使用貸借は貸主死亡で相続される-相続で貸主となった場合の選択肢
使用貸借は、借主の死亡では契約が終了となりますが、貸主の死亡では契約が継続し、貸主の相続人に引き継がれます。貸主の相続人がこの先どうしたいかによって、対応を考えていきましょう。
貸している物を返還して欲しい場合や、無償で貸し続けることを望まない場合の対処法にも4つの選択肢があります。
さまざまな選択肢について知ることでトラブルを回避できるだけでなく、自分が損をしない選択が可能になるでしょう。
この記事の目次
1.使用貸借契約は貸主が死亡しても相続人との間で継続する
▲使用貸借契約の仕組み
貸主が死亡しても、使用貸借契約は無効になりません。相続人が引き継ぐ形となります。
使用貸借契約とは、対価を受け取らずに物を貸す契約です。たとえば自分が所有する土地や建物を、子どもや孫、友人などに無償で貸す場合が挙げられます。賃貸借契約とは異なり、賃料が発生しない点がポイントです。
そのため亡くなった配偶者や両親が無償で土地や建物を誰かに貸していた場合、今後は相続人である自分が契約の貸主になると考えましょう。また契約の終了については、法律で以下のように定められています。
（期間満了等による使用貸借の終了）
第五百九十七条 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２ 当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３ 使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
つまり以下のいずれかが、使用貸借契約終了の基本的なタイミングです。
- 貸主と借主が定めた期間が満了したとき
- 使用目的が達成されたとき
- 借主が死亡したとき
ただし例外もあるため、あくまで基本的な契約終了のタイミングとして押さえておきましょう。
1-1.例外｜貸主死亡で契約が終了するという約束があれば継続しない
あらかじめ「貸主死亡により契約が終了する」と定めておけば、相続人が使用貸借契約を引き継ぐことはありません。つまり別途契約終了期間を定めておけば、貸主死亡時以外のタイミングでも契約を終了できるのです。
たとえば自分が無償で使わせている土地があり、自分の代限りで使用貸借契約を終わらせたい状況だとします。こうした状況であれば、契約書に自分の死亡時に契約が終了することをあらかじめ記載しておくことで、相続人である子どもに使用貸借契約が引き継がれることはありません。
口約束でも両者の合意ができていれば、貸主死亡時点で契約が解除されます。
2.貸主死亡後に使用貸借の継続を了承する際に知っておきたいポイント
貸主が死亡した場合、使用貸借契約を相続するには以下のポイントをチェックしましょう。
貸主死亡後に使用貸借契約を相続する際のポイント
- 新たな貸主としての必要な手続きはない
- 貸主の相続人が複数いる場合は原則的に全員が貸主になる
- 使用貸借契約の終了条件を確認する
一例として、亡くなった父が所有していた土地の使用貸借契約をそのまま引き継ぐ、といったケースが考えられます。
相続は、使用貸借契約の継続を見直すタイミングでもあります。契約を今後どうしていくか考えるにあたり、上記のポイントを押さえたうえで自分にとって損のないよう選択しましょう。
2-1.新たな貸主としての必要な手続きはない
使用貸借契約を引き継ぐ場合、特別な手続きはありません。
仮に契約書に記載された貸主の名義が亡くなった人のままでも、実質的な貸主としての権利は亡くなった人の相続人にあります。そのため、面倒な手続きを心配する必要はありません。
また契約書がない場合も同様に、元の貸主が亡くなると契約が自動的に相続人へ引き継がれます。契約書があればさまざまなトラブルを回避できるため安心ですが、なくても契約自体が無効になるわけではないのです。
2-2.貸主の相続人が複数いる場合は原則的に全員が貸主になる
遺産分割が行われていない段階で契約を引き継ぐのは、基本的に貸主の相続人全員です。たとえば亡くなった人が家の一部を無償で貸していた場合、家の使用貸借契約は相続人（配偶者や子ども）全員が引き継ぐ形になります。
