与税納付が不要となり、贈与者(財産を渡した人)が亡くなった時に、その贈与財産の贈与時の価額を、相続財産に含めて相続税額を計算し、まとめて相続税として納税する仕組みです。
相続時精算課税を用いて、たとえば、親から子へ自宅を贈与していた場合、贈与者の親が死亡した相続の際に、その自宅に対して小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか?
これは「適用できない」というのが答えになります。
小規模宅地等の特例は、相続または遺贈等により取得した宅地等についてしか適用できません。相続時精算課税制度は、あくまで贈与です。贈与によって取得した財産は、そもそも小規模宅地等の特例の対象外です(死因贈与は除く)。

3-3-1.相続開始前3年以内の贈与により相続財産に持ち戻された宅地も対象外

なお、これと似たケースですが、自宅を親から子へ生前贈与して、それから3年以内に相続が発生した場合、その贈与された自宅は相続財産に算入されて、相続税課税の対象となります。相続開始前3年以内の生前贈与の持ち戻しと呼ばれる仕組みです。
この持ち戻しによって、生前贈与された自宅が相続財産となった場合も、小規模宅地等の特例は適用できません。
相続時精算課税制度を使うにしろ使わないにしろ、自宅の生前贈与については、小規模宅地等の特例が適用できなくなることも考慮して、慎重に検討したほうがいいでしょう。

3-3-2.死因贈与の場合は適用可能

なお、同じ贈与であっても被相続人の死亡を契機として贈与契約の効力が生じる「死因贈与」の場合は、相続に類似するものであることから、小規模宅地等の特例が適用できます。生前贈与と死因贈与との違いに注意してください。

3-4.被相続人と2世帯住宅で暮らしている場合:原則として適用可能だが、登記の形態になどにより不可の場合も

いわゆる「2世帯住宅」にもさまざまな形態があります。たとえば、玄関は同じで、建物内部で行き来が可能になっている住宅(非分離型)もあれば、玄関が分かれていて居室も完全に分離して建物内で行き来ができない住宅(分離型)もあります。
いずれの場合にも、原則としてすべての土地に対して、小規模宅地等の特例の適用は可能です。
たとえば、玄関が分かれていて、親世帯の居住部分と子世帯の居住部分が完全に分離しているような住居だったとしても、そのすべての土地について小規模宅地等の特例が適用可能ということです。
もちろん、前提として、上に記載している小規模宅地等の特例の特定居住用宅地としての適用が受けられる要件に合致していることは必要です。

3-4-1.区分所有登記されている場合は不可

「原則として」と記載した通り、特例が適用できない例外の場合もあります。それは、2世帯の居住する専有部分のそれぞれに、別の登記(区分所有登記)がされている場合です。
分離型住居であれば、わかりやすいですが、非分離型であっても、専有部分があればその部分に区分所有登記をすることは可能です。
区分登記がされている住宅では、被相続人の名義で登記されている部分は、被相続人のみが居住していたとみなされます。
たとえば、被相続人の父(配偶者なし)と、相続人の長男(父とは別生計)が、それぞれ区分所有登記された2世帯住居に暮らしている場合の相続の例で考えてみましょう。
この場合は、2世帯住宅であっても長男と父は、「同居している」とはみなされません(マンションの隣の部屋に住んでいるようなものです)。
長男は同居していない親族であり、父と生計が一つではなく、かつ自分の所有する住居を持っていますので、「家なき子特例」も使えません。
したがって、小規模宅地等の特例の適用はできません。
2世帯住宅を建てるときに、建築費用を親子で半分ずつ出す、ということもあるでしょう。その際、子は「建築費を半分出したのだから、所有権もあるはずだ」と考えて、区分所有登記をしたいと思うかもしれませんが、相続時の小規模宅地等の特例を考えると、区分所有登記はしないほうがいいということになります。
もし、すでに区分所有登記をしている場合、親が亡くなる前に名義を変更しておけば、小規模宅地等の特例を受けられるようになります。

3-5.自宅を建築中に被相続人が亡くなり相続が発生した場合

被相続人が自宅を建築中に、亡くなって相続が発生した場合でも、小規模宅地等の特例は適用可能です。
まず、配偶者が相続をした場合は、同居要件がありませんので原則的に適用可能です。
配偶者以外の親族が相続をした場合は、原則として相続税の申告期限まで、建築した建物に住んでいれば、適用可能です。
ただし、大規模な建物であれば、相続税の申告期限までに建築が終わらないので、住めないということもあるでしょう。
その場合は、それがやむを得ないと認められ、その建物の完成後速やかに住むことが、周囲の状況からみて確実であると客観的に認められるときに限り、特例適用が可能です。

→「その他よくあるQ&Aはこちら」
内部リンク:小規模宅地等の特例とは~概要・要件・よくあるQ&Aなどすべて解説~ - 相続税の申告相談なら【税理士法人チェスター】 (chester-tax.com)

