相続して売却した資産の固定資産税はどうなる？納税から精算の流れ
被相続人名義の不動産に課されている固定資産税は、マイナスの資産として相続の対象です。では相続後に売却した資産の固定資産税はどのように扱われるのでしょうか？納税義務者や支払い方・納税額を抑える方法と合わせて解説します。
この記事の目次 [表示]
1．固定資産税の納税義務者は誰？
不動産には固定資産税がかかります。基本的には1月1日時点の所有者が納税する税金です。では1年の途中で所有者が死亡すると、誰が納税義務者となるのでしょうか？
1-1．毎年1月1日時点で所有者になっている人
固定資産税を支払うのは『1月1日』時点の所有者です。毎年1月1日に固定資産を保有していれば、その固定資産がある市町村から納税通知書が届きます。
税額の計算も市町村が行うため、確定申告のように納税者が計算や申告をする必要はありません。
ただし所有者であっても、固定資産を共有している場合は通知書が届かないケースもあります。共有の場合には代表者にだけ通知書が送付されるからです。
1-2．納税義務者の死亡時は相続人が引き継ぐ
所有者が死亡し固定資産の相続が発生すると、固定資産税も相続の対象です。相続というと預貯金や不動産などプラスの資産をイメージするかもしれません。
しかし実際には、借入金や租税公課といったマイナスの資産も引き継ぎます。相続人は単に不動産を取得するだけでなく、元の所有者である被相続人が支払うはずだった固定資産税も支払わなければいけません。
1-3．遺産の分け方が決まっていない場合
相続が発生しても、すぐに遺産分割で分け方が決まるわけではありません。固定資産の分け方が確定するまでは、土地や建物は相続人全員の『共有財産』となります。
遺産分割協議が終了するまでの間は、相続人全員が固定資産税の納税義務を負う決まりです。支払う金額は一般的に『法定相続分』の割合に合わせて計算します。
ただし割合は、法律で決まっているわけではありません。相続人同士の話し合いで合意すれば、代表者のみが負担することも、負担割合を変えることも可能です。
2．相続後の固定資産税の支払い方
土地や建物を相続すると、固定資産税も引き継ぐと分かりました。相続後の固定資産税の支払い方は、納付書が届いているかどうかで異なる点に要注意です。
2-1．手元の納付書で納付する
固定資産税の納付書が既に被相続人の元に届いており手元にあるなら、納付書を使い固定資産税を支払います。市町村・郵便局・金融機関などの窓口やコンビニへ持参し、現金で支払う方法です。
加えて相続人は、被相続人が未納していた固定資産税も引き継がなければいけません。未納分の納税義務を引き継ぐ場合には、市町村から『納税義務の承継通知書』が届きます。
2-2．納税通知書が届いていない場合は？
手元に納税通知書が届いていないケースもあるでしょう。被相続人が亡くなった日付によって、手続きの仕方が異なります。
その年の1月1日を過ぎてから被相続人が死亡したなら、相続人間で代表者を決め『相続人代表者指定届』を提出しましょう。すると代表者へ納付書が送付されます。
1月1日までに被相続人が亡くなり相続登記が完了していないなら、『固定資産現所有者申告書』を提出します。どちらも提出しないときは、相続人の誰か1人に納付書が届くため、全員で支払わなければいけません。
また被相続人から引き継いだ不動産が未登記なら、1月1日までに登記します。それ以降は『未登記家屋所有者変更届』の提出が必要です。
3．節税のポイント
相続する資産によっては、多額の相続税を支払うケースもあるでしょう。固定資産税を正しく処理すれば、相続税や所得税の負担を減らせる可能性があります。
3-1．支払った固定資産税は債務控除の対象
引き継いだ資産が多く相続税を納税する場合、固定資産税は『債務控除』の対象です。債務控除は相続財産から差し引いて計算できる金額を指します。
相続税の計算をするときに用いる相続財産の金額を抑えられるため、その分相続税を抑えられるでしょう。例えば被相続人が第1期分の固定資産税を納税後亡くなったなら、2～4期分を相続人が支払います。
この2～4期分を債務控除できる仕組みです。固定資産税の債務控除については以下もご覧ください。
未納付の固定資産税は相続税の申告でどこまで債務として控除できる？｜税理士法人チェスター
3-2．賃貸不動産の固定資産税の場合
賃貸不動産にかかる固定資産税は、必要経費として計上可能です。必要経費が増えれば利益が減るため、所得税を抑えられます。
相続が発生した時点で納税通知書が届いているなら、被相続人の所得税を申告する準確定申告で必要経費に算入できます。
納税通知書が相続開始後に届いた場合、被相続人の準確定申告には経費計上できません。賃貸物件を相続し事業承継した相続人の経費として、確定申告時に計算します。
4．不動産を売却すると固定資産税はどうなる？
相続した不動産を売却するケースもあるでしょう。売却時の固定資産税の扱いは法的に定められていません。そのため売却時に誰が固定資産税を負担するのか、はっきりと確認するのがポイントです。
4-1．売却のメリット
土地や建物を相続すると、使用していなくても固定資産税がかかります。これまでは住宅が建っている土地の固定資産税や都市計画税は、『住宅用地の特例』により減額されていました。
しかし2015年からは、適正な管理が行われていない『特定空き家』にかかる税金は、減額の対象外となっています。そのため住宅が劣化するまで放置し続けるより、売却した方が管理にかかる費用を抑えやすいでしょう。
また早めに売却すれば『空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除』の対象にもなります。不動産を売却した利益から3,000万円を差し引けるため、大きな節税につながる制度です。
4-2．一般的には精算が行われる
相続した土地や建物を売却する際、固定資産税は『精算』されるのが一般的です。固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者のため、仮に2月1日に売却したとしても納税の義務は売主にあります。
しかし1年のうち1カ月しか保有していない不動産の税金を全額支払うのでは、売主の不公平感が強いでしょう。そこで買主との間で精算します。
保有期間に応じた日割り・月割り計算のほか、売主・買主双方の話し合いで決めるケースもあるでしょう。精算の仕方は自由です
4-3．売主側が積極的に確認しよう
商習慣として一般的に行われている固定資産税の精算は、法律で定められているものではありません。そのため精算せず売主が負担したままの状態であっても、法律違反でない点に要注意です。
精算するケースがほとんどだからといって確認しないでいると、1年間分の固定資産税を全額負担しなければいけないかもしれません。土地や建物の引き渡しが済んでから精算を請求するのは難しいでしょう。
固定資産税の精算を実施するのか、実施するとしたらどのような方法で行うかという点について、あらかじめ確認が必要です。
5．税金などマイナスの財産も相続する
相続が発生すると、プラスの財産とともにマイナスの財産も引き継ぎます。例えば土地や建物を相続すると、それらにかかる固定資産税も引き継ぐ対象です。
遺産分割協議後であれば、相続した人が納税します。また協議前で相続人全員の共有状態なら、法定相続分に応じて納税するのが基本です。合意があればその他の割合で納税しても構いません。
また相続した不動産を売却するなら、固定資産税の精算についてあらかじめ確認しておくと安心です。
不動産の売却時には、税金の支払いが発生するケースもあります。『税理士法人チェスター』へ不明点を確認しながら手続きを進めるとよいでしょう。
相続時の固定資産税額については以下もご覧ください。
相続時の固定資産税額の確認方法 支払の負担が大きい場合の対処法 相続大辞典 相続税の申告相談なら｜税理士法人チェスター
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