土地の名義変更にかかる贈与税は節税可能-贈与と相続の税額の違いもチェック

土地の名義変更によってかかる贈与税を節税するには、相続時精算課税制度や暦年課税制度を上手に活用する方法があります。

節税の観点で土地の名義変更を検討するなら、生前贈与と相続のどちらがお得かも確認しておくとよいでしょう。贈与する土地の状況によって税率は変わるため、どちらを選択するべきかはケースバイケースです。土地の名義変更でかかる税金には贈与税以外にもあるので、思わぬ出費とならないようチェックしておきましょう。

1.土地の名義変更で贈与税が発生するのは所有者の生前に引き継いだとき

土地の所有者が生きている間に、土地をもらうことで名義を自分に変更する場合は贈与税が発生します。

一方、土地の所有者が死亡したあとに、その土地の名義を変更する場合は、相続税が発生します。親が土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続で名義変更するつもりという人もいるでしょう。

しかし生前に名義変更しておくことで相続時のトラブルを防げることも考えられます。

相続を考えているという人も、贈与税について一度確認しておくことをおすすめします。

2.土地の名義変更における贈与税を計算する手順

参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

計算の手順は以下のとおり。

1. 課税価格（財産の評価額）を計算
2. 税率表で評価額に対する税率と控除額を確認

評価額は、1暦年（1月1日から12月31日）に贈与を受けた財産を合わせたものです。

土地の他にも贈与された財産があれば合計して計算します。

複数の人から財産をもらった場合でも、贈与された人（受贈者）ごとに計算するため基礎控除として引けるのは1暦年につき110万円です。

2-1.土地や住宅の評価額を算出する

贈与税を計算するために、まずは土地や住宅の評価額を算出します。

土地と住宅を一緒にもらった場合でも、評価額は別々に計算されるため注意しましょう。

宅地の評価方式は路線価方式か倍率方式のどちらかの方式で評価します。

路線価方式	路線価が定められている宅地（市街地）の評価に用いられる方法。 宅地が面する路線に付いた1㎡の路線価に、宅地の面積を掛けて求める。
倍率方式	路線価が定められていない宅地（市街地以外）について用いられる。 固定資産税評価額　×　倍率 倍率は国税局長が定めたもので、地域ごとに異なる。

住宅の評価額は固定資産税評価額が適用されます。

固定資産税評価額は年に一度市町村から届く「固定資産税納税通知書」で確認できますが、不明な場合は市役所などで確認しましょう。

2-2.税率表に当てはめて贈与税の金額を算出する

贈与税を算出する際の税率には「特例贈与財産」と「一般贈与財産」に対する税率の2種類があります。

「特例贈与財産」に対する税率が適用されるのは、直系尊属からその年の1月1日において18歳以上の者へ贈与された財産です（贈与が2022年（令和4年）3月31日以前の場合は、「18歳以上」は「20歳以上」となります）。

【特例贈与財産の税率が適用される例】

「特例贈与財産」に該当しない場合は「一般贈与財産」の税率が適用されます。

【特例贈与財産用の税率表】

基礎控除額110万円を引いたあとの財産	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

【一般贈与財産の税率表】

基礎控除額110万円を引いたあとの財産	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁ホームページ

計算例は以下のとおり

（特例贈与財産）の場合

（一般贈与財産）の場合

同じ金額の財産の場合、一般贈与財産よりも特例贈与財産のほうが贈与税額は低くなります。

3.土地の名義変更による贈与税を節税する方法

土地や住宅の贈与税は高額になると考えてしまい、名義変更を思いとどまる人もいます。

その場合は、「暦年課税の基礎控除を利用した節税方法」や「相続時精算課税制度の活用」を検討してみましょう。

3-1.110万円の基礎控除の範囲内で繰り返し贈与をおこなう

節税対策のひとつとして、暦年ごとに贈与税が課税される場合の基礎控除である110万円の範囲内での贈与を繰り返しおこなう方法があります。

贈与税は基礎控除を超えた部分に課税されるため、基礎控除を超えないように贈与するのです。

ただし高額な土地や建物の資産を110万円分だけ名義変更するというのは煩雑で考えにくい方法です。

そのため土地や建物を含む高額な資産の贈与を予定している人にとっては、「相続時精算課税制度」が有効な節税対策になることもあります。

3-2.相続時精算課税制度の選択を活用し贈与税をゼロにする

相続時精算課税制度とは、名前のとおり課税を相続のときに精算する制度です。

生前に贈与した2,500万円までの財産について、一定条件のもと贈与税をゼロにできます。

贈与者	贈与が行われた年の1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母
受贈者	贈与が行われた年の1月1日時点で18歳以上の子、孫など （贈与が2022年（令和4年）3月31日以前の場合は、上記の「18歳以上」は「20歳以上」となります）
注意点	一度選択すると変更できない 110万円の基礎控除は適用できない（2023年（令和5年）までの贈与分） 贈与者の死亡により相続が発生した際に、他の相続財産と合わせて相続税が算出される

2024年（令和6年）1月1日以降の贈与では、相続時精算課税制度適用時も年間110万円の基礎控除が可能となります。この基礎控除額は2,500万円の特別控除とは別のものとして扱われるため、生前贈与で贈与税をゼロにできる財産の額はさらに多くなります。

4.節税の観点で生前贈与と相続のどちらがお得かはケースバイケース

生前贈与と相続を節税の観点で考えると、結論は「どちらがお得かはケースバイケース」です。

同じ資産価値であれば相続税より贈与税のほうが高くなりますが、生前贈与する際と相続の際の資産価値が同じとは限らないからです。

名義変更する資産の価値が上昇する見込みかどうかを考えて、どちらを選ぶか慎重に判断しましょう。

4-1.生前贈与-税率が高い贈与税のほうが名義変更で生じる税金が大きい傾向がある

贈与税と相続税について、単純に同じ財産額で比べると税率が高いのは贈与税のほうです。

【相続税の税率表】

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	なし
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

