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相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

相続された財産に不動産がある場合、固定資産税がどのくらいの金額なのかを確認しておくと、相続後の固定資産税の支払いにも備えられ、また、建物の評価額は相続税申告に活用でき、土地の評価額はおおよその時価を算出できます。

固定資産税の納付書が手元になくても、不動産の所有者の相続人であれば役所で申請することで固定資産税の金額を確認できます。また、固定資産税が高額で不動産の相続が負担になる場合には、負担をなくす方法を検討することで、解決の糸口がつかめるかもしれません。

この記事の目次

1.相続時の固定資産税額チェック方法2つ

相続する不動産の固定資産税額を確認する方法は以下の2つです。

固定資産税の確認方法

  • 納税通知書を確認
  • 固定資産税公課証明書を取得

まずは市町村(東京都は23区)から送られる「納税通知書」で固定資産税を確認しましょう。納税通知書を紛失したり見当たらなかったりする場合は、市町村役場(東京都は都税事務所)の窓口で取得できる「固定資産税公課証明書」で、固定資産税を確認できます。

1-1.役所から届く納税通知書を見る

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

引用:固定資産税納税通知書|大阪市

固定資産税納税通知書の記載事項

  1. 不動産所有者の名前
  2. 課税標準額(固定資産税を計算するもととなる金額)
  3. 税率
  4. 軽減税額
  5. 納税金額の合計(固定資産税と都市計画税)
  6. 各期における納税金額
  7. 各期における納期限
地域 発送時期
東京23区 毎年6月1日(土日の場合は翌開庁日)に発送
その他の地域 毎年4月〜5月に発送

▲地域による納税通知書の発送時期

市町村(東京都は23区)から送られる納税通知書を確認することで、相続人は固定資産税を確認できます。納税通知書には、故人が所有していた不動産の固定資産税額が記載されています。納税通知書の発送時期は地域によって異なるため、複数の地域にまたがり不動産を所有している人は注意が必要です。東京23区は6月1日に発送、その他の地域は4月〜5月にかけて発送されます。

固定資産税額を確認したい相続人は、不動産所有者の自宅に送られている納税通知書を探しましょう。

1-2.不動産の相続人が役所で固定資産税の証明書を取得する

納税通知書が見当たらない場合は、市町村役場(東京都は都税事務所)で「固定資産税公課証明書」を取得しましょう。公課証明書には、固定資産税額だけでなく、固定資産税を計算するもととなる「固定資産評価額」や「固定資産課税標準額」も記載されています。納税通知書は再発行できない書類です。取得のための費用や手間はかかりますが、納税通知書が見当たらない相続人は、「固定資産税公課証明書」を取得しましょう。

1-2-1.証明書は複数種類ある

市町村役場(東京都は都税事務所)で取得できる不動産に関する証明書は以下の通りです。

固定資産税に関する主な証明書

  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税公課証明書
  • 課税台帳記載事項証明書
  • 名寄帳

証明書によって確認できる情報が異なるため注意が必要です。たとえば固定資産税公課証明書では「評価額」「課税標準額」「固定資産税納税額」を確認できます。一方で固定資産税評価証明書は「評価額」しか確認できません。

また証明書の名称も市町村によって異なるため、申請前に知りたい情報を窓口担当者伝えてから取得することをおすすめします。

1-2-2.相続人が証明書を申請できる

証明書は不動産の所有者でなくとも取得できます。不動産の評価証明書を取得できる人は以下の通りです。

固定資産税に関する証明書を申請できる人

  • 不動産所有者
  • 相続人
  • 成年後見人
  • 代理人(所有者から委任状がある人)

不動産所有者の相続人であれば固定資産評価証明書を取得できます。

1-2-3.証明書取得には戸籍謄本や除籍謄本等が必要になる

申請者 必要書類
不動産所有者 ・本人確認資料
相続人 ・戸籍謄本
・除籍謄本
(不動産所有者の相続人であることがわかること)

▲証明書取得に必要な書類一覧

相続人が証明書を取得するためには、所有者が亡くなったことと、申請者が相続人であることを証明する必要があります。亡くなったことを証明するためには、所有者の除籍謄本が必要です。相続関係を証明するためには所有者の戸籍謄本も必要となります。

戸籍謄本や除籍謄本は本籍地のある所在地で取得できます。所有者と相続人の本籍地が異なる場合、それぞれの市町村役場で戸籍謄本を取得しなければならないため注意が必要です。

