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相続税は取得費加算の特例で節税可能|所得税対策の要件と手順

相続税は取得費加算の特例で節税可能|所得税対策の要件と手順

取得費加算の特例は、相続財産の売却益にかかる所得税の計算において、売却した財産の対価の額(収入金額)から、その財産に対応する相続税額を控除(取得費に加算)する制度です。

相続税が減るわけではありませんが、財産に係る譲渡所得税の節税効果が期待できます。取得費加算の特例には、売却した年度の翌年に確定申告が必要となる要件があるので注意しましょう。取得費加算の特例の適用要件や計算式、手続に必要な書類などを理解すると同時に、併用可能な制度を知ることで、節税効果の恩恵が受けられるでしょう。

この記事の目次

1.取得費加算の特例とは?相続税の一部を取得費に算出する制度

相続で取得した土地や建物、株式などを売却した対価の額(収入金額)から差し引くことができる取得費にこれらの財産に対応する相続税の額を加算するし、所得税を軽減できる制度が取得費加算の特例です。相続時に払った相続税の一部を取得費として計上できるため、譲渡所得金額が減り、所得税を抑えられます。

不動産を相続しても納税資金が不足するケースでは、売却して納税資金を捻出しなければなりません。しかし、このようなケースでは、不動産を相続したときに相続税がかかり、売却したときには所得税がかかります。

短期間に税金の支払いが2度生じることは、納税者にとって大きな負担です。また手元に残る金融資産も減ってしまいます。このような税金の支払い負担を軽減するために作られた制度が取得費加算の特例です。

2.取得費加算の特例を利用するための要件

取得費加算の特例を受けるための要件は、以下の3つです。

取得費加算の特例適用要件

  • 相続や遺贈で財産を取得している
  • 財産の取得者に相続税が課税されている
  • 相続開始から3年10ヶ月以内に売却している

特例は故人から相続税を払ったうえで取得した財産を、一定期間内に売却した場合に適用されます。特例を利用したい場合は、期限内に譲渡しなければならない点に注意が必要です。

2-1.相続や遺贈で財産を取得している

対象は故人から相続や遺贈によって取得した財産です。遺贈とは、遺言書によって財産を無償で引き継ぐことであり、相続人以外の方に財産を引き継ぐことができます。取得費加算の特例は、相続人以外の方も利用可能です。

2-2.財産の取得者に相続税が課税されている

取得費加算の特例を利用するためには、財産を取得した人が相続税を支払っている必要があります。取得費加算は、支払った相続税のうち、その財産に対応する金額を不動産譲渡時に取得費に加算し、譲渡所得金額を算出します。相続税を払っていないと加算できる金額がないため利用できません。

取得費に加算するためには、相続したときに相続税を支払っていることが必要です。

2-3.相続開始から3年10ヶ月以内に売却している

特例を利用するためには、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が必要です。相続税の申告期限は、相続開始日の翌日から10ヶ月以内となります。つまり相続開始から3年10ヶ月以内に譲渡することが要件です。

本特例の趣旨は、短期間で相続税を支払い、売却した場合に譲渡所得税を支払うことによる税負担の軽減が目的です。相続した財産を所有する期間が長引けば、自身の資産として運用利益を得ていることから、本趣旨に反するため適用を受けられません。

特例を利用したい場合は、3年10ヶ月の期限を意識して売却活動することがポイントです。

3.取得費加算の特例での節税額を計算する方法|具体例で解説

相続税は取得費加算の特例で節税可能|所得税対策の要件と手順

▲譲渡所得の計算

取得費加算の特例は、所得税の節税につながります。以下の具体例を用いて、実際に計算してみましょう。

前提条件

2020年1月に父の相続が発生し、1億円の不動産(自宅)と金融資産1億円を相続。

相続税として4860万円を納付。2021年10月に相続した不動産を1億2000万円で譲渡しました。

相続した財産

  • 不動産:1億円
  • 金融資産:1億円
  • 債務控除:なし

支払った相続税額

  • 4860万円

不動産の譲渡について

  • 父が20年前に購入
  • 譲渡価格:1億2000万円
  • 取得費:不明(譲渡価格の5%として試算)
  • 不動産仲介手数料:360万円

取得費加算の特例を利用した所得税の計算手順は、以下のとおりです。

相続した財産を売却したときの計算手順

  1. 取得費として加算できる金額を計算
  2. 譲渡所得を計算
  3. 譲渡所得に税率をかける

財産を譲渡したときにかかる所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出します。支払う所得税を低く抑えるためには、譲渡所得を減らすことが重要です。取得費加算の特例は、財産に係る相続税相当額を取得費に加算し収入金額から差し引けるため、譲渡所得を減らせます。譲渡所得を減らせる取得費加算の特例を活用すれば、所得税の節税につながります