ただし、実際に土地や建物に相続人全員が住むわけではありません。特定の土地や建物に対する権利や義務を相続人全員で共有するといった考え方です。そのため、契約書の変更や解除を検討する場合には相続人全員で話し合う必要があり、手間に感じることもあるでしょう。
なお遺産分割を済ませれば、使用貸借の対象となる土地や建物を相続した人のみが貸主となります。
2-3.使用貸借契約期間をチェック
民法によると、当事者間で契約期間が定められているときに該当期間が満了することで契約が終了します。
第五百九十七条 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
そのため、貸主の相続人が使用貸借契約を引き継ぐつもりでも、契約書で定められた期間が満了すれば契約は終了となります。契約書をチェックして、使用貸借契約の満了期間を事前にチェックしておきましょう。契約書が結ばれていない場合は、どういった約束になっていたか借主に聞いて確認するほかありません。
なお、契約が終了となるタイミングでも両者の合意があれば、契約の継続や再契約できる可能性はあります。
3.使用貸借の相続人が契約継続を望まないケース-4つの選択肢
引き継いだ契約を解除したい場合、以下の方法を検討しましょう。
- 使用貸借契約を引き継いでから解除
- 解除できないときは立ち退き料を提示し交渉
- 有償である賃貸借契約への変更を交渉
- 貸している建物・土地を売却
契約書上で、別途契約の満期が記されていない限り、契約は自動的に相続人へと引き継がれます。そのため契約をそもそも引き継がないという選択肢はありません。原則としては相続人が契約を引き継いでから、契約終了または変更させることになります。
とくに何もアクションを起こさなかった場合、暗黙の合意として契約は継続されるため注意しましょう。契約を解除したい場合は、借主との話し合いが必要です。
なお場合によっては借主が貸主の意図に同意しないこともあります。こうした場合は、条件を変えて交渉を続けるか、使用貸借契約の対象となる財産を手放す（売る）方法を検討しましょう。また最終的には、裁判所に訴えを起こして解決する方法もあります。
3-1.使用貸借契約を引き継いでから解除する
まずは使用貸借契約が貸主の都合で解除できるかどうか、チェックしましょう。使用貸借契約の解除については、民法第598条により以下のように定められています。
（使用貸借の解除）
第五百九十八条 貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
２ 当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
３ 借主は、いつでも契約の解除をすることができる。
上記の条文をまとめると、以下のとおりです。
| 貸主 | 期間が定められている場合 | 期間満了時 |
|---|---|---|
| 目的が定められている場合 |
使用終了時 （相当期間経過後に解除できる） |
|
| 期間や目的が定められていない場合 | いつでも解除できる | |
| その他のケース |
|
|
| 借主 | いつでも解除できる | |
▲使用貸借契約を解除できるタイミング
契約書上で使用期間や使用目的についてとくに定められていない場合、契約を引き継いだ貸主はいつでも契約の解除を申し出られる点が特徴です。実際に過去にあった最高裁の判決では、使用貸借契約を引き継いだ相続人の申し出による契約解除を認めています。
3-2.解除できないときは立ち退き料を提示し交渉
借主が契約解除に同意しない場合、なんらかの対価を提示したうえで交渉する方法が考えられます。たとえば建物を貸している場合の立ち退き料として、家賃約6ヶ月分の費用が相場です。無償では立ち退きできないと主張する借主も、引越し代や当面の生活費をまかなえるだけのお金があれば契約解除にも応じる可能性があります。
なお民法の第540条では、契約解除について以下のように定めています。
（解除権の行使）