4.小規模宅地等の特例適用に必要な添付書類

小規模宅地等の特例の適用を申請する際に必要な書類は以下の通りです。相続人が被相続人と同居していたか、別居していたかなどにより、異なる書類が必要なることもあるので注意してください。

4-1.(1)相続税申告に必要なる基本の書類

これらは、小規模宅地等の特例の申請をするしないにかかわらず、相続税の申告に必要となる書類です。

①被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍の謄本(相続開始の日から10日を経過した日以後に作成されたもの)

②図形式の法定相続情報一覧図の写し(子の続柄が実子または養子のいずれであるかがわかるように記載されたものに限ります。)
なお、被相続人に養子がいる場合には、その養子の戸籍の謄本または抄本の提出も必要です。

③①または②をコピー機で複写したもの

④遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
ただし、遺言書がなく、遺産分割協議が終了していない場合は、遺産分割協議書の代わりに「申告期限後3年以内の遺産分割協議の分割見込書」を提出します。

⑤相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に押印したものと同じもの)

⑥申告者のマイナンバーを確認できる書類(マイナンバーカードの写しなど)

4-2.(2)特定居住用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合

特定居住用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合、土地を取得する人によって、必要な書類に違いがあります。

4-2-1.宅地を取得するのが配偶者または同居親族の場合

(1)に記載した書類以外に必要となる書類はありません。

4-2-2.宅地を取得するのが配偶者または同居親族以外の場合(家なき子特例の場合)

相続開始前3年以内に居住していた家屋が自己または自己の配偶者の所有する家屋以外の家屋であることを証明するための書類が追加で必要です。

①戸籍の付票の写し(相続開始日以降に作成されたもの)
②相続する家屋の登記簿謄本、借家の賃貸借契約書など

4-2-3.被相続人が相続発生時に老人ホーム等に入居していた場合

要介護認定、要支援認定を受けていたり、申請中だったりしていたことや、法律で定められた一定の施設に入居していたことを示す書類が追加で必要です。
①被相続人の戸籍の附票の写し(相続開始の日以後に作成されたもの)
②介護保険の被保険者証、障害福祉サービス受給者証、要介護認定証、要支援認定証などの写し
③施設に入所時の契約書の写し

4-3.(2)特定事業用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合

原則として(1)以外に追加で必要なる書類はありません。

4-4.(3)特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合

特定同族会社事業用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合は、追加で次の書類が必要となります。
①対象となる法人の定款(相続開始の時に効力を有するもの)の写し
②特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式総数または出資の総額および被相続人の親族その他被相続人と特別の関係があるその法人の株式の総数または出資の総額を記載した書類(特例の対象となる法人が証明したもの)

4-5.(4)貸付事業用宅地等で小規模宅地等の特例を申請したい場合

原則として(1)以外に追加で必要なる書類はありません。

ただし、平成30年4月1日以後の相続または遺贈により取得した宅地等で、貸付事業用宅地等が相続開始前3年以内にあらたに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものである場合は、以下の追加書類が必要です。

①被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業をおこなっていたことを明らかにする書類

5.小規模宅地等の特例が使えるかを判断する2つの方法

本記事で見てきたように、小規模宅地等の特例の適用には、さまざまな要件が定められています。適用できるかどうかを判断するためには、2つの方法があります。

5-1.専門書等を利用し、自分で調べる

専門書籍やWebサイトなどで調べる方法です。
メリットは、必要な費用が低く済むことです。また、知識を身に付けることで、さまざまな対策を決める際などにも、正しい判断がしやすくなります。
デメリットは、税法などに対する基本的な知識がないと、誤った判断になることがあるので、時間をかけてじっくりと勉強する必要があることです。

5-2.税理士に相談する

税理士に相談する方法です。メリットは、専門家なので間違った判断はされない点です。
デメリットは費用がかかることです。また、税理士はたくさんいるので、どの税理士に依頼すればいいのか迷う点もデメリットでしょう。

 →内部リンク:相続税に強い税理士の選び方 - 失敗しない9つのポイント|相続税の申告相談なら【税理士法人チェスター】 (chester-tax.com)

6.「うちでは小規模宅地等の特例が使えるの?」と迷ったら、専門税理士にご相談を

小規模宅地等の特例は、適用できれば相続税を大きく圧縮できる可能性があります。
しかし、あくまで「特例」なので、特別な要件に当てはまる場合にのみ適用できる制度です。
そして、生前の対策によって、適用できるかできないかがわかれてしまうこともあります。
そのため、適用要件をよく理解した上で、必要に応じて、相続発生前に適用できるような状態にする対策を講じることも検討してみましょう。 判断に迷うときには、相続専門税理士にご相談ください。

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▼動画で見る「小規模宅地等の特例」についての解説はこちら▼

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小規模宅地等の特例を使って節税する

監修者 荒巻善宏


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