3-1.取得費に加算できる相続税額の計算式

取得費に加算できる金額の算出は、以下のとおりです。

Step1:取得費に加算できる金額を計算

相続税額×不動産の課税価格/(相続した全体の課税価格+債務控除)

4860万円×1億円/(2億円+0円)=2430万円

支払った相続税のうち、譲渡した財産にかかる部分の相続税額が取得費に加算されます。相続した財産2億円のうち、1億円が譲渡した不動産にかかる部分です。支払った相続税の半分である2430万円が、取得費に加算できる金額となります。

3-2.取得費加算の特例を利用した場合の所得税額

取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得の算出は以下のとおりです。

Step2:譲渡所得を計算

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

8610万円=1億2000万円-(3030万円(600万円+2430万円)+360万円)

※取得費:譲渡価額×5%、譲渡費用:仲介手数料

譲渡所得は、売却した価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。譲渡価額1億2000万円から取得費及び譲渡費用3390万円を差し引いた、8610万円が譲渡所得として算出されます。

Step3:所得税を計算

所得税=譲渡所得×税率(20.315%)

1749万1215円=8610万円×20.315%

不動産売却時の譲渡所得に対する税率 所有期間 税率
短期譲渡所得 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下 39.63%
長期譲渡所得 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超 20.315%

所得税は、譲渡所得に税率をかけて試算します。今回売却した不動産の税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超であるため20.315%です。譲渡所得8610万円に税率20.315%をかけた1749万1215円が、支払うべき所得税として算出されます。

3-3.取得費加算の特例を利用しない場合の所得税額

取得費加算の特例を利用しなかった場合の所得税額は、以下のとおりです。

Step2:譲渡所得を計算

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

1億1040万円=1億2000万円-(600万円+360万円)

※取得費:譲渡価額×5%、譲渡費用:仲介手数料

取得費加算の特例を利用しない場合は、取得費と譲渡費用を売却価格から差し引けます。今回の例では、譲渡価額1億2000万円から取得費と譲渡費用960万円を差し引いた1億1040万円が譲渡所得です。

Step3:所得税を計算

所得税=譲渡所得×税率(20.315%)

2242万7760円=1億1040万円×20.315%

譲渡所得に税率をかけて試算した所得税は、譲渡所得1億1040万円に税率20.315%をかけた2242万7760円です。

3-4.結論|取得費加算の特例で所得税を493万円 節税できる

取得費加算の特例を利用することで、所得税は約493万円も節約できます。仮に譲渡価額が同じであれば、特例の利用有無だけで納税する所得税が大きく変わります。

相続した財産は、所有意向や売却希望金額を踏まえたうえで譲渡すべきです。ただし少しでも売却意向がある場合は、手元に残る現金を増やすためにも取得費加算の特例を検討してみましょう。

4.取得費加算の特例を受けるために必要な手続

相続税は取得費加算の特例で節税可能|所得税対策の要件と手順

▲譲渡所得の申告期限

取得費加算の特例を受けるためには、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。

所得税では申告納税方式が採用されているため、1年間の所得に対し、自分自身で申告・納税することが必要となります。

取得費加算の特例を利用したい場合は、特例を利用する想定で譲渡所得の金額を自身で計算して申告・納税しなければなりません。確定申告できる期間は1ヶ月間です。取得費加算の特例を利用した結果、納める税金が0となっても確定申告は必要となるため忘れず手続しましょう。

4-1.相続した財産を売却した翌年に確定申告が必要

取得費加算の特例を利用するためには、相続した財産を譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告する必要があります。所得税は申告納税制度が採用されているため、特例を利用するなら自身で必要書類を準備し、特例を利用した計算による申告、納税が必要です。