参照：№4155相続税の税率｜国税庁ホームページ

【特例贈与財産用の税率表】

基礎控除額110万円を引いたあとの財産	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

父から5,000万円の財産について、死後に相続した場合と生前に贈与を受けた場合を比べると、以下のとおり（法定相続人は子1人とします）。

このように、単純に同じ財産額で比べると税率が高いのは贈与税なのです。

4-2.相続-資産価値の上昇が見込まれるなら贈与税を払ったほうがお得な場合もある

同じ価格の財産を取得した際の税率を単純に比べると、贈与税のほうが相続税よりも高くなります。

しかし贈与を受けた土地や住宅の資産価値が上がると見込まれるのなら、贈与税を払って名義変更しておいたほうがお得な場合もあります。

それは贈与税は贈与を受けたときの資産価格に対して課税されるからで、相続までの間に土地の価格が上昇し続けた結果、相続税のほうが高くなるということも考えられます。

5.生前贈与の際に贈与税以外で生じる税金

土地や住宅を生前に贈与する際、気になるのは「どれくらい費用がかかるか」ということです。

贈与税以外にもかかる費用としては、「不動産取得税」と「登録免許税」があります。

5-1.不動産取得税-不動産を取得した人が納める税金

不動産取得税は、土地や建物など不動産を取得した際に、取得者に課される税金のことです。

贈与に限らず売買で取得した際などにも課されますが、相続の場合は課税されません。

税率は固定資産税評価額の4％ですが、特例として土地および住宅については2024年（令和6年）3月31日までは3％となっています。

住宅・住宅用地であれば新築時期や面積などによる特例もあるので、確認しておきましょう。

参考：不動産取得税｜総務省

5-2.登録免許税-名義変更手続きのときに納める税金

登録免許税は、登記、登録、免許などのさまざまな手続で課される税金のことです。

不動産を取得したときの登記の際に支払う必要があり、贈与のほか相続でも課税されますが、税率が高いのは相続よりも贈与です。

土地や家屋の所有権を移転した場合の登録免許税率

6.土地の名義変更に必要な手続4つのステップ

土地の名義変更のステップは、以下の4つです。

不動産の名義変更手続が初めてという人にはわかりにくいかもしれませんが、4つのステップを参考に進めてみましょう。

6-1.登記識別情報や印鑑証明などの必要書類の準備

土地の名義変更に必要な書類は以下のとおりです。贈与者、受贈者それぞれに準備する書類があります。

書類	詳細	取得先など
登記識別情報 （贈与者）	2006（平成18）年頃まで発行されていた「登記済権利証」に代わるもの	不動産の権利を取得した際に発行されている
印鑑証明 （贈与者）	贈与する人のもの （取得後3ヵ月以内のもの）	市町村役場
固定資産評価証明書 （贈与者）	注意：年に1度郵送される「固定資産課税明細書」とは異なる ただし、「固定資産課税明細書」を利用できる場合もあり	市町村役場
住民票（受贈者）	マイナンバーが記載されていないもの 取得期限は特になし	市町村役場

6-2.登記申請の必要書類でもある贈与契約書を作成

贈与という行為自体は、契約書の作成がなくても口頭の約束だけでも可能です。

しかし重要な書類となるため、当事者間のトラブルを防ぐためにも、贈与契約書は作成したほうがよいでしょう。

とくに不動産を贈与して登記する場合には、贈与した事実を証明する書類が必須となります。

贈与契約書の見本は下記のとおりです。自ら作成もできますが、書き入れるべき要素など不安なことがあれば専門家に依頼してもよいでしょう。

▲贈与契約書の見本

6-3.不動産の所有地を管轄する法務局に対して登記申請

書類をそろえて法務局に登記申請すると、贈与した不動産の名義変更ができます。

法務局への申請は書面とオンラインのどちらかが選べますが、オンラインでの手続に慣れていない場合は書面申請する方法がよいでしょう。

手続は贈与が行われる不動産の所在地を管轄している法務局でおこないます。受贈者の居住地の法務局では手続ができないので注意が必要です。

自分で登記申請手続をする場合、書類作成にも時間がかかるため出向くのは2回以上となることも予想されます。

手続に時間をかけられないという場合は専門家への依頼も検討しましょう。

6-4.登記識別情報通知を受け取り名義変更を確認

法務局での登記申請が終了したら、新しい名義人に「登記識別情報通知」が発行されます。

登記識別情報は12桁の番号や記号で構成される登記の情報です。2005年（平成17年）の不動産登記法の改正で「登記済権利証」に代わって発行されるようになりました。

登記識別情報通知には不動産の内容や新しい名義人なども表示されているので、内容をきちんと確認しておきましょう。

7.土地の名義変更で生じる贈与税の計算に不安があるなら専門家に相談を

親や祖父母から土地を贈与する場合、必ずしも相続まで待ったほうが節税になるわけではありません。

生前贈与には暦年課税の基礎控除や相続時精算課税制度を使うといった節税対策もあります。

またその土地の資産価値の上昇が見込まれるのなら高くても贈与税を払っていたほうがお得といったケースもあります。

ただし贈与税を計算するにはきちんと資産価格の評価を行い、特例なども考慮することが必要です。

もしも土地の名義変更で生じる税金の計算に不安があれば、専門家に相談することをおすすめします。

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