2018年8月3日

不動産投資で迷っている方へ～リスク利回りより不動産投資の特徴を知る

不動産投資は、数ある投資の中でも歴史ある投資の１つです。近年では、毎月一定額が手に入る家賃収入に憧れスタートされるご夫婦も多いです。不動産投資では、リスク回避を語るセミナーや書籍や雑誌など、情報には事欠きません。それにも関わらず、不動産投資については成功者だけでなく多くの失敗者が存在します。彼らには不動産投資についての情報が不足していたのでしょうか？

リスク回避のためのセミナー、絶対に信頼できる利回り情報、など魅力的な言葉があなたを不動産投資へと誘うかもしれませんが、まずは基本的となる不動産投資の特徴を知るのが先ではないでしょうか。今回の記事では、基本的な不動産投資の特徴についてお話していきます。

この記事の目次 [表示]

1.　何故迷う？不動産投資に迷う理由を知る

不動産投資に何を期待していますか？通常の考えであれば、安く購入して高く売る、または値ごろな物件を購入して家賃収入に充てる、といったところでしょうか。そこで、不動産投資を検討する方はまずお手頃な物件や土地情報など、データ集めに奔走するのです。そういったことが面倒な方で、不動産業者などが主催する不動産セミナーに参加する方もいます。

迷うのは、失敗したくないからです。不動産の価格は倍以上に跳ね上がることもありますが、その逆も然り。不動産投資をするからには、いくら投資額を少なくするとしても最低２００万円程度は必要です。

数百万円以上の投資が失敗すると、資産数千万円あるかたであれば少し落ち込む程度で済んでも、なけなしのお金をつぎ込んだ方にとっては冗談では済まされないほどの損失ですよね。

2.特徴①：不動産投資は「投資」だけじゃなく経営センスも必要だ

投資という言葉を、改めて見直してみるとあるヒントを得る事ができます。「投資」という言葉は本来、利益を得る目的で事業などに資金を出すこと、を指します。安く買って高く売るが投資の基本ですので、大切なのは①売買のタイミングと②高くなりそうな銘柄を見極めることの２つです。

このように、通常であれば投資という言葉は通貨や債券などに対して指す言葉なのですが、最近では自分がスクールなどに行ったり習い事をすることを「自己投資」と呼んだりもしますよね。その流れで、「不動産投資」という言葉も生まれました。

しかし、自己投資や不動産投資と、本来の投資の間には決定的な違いが存在します。それは、投資では売り買いに終始し最終的な目標は利益を上げることなのですが、自己投資と不動産投資の場合は違います。

自己投資の場合、例えば英会話スクールに３年間通ってTOEICで８００点のスコアを挙げたとしましょう。3年間の英会話スクール代は１５０万円かかり、そのための勉強の時間も月に５０時間以上費やしました。そして、TOEIC８００点を得て給料は今のところ月に２万円アップしました。この投資は成功でしょうか？失敗でしょうか？利益的にはマイナスかもしれませんが、将来的な希望や本人のモチベーションなど、お金に換算しづらいものも生まれるため判断しづらいですよね。

不動産投資の場合も同様です。不動産投資も売り買いと銘柄を選択するのみではありません。不動産の経営という側面も生まれます。不動産投資で成功したいのならば、売る場合でも貸す場合でも、最低限自分がその不動産を管理・運用していくという姿勢が重要です。

買いっぱなし、売りっぱなしでは成功しない、のが不動産投資です。そのため、投資という名前はついていても通常の投資とはその性質が異なるのです。

3.特徴②：税金のスペシャリストと仲良くなること

不動産を持つということは、税金対策をしなくてはいけないということに相成ります。不動産を所有していると、固定資産税を支払わなくてはいけませんよね。その他にも、以下のような種類の税金があるのをご存じでしょうか？

・不動産取得時

不動産取得税、登録免許税、印紙税、相続税、贈与税

・譲渡の際

所得税、住民税、法人税等

その他には、都市計画税なども不動産に関わる税金です。「自分はお利益を得たいだけだから、税金に対してはノータッチ」でいたいのであれば、信頼できる税理士に頼み、コストを支払うことになります。

4.特徴③：不動産投資はお店のオーナーである

次にお伝えする特徴は、「不動産投資は店のオーナーだ」という点です。

不動産について全くの初心者が少し知識を入れようとすると、その奥深さに驚くことでしょう。法律や税金の話、建設の話、そして契約上の取り決めなど、様々な知識や経験が必要になるのです。それゆえ、不動産業界では各分野に分かれていることが通常です。

例えば、契約に関してはA社、建設に関してはB社、税金対策に詳しいのはC社、など。あなたが不動産投資をしたいのであれば、一人で全ての範囲の知識と経験を持つのは不可能です。そのため、最初はネット検索や書籍などから情報を得て、次の段階には資料請求などをして自分のパートナーを決めるべきです。

この担当者であれば信頼できる、適切なアドバイスをしてくれる、といった良好なパートナー関係を築くことが、不動産投資の成功の鍵です。

5.特徴④：不動産は通貨よりも時価が把握しづらい⇒賢い不動産投資会社選びを

最後にお伝えするのは、不動産の時価は$や円を把握するより時価が把握しづらいという点です。不動産には、路線価や公示地価など時価を把握する指標もあるのですが、建物や周辺の環境など随時変化するため、なかなか正確な時価を把握するのはプロでない限り困難です。

お勤めしながらの会社員の場合は、趣味が不動産の勉強、などという方でない限り、なかなかリアルタイムで不動産について勉強する時間を取れないかもしれません。そのため、不動産投資の場合は不動産投資会社へ依頼をするという方が多いと思います。しかし、数ある不動産投資の中でどの会社を選べばよいのかという判断も必要です。何を基準に選べばいいのでしょうか？

一般的には、以下のポイントで選ぶと間違いがないと言われています。

・サポート体制がしっかりしている⇒オーナーに代わってマンション管理をする、賃貸業もやっているため空き室リスクが低い、集金代行システム、原状回復費用を負担、など。

・所有物件数⇒所有数が多いと、質の高い物件を選ぶことができる、幅広い選択肢がある、など。

・企業が安定している（上場など）

まとめ

不動産投資は、通貨の売買と違い、①経営感覚や②税理士や不動産会社と信頼できる関係③賢い不動産投資会社選びなど、自分が主体性を持ちコントロールする感覚が必要なタイプの投資です。このため、最近流行りの手軽にスマホのみで全て完結できるプチ投資をお求めなのであれば、向いていないでしょう。しかし、逆に人とのコミュニケーション能力がある方には向いている方、知識欲のある方、店舗経営や役職経験のある方には非常に向いている種類の投資といえるでしょう。

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