チェスターNEWS

報道によれば、低層階と上層階とで構造が異なる高層建築について、固定資産税評価額の算定方法の妥当性が争われた3件（内、1件は固定資産評価審査委員会がした審査決定の妥当性が争われた）の訴訟で、最高裁第2小法廷（尾島明裁判長）は、2月17日、自治体側が採用した所有者側に不利な算定方法を「適法」とする判決を言い渡しました（全ての訴訟で納税者の敗訴確定。）。

（出典①：2025年2月17日　日本経済新聞）
（出典②：2025年1月17日　日本経済新聞）

1.事件の概要

訴訟を起こしているのはＭ銀行（納税者側）です。Ｍ銀行は、Ｏ市とＨ市に所有するホテルやオフィスビルなどの2018年度の固定資産税評価額について、Ｏ市とＨ市（自治体側、以下両市を「本件自治体」といいます。）が不合理な方法に基づき過大に算出したとして、評価の取り消しを求めて19〜20年に提訴しています。

固定資産税は土地と建物の評価額に基づき税額が決まります。
建物の評価額は築年数に応じて下がり、補正率は総務省の告示で「鉄骨鉄筋コンクリート造」、「鉄筋コンクリート造」、「鉄骨造」など建物の構造ごとに決められていますが、耐用年数が長い構造ほど評価額が下がりにくい設定となっています。

Ｍ銀行が所有するホテルやオフィスビルは低層階と上層階で異なる構造が採用された「複合構造家屋」と呼ばれる建物であり、同構造は、高層建築で幅広く採用されている構造ですが、評価方法については統一的なルールが存在せず、自治体ごとに判断されています。

訴訟では、本件自治体が適用した「低層階方式」と呼ばれる評価方法の妥当性が最大の争点となっておりますが、同方式は、建物を支える低層階の構造を「主たる構造」として一棟全体がその構造で建てられたとみなして評価額を決めるものです。

これに対し、Ｍ銀行は、建物全体で最も大きな床面積割合を占める構造を「主たる構造」と捉えて計算する「床面積方式」を適用すべきだと主張しました。

なお、2つの方式の間では、最大で約11億4千万円の開きがあったそうです。

（出典：2025年2月17日　日本経済新聞）

※　一般的に、複合構造家屋の高層建築は、低層階に鉄骨鉄筋コンクリート造など強固で耐用年数の長い構造を用い、上層階は比較的簡素で耐用年数が短い鉄骨造を採用することが多いため、建物の大部分が鉄骨造であっても、「低層階方式」の場合には、築年数に応じた評価額の下がり方が緩やかになるため、納税者側には不利に働くとのことです。

1月17日に最高裁第2小法廷で行われた弁論では、本件自治体が、家屋の荷重を支え基礎と一体となる構造をベースに判断する「低層階方式」は合理的だと主張する一方、Ｍ銀行は、こうした考え方は、構造ごとに補正率を定めた告示の趣旨に沿わないと反論した模様です。

2.最高裁判決の概要　

最高裁第2小法廷は、「家屋の荷重などは、最終的に低層階を構成する構造が負担することになる」と指摘した上で、今回の建物では、低層階の耐用年数が経過しない限り、他の部分は補修などによって建物として維持できるとし、低層階方式を採用した2市の判断は「合理性を欠くとは言えず、許容されるものだ」と結論付けました。

（最高裁判決①：令和5年（行ヒ）第177号 固定資産価格審査決定取消請求事件 令和7年2月17日 第二小法廷判決）
（最高裁判決②：令和5年（行ヒ）第142号 固定資産価格審査決定取消等請求事件 令和7年2月17日 第二小法廷判決）
（最高裁判決③：令和5年（行ヒ）第207号 固定資産価格審査決定取消請求事件 令和7年2月17日 第二小法廷判決）

3.草野耕一裁判官の反対意見

なお、最高裁第2小法廷判決（3判決とも）では、草野耕一裁判官が、（各税法に通ずると考えられる）課税要件の明確性に関するご意見を述べられておりますので、以下、参考として引用させていただきます。

【反対意見（抜粋）】

「財産税である固定資産税についても、課税標準を明確なものとすることによって、課税要件の明確性を可及的に満足させることは可能である。そして、課税要件の明確性を可及的に満足させることは、現代社会においてもなお主要な生産財である固定資産を課税対象とする固定資産税を有意義な税制度として存続せしめる上で焦眉の課題であり、そうである以上、固定資産税に係る法令を解釈するに当たっては、できる限り規定の文理に忠実な解釈を行うことをもって原則とすべきである。その上で、文理からだけでは一義的な解釈を行い得ない場合には、文理から推認し得る立法趣旨や精緻な論理分析に依拠しつつできる限り合理的な解釈を試みるとともに、解釈の結果導き出された準則が納税者において容易には予測することのできないものであるときは、税務当局の責任において、当該準則を納税者に対してあらかじめ公表し、もって納税者に不測の損害が発生することがないようにしなければならないと解すべきである。」

（引用：上記最高裁判決➀～③）

◎　チェスターの視点

個人が、低層階と上層階とで構造が異なる高層建築を1棟所有しているケースは、あまり聞きませんが、信託や組合方式でその一部を所有しているケースはあると思います。

固定資産税の税額は、毎期の収益に直結しますし、また、その一部を所有している方に相続が開始した場合、建物の固定資産税評価額は、相続税の課税財産に直結することになります（以下【参考】参照）。

各自治体は、低層階と上層階とで構造が異なる高層建築の固定資産税評価額の算定に当たり、どのような評価方法を採用しているかを明確にお示しいただき、納税者の予見可能性を高めていただく必要があるように思えます。

【参考】

財産評価基本通達（抜粋）

（家屋の評価）
89　家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額（地方税法第381条((固定資産課税台帳の登録事項))の規定により家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。）に別表1に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

出典：国税庁「財産評価基本通達」

※本記事は記事投稿時点（2025年2月18日）の法令・情報に基づき作成されたものです。
現在の状況とは異なる可能性があることを予めご了承ください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。