計算内容に誤りがあり、税務署から指摘を受け、提出期間を過ぎてから修正した場合「過少申告加算税」が加算されます。新たに納めることとなった所得税の10%相当額が過少申告加算税の額として求められる金額です。ただし新たに納めることとなった所得税が、当初の申告した所得税と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合、超えている部分は15%相当額が過少申告加算税の額になります。

取得費加算の特例を活用した確定申告は、所得税に関する専門知識が必要です。税務署から指摘を受け、余分な税金を払わないためにも、はじめて確定申告する人は専門家への依頼をおすすめします。

4-1-1.確定申告時に必要な書類

確定申告時に必要な書類は、以下のとおりです。

確定申告の添付資料

  1. 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
  2. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)

※平成30年度から相続税申告書の添付は不要となりました

取得費加算の特例を活用した場合の譲渡所得額が分かる書類を提出します。税務署は提出書類をもって、計算された所得税額が正しいかどうかを判断します。スムーズに手続を進めるためにも、必要書類を事前に確認しておきましょう。

5.税制を併用することで特別控除を適用できる

相続税は取得費加算の特例で節税可能|所得税対策の要件と手順

▲取得費加算の特例との併用

売却する財産が不動産である場合、取得費加算の特例と併用して利用できる特別控除があります。併用できる制度は、以下のとおりです。

取得費加算の特例と併用できる制度

  • 自己居住用財産の買換え等にかかる特例措置
  • 自己居住用財産を譲渡する場合の3000万円特別控除

不動産の売買価格は高額であるため、支払う税額も高額となります。特例を組み合わせることで、支払う税金の負担をさらに抑えることが可能です。

引き継いだ大切な財産を売却したからには、税金を低く抑えて手元に多くの現金を残したいと考えるものです。多くの現金を残すためにも、利用できる特例を漏れなく確認しましょう。

5-1.自己居住用財産の買換え等にかかる特例措置

居住用財産の買換え等にかかる特例は、取得費加算の特例と併用可能です。居住用財産の買換え特例は、マイホームを買い換えたときの譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられます

たとえば相続したマイホームを4000万円で売却し、6000万円で買い換えた場合は、4000万円に取得費を控除した金額が譲渡益としての課税対象となります。買換え特例は、買換えた不動産を将来売却するまでの譲渡所得課税を繰り延べます。取得費加算で繰り延べる税金を抑えられるため、相続したマイホームの買い換えを検討する人は利用をおすすめします。

5-2.自己居住用財産を譲渡する場合の3000万円特別控除

居住用財産を譲渡する場合の3000万円特別控除は、取得費加算の特例と併用できます。マイホームを譲渡したときに、譲渡所得から3000万円まで控除できる特例です。取得費加算の特例を併用すると、譲渡所得をさらに減らせます。

たとえば相続したマイホームを5000万円で売却した場合、取得費及び譲渡費用を控除した額から、更に特別控除額3000万円を控除した金額が譲渡所得となります。

3000万円の特別控除と取得費加算は、ともに課税対象となる譲渡益を減らせる特例です。併用することで所得税を低く抑えて手元に現金を残せるため、マイホームの売却を検討する人は利用をおすすめします。

5-3.空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除

空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除は、取得費加算の特例と併用できません。いずれか一方の特例を選択する必要があります。ほとんどのケースで、空き家を譲渡する場合の3000万円特別控除を選択するほうが有利となるでしょう。

ただし、相続し売却した財産に係る相続税額が3000万円を超えるような場合は、取得費加算の特例を選択したほうが有利となります。有利となる特例を比較したうえで、納める税金が少なく済むほうを選択しましょう

6.取得費加算の特例が使えないケース

以下のケースでは、取得費加算の特例が利用できません。

取得費加算の特例が利用できないケース

  • 夫婦間の相続であるとき
  • 譲渡所得以外で申告するとき
  • 法人が遺贈による財産を取得したとき

6-1.夫婦間の相続であるとき

夫婦間で財産を受け取ったケースでは、取得費加算の特例が使えないことがあります。夫婦間の相続では配偶者の税額軽減が適用され、相続税を支払わずに財産取得できるケースがあるためです。

