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1.はじめに

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例は、相続または遺贈（以下、相続等）で取得した空き家を売却した際に、一定の要件を満たした相続人や受遺者（以下、相続人等）が適用できる控除の一種です。

別名「空き家の譲渡特例」や「空き家特例」と呼ばれるこの特例には、「相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」という要件が設けられています。

ここで問題となるのは、被相続人が要介護認定等を受けて、老人ホーム等に入居していた場合です。

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合、実質的に「相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていない」こととなりますが、「特定事由」に該当するため、定められてた要件を満たせば当該特例を適用できます。

本稿では、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合の、空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の取扱いについてご案内します。

2.空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは

空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例（以下、空き家の譲渡特例）とは、相続等によって空き家及びその敷地を取得した相続人等が、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで（なおかつ特例の適用期間内）に、「被相続人居住用家屋（又は家屋及びその敷地）」あるいは「被相続人居住用家屋の敷地等」を売却し、一定の適用要件を満たす場合、その売却に係る譲渡所得金額から、最大3,000万円を控除できる特例のことです（租税特別措置法第35条3項 ）。

空き家の譲渡特例には、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、売却金額が1億円以下であることといった様々な適用要件が設けられています。

適用要件について、詳しくは以下のページをご覧ください。

＞＞国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 」
＞＞国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） 」
＞＞チェスター「空き家売却で3000万円控除!?相続で空き家問題も解決する特例とは？ 」

2-1.令和5年度税制改正で適用要件が緩和された

令和5年度税制改正により、空き家の譲渡特例が以下の通り見直されました。

令和6年1月1日以降に行う譲渡から、改正内容が適用されます。令和5年12月31日までの譲渡は、改正前の要件が適用されますのでご注意ください。

令和5年度税制改正の詳細について、詳しくは「【令和5年度税制改正】空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の見直し 」をご覧ください。

3.被相続人が生前に老人ホーム等に入居していた場合の取扱い

空き家の譲渡特例は、原則として「相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」という要件を満たす必要があります。

しかし、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入居していた場合は「特定事由」に該当するため、要件を満たすことができれば、空き家の譲渡特例が適用できます。

例えば、実家に1人で住んでいた母親が、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所したことで、実家が空き家になったとしましょう。

その後、母親の相続が発生して、相続人である子どもが実家（空き家）を売却した場合、実質的にその実家（空き家）は、相続開始直前に被相続人（母親）の居住の用に供されていません。

しかし、特定事由に該当して要件を満たすことができれば、子どもは母親の相続発生後に実家（空き家）を売却しても、空き家の譲渡特例を適用できるということです。

国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋 」においても、取扱いが明記されています。

3-1.特定事由に該当していること

特定事由とは、被相続人が要介護認定や要支援認定を受けて、以下のような住居や施設に入居（入所）していたこととされています（租税特別措置法施行令第23条6項 ）。

なお、上記のような住居や施設ではなく、介護を受けるために親族の家で同居して亡くなった場合もあるかと思います。

しかし、介護のために親族の家で同居していた場合は、特定事由に該当しませんので、空き家の譲渡特例は適用されません。

3-2.被相続人の居住用家屋に係る要件を満たすこと

特定事由に該当する場合は、被相続人の居住用家屋に係る、以下の要件を満たす必要があります（租税特別措置法施行令第23条7項 ）。

3-3.その家屋が3つの要件すべてに当てはまること

特定事由に該当する場合は、空き家の譲渡特例を適用させるために、以下の3つの要件すべてを満たす必要があります。

基本的な内容は、空き家の譲渡特例の原則的な要件と同じです。

(ハ)に関してのみ、原則的な要件は「相続の開始の直前において」ですが、「特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前において」という一文に変更されることとなります。

4.特定事由に該当する場合は確認書類の準備を

空き家の譲渡特例を適用するためには、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。

しかし特定事由に該当する場合は、この申請の際に以下の確認書類の提出を求められます。

①は被相続人が要介護認定等を受けていたことを確認するため、②は施設名称・施設の種類・施設所在地等を確認するために必要となります。

空き家の譲渡特例の適用をする相続人等は、その家屋等を譲渡する前から準備が必要となりますので、早めに必要書類を収集しておきましょう。

以下は、大阪市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について 」から抜粋した、申請の際に必要となる確認書類のチェックシートですので参考にしてください（必要書類の詳細は各市区町村へ必ずご確認ください）。

【出典：大阪市「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請の手引き 」】

5.さいごに

空き家の譲渡特例は、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、特定事由に該当して要件を満たせば適用できます。

しかし、満たすべき要件が増えるだけではなく、事前に準備すべき必要書類も増えることとなります。

空き家の譲渡特例の適用を検討されている方は、必ず相続に強い税理士に相談した上で、なるべく早い段階で準備を始めましょう。

※本記事は記事投稿時点（2023年12月1日）の法令・情報に基づき作成されたものです。
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