第五百四十条 契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
使用貸借契約では契約書上で終了時期について定めていない限り、貸主の一方的な意思表示で契約を解除できます。しかし、実際は貸主がいくら契約解除を主張しても借主が応じなければ実質的に契約が解除できたとはいえません。そのため、両者が合意するための交渉が必要となります。
貸主と借主が合意した後は、合意契約書を結んでおくことで後のトラブルを防げるでしょう。
3-3.有償である賃貸借契約への変更を交渉
貸し出すことへの対価を払って欲しい場合には、使用貸借契約から賃貸借契約への変更を交渉するとよいでしょう。当事者間で使用貸借契約を賃貸借契約に切り替えることは、法律上何の問題もありません。賃料や契約更新期間などを両者間で取り決め、合意できたら新たに賃貸借契約書を交わしましょう。
元々口約束で交わされていた契約でも、賃貸借契約に切り替えるなら契約書を新たに作成したほうが安心です。お金のやり取りが発生するという点でも、取引の内容は書面で明確にしておくことで後のトラブルを回避できます。
なお賃貸借契約を結ぶことは、貸主だけでなく借主にとってもメリットがある行為です。賃料を支払う分、借主の権利は使用貸借契約よりも優先的に保護されるようになります。賃貸借契約への移行を交渉する際は、こうした借主側のメリットも踏まえて話し合うとよいでしょう。
3-3-1.借主の権利が優先的に保護されることになるので注意
使用貸借契約から賃貸借契約に切り替えると、借主の権利が優先的に保護されるため注意しましょう。たとえば両者の違いは、以下のとおりです。
| 使用貸借契約 | 賃貸借契約 | |
|---|---|---|
| 貸主からの契約解除 |
使用・収益に足りる期間（相当期間）経過後または、期間が満了 または目的の定めがない場合は可能 |
契約期間が満了したうえで正当事由がある場合のみ可能 |
| 法定更新 | なし | あり |
▲使用貸借契約と賃貸借契約の違い
正当事由とは、借主が賃料を払わないといった契約解除に値する正当な理由のことです。また土地や建物を貸している場合、賃貸借契約を結んでいると「法定更新」があります。
法定更新とは、以下いずれかの通知がない場合、自動的に従来のとおり契約が更新されることです。
- 契約当事者が一定期間前に契約を更新しないこと
- 条件を変更しなければ契約更新しないこと
なお、法定更新後は契約期間の定めがなくなります。
つまり賃貸借契約を解除するには貸主から「正当事由」を主張したうえで、法定更新前に解除の意思表示をする必要があります。契約を切り替える際は、メリットとデメリットを考慮して検討しましょう。
3-4.貸している建物・土地を売る
無償で貸しているものは、現在の借主と第三者のどちらにも売却可能です。ただし第三者に売る場合は、現在の借主から一度対象物を返還してもらう必要があります。
たとえば貸している家や土地を借主への告知なく売却すると、後のトラブルにつながりかねません。そのため、借主とは事前によく相談しておきましょう。もし借主と合意できない場合は、弁護士に相談して交渉することをおすすめします。
なお不動産を売却する際は売買契約書の締結が必須となります。また引き渡しと同時に行なう登記手続きも忘れないようにしましょう。
3-4-1.新たな所有者と借主との間でトラブルが発生する可能性も
土地や建物を第三者へ売却した場合、新たな所有者に使用貸借契約は引き継がれません。もし借主に事前のアナウンスをせず不動産を売却した場合、新たな所有者に名義が移ったときから使用貸借契約は解除されます。すると借主は強制的に家や土地を失うこととなり、トラブルに発展する可能性が高くなるでしょう。
4.使用貸借契約の契約書がないケースにおける注意点
元の貸主から相続人が契約を引き継いだ際、契約書がない場合もしばしばあります。契約書がなくても使用貸借契約自体は有効です。しかし、契約書がない状態では、いつどのようなトラブルが起きるかわかりません。
4-1.契約書がなくても契約は成立している
