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贈与時に財産の評価額を下げる方法

自用地よりも貸家建付地

 第3章の章末にあげた「農地の一部を更地に転用した兼業農家Cさんの事例」では、賃貸アパートを建てて子に贈与していましたが、土地は自分で所有し、子に無償で貸与していました。

 このように地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを、土地の使用貸借といい、最も高い自用地としての評価額になります。

 これを貸家建付地に変えることができれば、借地権割合と賃貸割合のダブルで割引され、評価額をかなり下げることができます。

賃貸アパートなら8割評価

 まずは、賃貸アパートを不動産管理会社に、子が借りている土地の借地権ごと、サブリースします。

 するとその土地は形式上、不動産管理会社が同じ店子として居続けることになります。

 継続して居続ける店子は、借地権の権利が強まるので、その土地は貸家建付地として評価されるようになります。

 評価の計算式は、
1-(借地権割合×借家権割合)
となりますから、だいたい8割評価となるのです。

 本来なら、子が親から私用貸借で借りている土地は、貸家建付評価はできません。例外としてアパートの店子が全員居続ければいいですが、一人でも入れ替わったら適用できないので、現実的にあり得ないでしょう。

 しかし、一括借り上げで不動産管理会社を店子にすれば、その会社と契約している限りは店子が変わらず、貸家建付地評価ができるのです。

 間に会社をはさめばいいので、自分で会社を設立し、そこにサブリースするのでもかまいません。

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