なお、戸籍謄本や除籍謄本に代えて、「法定相続情報一覧図の写し」によることができる市区町村もありますので、事前に各市区町村にご確認ください。

1-2-4.証明書申請窓口は市区町村役所にある

地域 申請窓口
東京都23区 都税事務所(23区内)
その他の地域 市町村役場

▲地域による証明書申請窓口

東京都にある不動産は都税事務所、その他の地域の不動産は市町村役場が申請窓口です。評価証明書は不動産の所在地でしか取得できないため、複数の地域にまたがる場合、それぞれで申請する必要があります。

証明書を取得するために遠方や複数の場所に行くことが面倒な人は、郵送での取得をおすすめします。電話やホームページで確認すれば取得方法が記載されているため、多忙な人は郵送での取得を検討してみてください。

2.固定資産税評価額から税額を計算する方法

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

▲固定資産税算出のイメージ図

固定資産税
税率 1.4%
住宅
(*1)
戸建て住宅 3年間固定資産税(*3)の1/2を軽減
マンション等(*2) 3年間固定資産税(*3)の1/2を軽減
土地 小規模住宅用地(*4) 評価額×1/6
一般住宅用地(*5) 評価額×1/3

▲固定資産税の軽減措置

*1 令和4年3月31日まで新築の場合

*2 3階建以上の耐火・準耐火建築物

*3 1戸あたり120㎡相当分までを限度

*4 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分

*5 小規模住宅用地以外の住宅幼稚(200㎡を超える部分)

固定資産税額は、以下の通り計算します。

【固定資産税の計算方法】

固定資産税課税標準額×税率(1.4%)

固定資産税額は課税標準額×税率により算定します。課税標準額は原則固定資産税評価額と同じ金額です。

また期間限定ではありますが、固定資産税は軽減措置を受けられます。軽減措置の適用がなくなると、固定資産税が倍増するため注意が必要です。

3.相続が発生したときの固定資産税納税義務者は?

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

▲固定資産税納税義務者の考え方

相続が発生したとき誰が固定資産税を支払うかは「相続発生日」と「新所有者の決定時期」によって決まります。固定資産税納税義務者は「1月1日時点」での不動産所有者です。また固定資産税の金額が大きい場合に、どのように納税するかも重要なポイントです。

3-1.固定資産税の納税義務者は1月1日時点での所有者

1月1日時点での不動産所有者が、固定資産税の納税義務者です。固定資産税は1月1日を「賦課期日」としているため、1月1日時点の所有者に税金が課せられます。

仮に3月1日に死亡していても、同じ年の固定資産税の納税義務は故人にあります。そのため毎年4〜5月ごろに送られる納税通知書の宛名は、相続が発生しているにもかかわらず故人のままです。相続が発生した場合の固定資産税納税義務者は「1月1日時点」での所有者に課せられます。

3-2.亡くなる前に発生している固定資産税の納税義務者

亡くなる前に発生している固定資産税の納税義務は「故人」にあります。その後故人に課せられた固定資産税の納税義務は「相続人」に引き継がれます。相続が発生したからといって固定資産税が免除されることもなければ、支払い期日が延長されることもありません。

故人が所有していた不動産は、相続する人が決まるまでは相続人全員の共有財産となります。相続全員が所有していることになるため、固定資産税の納税義務も相続人全員に引き継がれることになります。

しかし固定資産税は相続人それぞれが自分の割合に応じて支払うことはできません。相続人のうち一人が代表して支払う必要があります。

故人が支払うべき固定資産税であっても、期日が過ぎてしまうと延滞税が発生してしまいます。相続人は納税漏れがないよう注意しなければなりません。

3-3.不動産を相続する人が決まる前の納税義務者

不動産を相続する人が決まらないまま1月1日を経過すると、相続人全員が所有者として納税義務者となります。相続財産は引き継ぐ人が確定するまで、相続人全員の共有財産とみなされるため、全員に納税の義務が課せられるのです。

相続する人が決まっていないケースで、固定資産税をどのように支払うか具体的な定めはありません。相続を予定している人が代表で支払ってもよいですし、法定相続分に応じて負担額を定め支払うことも可能です。