契約書がなくても、契約そのものは成立します。法律上では口約束や暗黙の了解で契約が成立したことを認める場合もあるのです。
たとえばレジでお金を払い、商品を受け取るときにわざわざ契約書は結びません。これを「暗黙の契約」や「心理的契約」と呼びます。
なお契約書がない場合、貸主と借主お互いの共通認識にもとづいて契約は履行されます。
元の貸主から相続人が契約を引き継いだ時点で契約書がない場合、契約内容を確認する手段は借主に直接聞くほかありません。具体的には「契約の満了期は決められているか」「契約の目的はあるか」といったポイントを知っておく必要があります。
4-2.トラブルを避けるために契約書を作成するべき
契約者間でのトラブルを避けるため、契約書はできるだけ作成しておきましょう。使用貸借契約は主に親しい間柄の人同士で行われることがほとんどです。
その分、なんらかのトラブルが起きたときは対処しにくい傾向にあります。たとえば親戚に対して「出て行ってくれ」とはなかなか言いにくいものです。契約書がないと双方の主張に収拾がつかず、人間関係が悪化してしまうことにもなりかねません。
契約書があれば契約内容が明確化され、当事者間での争いを避けられます。双方が同意した契約書に従って判断することで、人間関係の悪化も防げるはずです。
5.使用貸借契約を引き継ぐ際にも相続税はかかる
使用貸借契約の対象となる財産には、相続税がかかります。相続税については、国税庁のホームページによると以下のとおりです。
相続税は、個人が被相続人（亡くなった人のことをいいます。）から相続などによって財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税金です。
（引用：相続税｜国税庁）
仮に貸主が自分で使用していない場合でも、相続税は発生します。ここからは土地や建物にかかる相続税を減らす方法について見ていきましょう。
5-1.自分で使用していない土地でも相続税の減額はない
貸主が自分では使っておらず、100%借主が使っている土地や建物でも、貸主に相続税が課せられます。
土地や建物を相続する際、問題となるのは誰が所有者になっているかという点です。つまり亡くなった貸主から所有権を相続した人が、その土地や建物の相続税を支払うことになります。
無償で貸し出している土地は「自用地評価」、つまり貸していても自宅と同じように相続税が計算されるのです。
5-2.賃貸借に変更することで相続税を減らせる
貸主が亡くなる前に使用貸借契約を賃貸借契約へ切り替えることで、節税対策になります。なぜなら賃貸借契約を結ぶと相続税評価額を計算する際、自用地評価から借地権割合に相当する土地の評価額を差し引けるからです。
借地権の評価額は自用地の評価額に借地権割合をかけて求めます。借地権割合は国税庁ホームページの路線価図または評価倍率表に記載されています。
▲路線価図で示される借地権割合
▲評価倍率表で示される借地権割合
たとえば自用地価格が5000万円の土地を所有しており、50％を貸していた場合の相続税評価額には以下のように差が出ます。
| 使用貸借契約の場合 | 賃貸借契約の場合 |
|---|---|
| 5000万円 | 5000万円×（100%ー50%）＝2500万円 |
▲使用貸借契約と賃貸借契約の相続税評価額の計算式
上記のとおり、賃貸借契約を結んでおくことで貸している分の評価額を差し引けるため、相続税が減らせるのです。使用貸借契約の対象となる土地や建物にかかる相続税を減らしたい場合は、相続税を計算する前の段階で契約を切り替えておくことをおすすめします。
参考：使用貸借と相続の関係を法律・税金面から解説｜税理士法人チェスター
参考：貸宅地の相続税評価の方法を相続税専門税理士が徹底的に解説します｜税理士法人チェスター
6.使用貸借契約を引き継いだ貸主が知っておくべき3つのポイント
亡くなった貸主から使用貸借契約を引き継ぐ場合、トラブルが起きないように知っておくべきポイントは以下の3点です。
貸主が知っておくべきポイント
- 使用貸借契約における貸主の義務
- 契約の解除を通知する最適な方法
- 借主が死亡しても契約が終了しないケース