配偶者の税額軽減とは

配偶者が相続した財産のうち課税対象となるものが、以下の金額を満たすまで配偶者に相続税がかからない制度。

  • 1億6000万円
  • 配偶者の法定相続分相当額

相続した財産の合計額が、1億6000万円以下または法定相続分の範囲内であれば、配偶者に相続税はかかりません。取得費加算の特例は、支払った相続額が取得費として加算されます。相続税の支払いがない場合は、夫婦間の相続で取得費加算の特例が使えません。

6-2.譲渡所得以外で申告するとき

相続した財産のうち個人事業の棚卸資産などを譲渡した場合は事業所得となるため、取得費加算の特例は使えません。取得費加算の特例は、譲渡所得のみに適用されるものであるためです。譲渡所得以外としての申告対象は、以下のものが挙げられます。

譲渡所得以外の所得として課税されるもの

  • 事業所得
  • 雑所得
  • 山林所得

事業所得者が商品や原材料などの棚卸資産を譲渡した場合は、事業所得となります。また不動産所得が生じる業務にあたる人が、棚卸資産に準ずる土地や建物を譲渡した場合は雑所得となります。

相続した財産を譲渡すれば、すべてで取得費加算の特例を適用できるわけではありません。譲渡所得として申告できるかどうかが、特例適用を見極めるポイントです。

6-3.法人が遺贈による財産を取得したとき

法人が遺贈による財産を取得した場合は、取得費加算の特例が使えません。法人が財産を譲渡したときにかかる税金は、法人税として課税されるからです。

取得費加算の特例は、譲渡所得に関する特例です。法人が売却したときに出た利益は、法人全体の利益として加算されます。法人は、取得費加算の特例を使えません

7.不動産を賢く売却するために知っておきたいQ&A

故人の思いを受け継ぎ相続した財産は、損することなく売却したいと思うものです。はじめて不動産を売却する人にとっては、本当に売却すべきかどうかに不安や疑問が生じます。とくに不動産の売却は、金額や税金も高額になりがちです。失敗せず不動産を売却するためにも、不安や疑問を感じるポイントは事前に解決しておきましょう。

7-1.土地や不動産などの相続財産を売却するベストなタイミングは?

相続財産売却のベストタイミングは、重視すべき考え方によって異なります。ベストなタイミングとは、人によって異なります。

可能な限り高価格で売却したい人は、希望する価格以上で売却できるタイミングがベストです。一方、税負担を減らして手元に現金が残るようにしたいと考える人は、取得費加算の特例を利用できる3年10ヶ月以内に売却するのがベストです。

重視すべき基準がないと、利用できる特例を活用できないまま損してしまうこともあります。売却に躊躇してしまわないよう、事前に重視したいポイントを明確にしましょう。

7-2.複数の不動産を売却する場合に考慮すべきことは?

相続した不動産が複数ある場合は、取得費加算の特例を利用する優先順位が重要です。取得費を加算できる金額は決まっているため、使用してもあまり所得税額が減額できないケースもあります。

優先順位の決め方は、以下のとおりです。

相続した不動産の売却損益と取得費加算できる額との関係

  1. 売却益≧取得費加算できる額 の不動産
  2. 売却益<取得費加算できる額 の不動産
  3. 売却損の不動産

1.の不動産は、取得費加算の特例を最大限活用できます。2.の不動産では、特例の一部を使い切れません。3.はそもそも譲渡所得税がかからないため、取得費加算の特例を利用しても影響がでない不動産です。

売却したい不動産が複数ある場合には、不動産の売却損益を考慮して優先順位を決めるのがよいでしょう。

8.取得費加算の特例で相続税対策できる|困りごとは専門家に相談を

取得費加算の特例は、相続した財産の譲渡時に支払う所得税を軽減できる制度です。取得費加算の特例そのものが相続税に影響を与えることはありません。しかし譲渡したときの所得税を軽減できるため、相続人に金融資産を多く残せます。

取得費加算の特例を利用するためには、所得税の計算と確定申告が必要です。取得費加算の特例に関する複雑な計算は、相続税の申告経験が豊富な専門の税理士への相談をおすすめします

税理士法人チェスターは、相続税専門の税理士法人です。所得税の申告のみならず、取得費加算の特例について豊富な経験と知識を持ち合わせています。所得税の軽減につながる取得費加算の利用を検討している場合は、相続税専門の税理士法人チェスターにお問い合わせください。

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※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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