引き継ぎ先が決まっていない相続財産は、相続人全員の共有財産です。支払い方法は相続人同士で話し合う必要があるため、財産の分け方とともに検討しておきましょう。

3-4.不動産を相続する人が決まった後の納税義務者

相続する人が決まれば、新しい所有者が納税義務者となります。ただし固定資産税に関しては、新しい所有者の決定時期が「1月1日」より前か後かが重要なポイントです。

たとえば9月1日に遺産分割協議が確定した場合、確定した年の納税義務者は相続人全員で、翌年の納税義務者が新しい所有者となります。

固定資産税は1月1日時点の所有者に課せられる税金です。誰が固定資産税を支払うかは時期によって異なります。後々トラブルとならないよう誰が支払いどのように清算するか、事前に相続人同士で話し合っておくことが重要です。

4.固定資産税を相続したときに知っておきたいポイント2つ

故人に支払い義務のあった固定資産税を、相続人が代わりに支払うことで税金が抑えられます。

対象となる税金 計上できる経費
相続税 債務控除
所得税(準確定申告) 必要経費

▲相続人に代わり固定資産税を支払ったときに計上できる経費

故人に支払い義務があり未納付の固定資産税は、債務と同じものとみなされます。

相続税において、未納付固定資産税は「債務控除」として相続財産からマイナスすることが可能です。また所得税において、未納付固定資産税は「必要経費」として不動産所得からマイナスすることで納税額を抑えられます。

本来支払い義務のない固定資産税を払ったことで受けられるメリットであるため、相続人は漏れなく手続しましょう。

4-1.死亡時点で未納の固定資産税は相続税の計算で債務控除が可能

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

▲債務控除の対象となる未払固定資産税のイメージ図

相続発生後に未納付の固定資産税を相続人が支払った場合は、相続財産からマイナスできる債務控除の対象となります。なぜなら未納付の固定資産税は、本来被相続人が支払うべき税金であり故人の債務とみなされるためです。

図のように9月1日に相続が発生した場合、1月1日時点での所有者は故人であるため、同じ年度の固定資産税は故人が支払わなければなりません。第1期と第2期分はすでに納付していますが、第3期と第4期は未納付であるため、合算した金額が債務控除の対象となる金額です。故人に代わって相続人が納付した日付が相続発生日以後のものであれば、たとえ期日が過ぎた納付分であったとしても債務控除の対象となります。

本来故人が支払うべきものを相続人が代わりに支払った固定資産税額は、相続税を計算するうえでの債務控除の対象となります。

4-2.準確定申告が必要な場合は必要経費に入れられる可能性も

相続時の固定資産税額の確認方法|支払の負担が大きい場合の対処法

▲準確定申告の経費として計上できる固定資産税

固定資産税を準確定申告の必要経費として計上するには、相続発生前に納税通知書が届いていなければなりません。準確定申告とは、被相続人の亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得に対する納税手続です。本来被相続人が支払うべきであった固定資産税のみが必要経費として計上できます。

所得税における固定資産税の計上基準は、固定資産税の納税通知書を所有者が受け取った日です。つまり実際に「固定資産税の納税通知書」を受け取った時点の不動産所有者に納税の義務が課せられます。

たとえば3月15日に相続が発生していると、故人は納税通知書を受け取る前に死亡しているため、所得税における必要経費の対象として計上できません

必要経費として計上できるかどうかは、相続発生時点で納税通知書は届いているかがポイントです。

5.固定資産税の支払い負担が大きい場合の対処法

状況 対処法
相続した不動産を今後使用する予定がない 相続した不動産を売却する
故人の負債が大きく
不動産を相続するかどうか迷っている
相続放棄を検討する
今後も不動産を使用し続けたい 市町村役場に相談する

▲固定資産税の支払い負担が大きい場合の状況別対処法

固定資産税の負担が大きく、支払いが困難なときの主な対処法は状況により異なります。使う予定のないマンションなら売却することで、固定資産税の支払いをなくせます。一方で自宅のように今後も使う予定のある不動産なら、なんとか払い続ける方法はないか検討しなければなりません。

所有しているだけで毎年かかる固定資産税は、家計に与える負担の大きい費用です。滞納しておくと延滞金がかかり、対象不動産が差押えられることもありますので、早めに対処法を検討しましょう。

5-1.不動産を売却する

状況 対処法
相続した不動産を今後使用する予定がない 相続した不動産を売却する

▲固定資産税の支払い負担が大きい場合の状況別対処法(売却を検討するケース)