契約を解除したり変更したりする場合以外、貸主から何かのアクションを起こす必要はありません。しかし、契約を継続する以上、どのような義務や責任が発生するのか知っておくことは大切です。また、使用貸借契約の基本的な考え方から外れる例外的な事態があることも知っておきましょう。
法律に関する知識を持っておけば、借主との間にトラブルが起きたときにも慌てず対処できるはずです。
6-1.使用貸借契約における貸主の義務
使用貸借契約における貸主の義務は「契約期間中に対象となる土地や建物が他人に使われるのを受け入れること」のみです。
たとえば自宅の半分を無償で家族に貸している場合、借主である家族が家を破損させても、貸主は文句を言えません。
「もっと家をきれいに使って欲しい」といった場合も同様です。貸し出している以上、法律上借主の使い方は規制できません。ただし、契約終了後は借主に原状回復の義務が課せられます。原状回復とは、借りたものを元どおりにすることです。このときの修繕や清掃にかかる費用は、借主の自己負担となります。
なお使用貸借期間中に貸している建物の欠陥や不備が見つかった場合、貸主は元から欠陥があったことを知って貸し出した場合を除いて何の責任も負いません。このように使用貸借契約は、賃貸借契約とは異なり貸主の義務がほとんどない点が特徴です。
6-2.契約の解除を通知する最適な方法
契約を解除する場合、口頭でなく書面で「契約解除の合意書」を取り交わしましょう。貸主と借主の合意ができれば口頭でも解除できます。しかし口頭では、言った言わないのトラブルが発生したときに事実の証明ができません。一度は借主が契約解除に同意しても、後から「解除されていない」と主張してくる場合もあります。
合意書を取り交わし、確実に契約を解除した証拠を残しておきましょう。契約解除の合意書を作成したら、公証役場で「確定日付」を受けることをおすすめします。公証役場に契約解除の合意書も持って行くと、公証人が日付のある印章（確定日付印）を押してくれます。
文書に公証人の確定日付印を押すことにより、その合意文書がその確定日付を押した日に存在することが証明されます。なお確定日付印を受ける手数料は1件700円です。
たとえば2021年12月1日の確定日付が押された契約解除の合意書があれば、2021年12月1日時点ではすでに使用貸借契約が無効になっていたことが証明できます。少なくともいつ解除になったか、という点で争いになることはありません。
6-3.借主が死亡しても契約が終了しない場合がある
借主が死亡しても、両者の合意さえあれば契約を継続できます。なお契約書を結び直さず口頭での合意でも継続が可能です。また、貸主が借主の死亡を機に契約解除したいにもかかわらず、借主の相続人が拒否した場合、裁判で借主の相続人の主張が考慮されるケースもあります。
使用貸借契約は貸主と借主の信用にもとづいて成り立っているとされるため、状況によっては借主が亡くなっても契約の継続が認められるケースもあるのです。
以下の事例を見ていきましょう。
貸主が、自分の妹に無償で家の一部を貸していました。しかし妹は高齢につき、息子夫婦が介護のために同居していました。
ある日妹が亡くなり、貸主が使用貸借契約は終了したとして退去を申し出ます。しかし息子夫婦は亡くなった父の使用貸借契約を引き継いだとし、退去を拒否しました。
上記のような状況で裁判になった場合、裁判所は息子夫婦が該当の住宅に済む必要性を考慮します。
つまり貸主と亡くなった借主の息子夫婦双方の状況を加味したうえで、ある程度期間の猶予をもってから契約解除となる可能性があるのです。
7.使用貸借の相続をめぐったトラブルが発生する前に専門家に相談を
使用貸借契約は、口約束や暗黙の了解で結ばれていることがしばしばあります。その分、当事者となる貸主や借主のいずれかが亡くなると、相続人は対応に困ることも。
またお互いの主張が合わず、トラブルに発展する場合もあります。使用貸借の相続関連でトラブルが起きた場合は、ぜひCST法律事務所へご相談ください。相続のプロが全力でバックアップいたします。
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