今後も利用する予定のない不動産であれば、売却を検討してみましょう。相続した不動産を売却すると固定資産税の支払いはなくなります。

不動産を売却した場合、固定資産税の支払いは売却した日に注意が必要です。固定資産税の納税義務者は1月1日における所有者にあります。

たとえば3月末日に売却した不動産の納税義務者は元の所有者です。一般的にこのようなケースでは、所有者が変わった時点を基準として所有月数に応じてそれぞれ固定資産税を負担します。1年間分の固定資産税額に対して、3ヶ月分を元の所有者が、残りの9ヶ月分を新しい所有者が支払います。

売却した翌年以降納税通知書は新しい所有者に送付され、今後一切納税を求められません。このように利用予定のない不動産であれば、売却することで固定資産税の負担をなくせます

5-2.相続する財産がマイナスまたは少額であれば相続放棄を検討する

故人に多額の借金があり、財産が少額なケースでは、相続放棄を検討してみましょう。相続放棄すればはじめから相続人でなかったものとみなされるため、固定資産税を支払う義務が一切なくなります。

ただし相続放棄を選択する場合、以下のポイントに注意が必要です。

相続放棄を選択する場合の注意点

  • 検討できる期間は相続の開始を知った日から3ヶ月以内
  • 不動産だけでなく預金や他の不動産もすべて放棄となる
  • 一旦相続放棄すると取り消しは困難となる

相続放棄するかどうか考えられる期間は、相続の開始を知った日から3ヶ月以内です。期間の延長を申請せずに3ヶ月過ぎてしまうと、単純承認したものとみなされるため注意しなければなりません。

相続放棄はすべての財産・債務を放棄する手続です。一つの不動産だけを放棄することはできないため、どうしても相続しなくてはならない財産がある場合、安易に相続放棄は選択できません。また相続放棄は一旦受理されると、取り消すことが困難な手続なため慎重な判断が求められます。

相続放棄は、固定資産税の支払い以外にも影響を与える重要な選択です。考えられる期間も短く、判断するには税金や法律に関する知識も必要となるため、相続放棄を検討する場合は専門家に相談することをおすすめします。

5-3.役所の固定資産税の担当窓口に相談する

相続した不動産を持ち続けたいと考える人は、市町村役場(東京都は都税事務所)に相談してみましょう。担当者と面談すると、どのように納税すべきか相談にのってもらえます。個々の状況に応じて固定資産税の分割納付が認められたり、1年間の支払い猶予を受けたりすることが可能です。

しかし今後も余裕を持って税金を支払える目途が立たない場合、相続人は他の方法を検討しなければなりません。どうしても住み続けたい場合、家を担保にお金を借りられるか金融機関に相談してみましょう。お金を借りることが困難なら、自宅を売却した後も家賃を払うことで住み続けられる「リースバック」を検討してみましょう。

「固定資産税が払えない。しかし今の自宅は手放せない」という人は、金融機関や不動産会社へ相談してみましょう。

6.建物の固定資産税評価額は相続税の財産評価額の参考となり、土地の固定資産税評価額からはおおよその時価を算出することができます

6-1.建物の固定資産税評価額は相続税申告の財産評価額となる

相続税を申告する際の財産評価額のうち、故人が居住用や事業用に使っていた家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額×1.0です。

すなわち、家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。ただし、固定資産税評価に加味されていない増改築があった場合には、別途、増改築費用から算出した額を相続税評価額に加算することになります。

6-2.土地の固定資産税評価額からは、おおよその時価を算出することができる

土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割程度が目安となっています。

固定資産税評価額 = 地価公示価格 × 0.7

したがって、「納税通知書」や「固定資産税公課証明書」を取得し、土地の評価額を確認し、0.7で割り戻すことで、その土地のおおよその時価を算出することができます。

なお、固定資産税評価額は3年に一度の改定のため、現実の取引とは少し乖離が生まれます。

7.相続時の固定資産税の確認方法や対処方法を知りたいなら専門家に相談を

相続する不動産の固定資産税額は「納税通知書」や「固定資産税公課証明書」を取得することで確認できます。相続したあとも払い続けられる金額か、そもそも相続すべき不動産かどうか検討するためにも、固定資産税額は早めに確認しておきたいところです。

相続したあとも引き続き利用したい不動産であるものの、固定資産税が高額で負担に感じるならば、対処法を検討するために相続経験豊富なそれぞれの専門家に相談することをおすすめします。

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