相続した不動産を売却するときに適用できる3つの特例とは？適用要件を徹底解説

１．取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続により取得した土地や建物、株式などを一定期間内に譲渡した場合に、相続税の一部の金額を譲渡資産の取得費に加算することが出来るという特例です。

取得費は、譲渡所得を計算する際に用います。

取得費が大きくなると、譲渡所得は減少します。つまり、取得費加算の特例は相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得を軽減することができる制度です。

この特例は譲渡所得のみに適用されます。事業所得や雑所得には適用できないので、株式等の譲渡で利用する場合には注意して下さい。

また、特例の適用を受けるためには、相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以後３年以内に譲渡をする必要があります。

（１）特例適用の要件

（２）取得費に加算できる相続税額

（３）必要書類等

特例の適用を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

確定申告書に添付する書類は以下のとおりです。

２．居住用不動産の3,000万円の特別控除（マイホームを売った時の特例）

ご自身が居住用として使用していた住宅・敷地（借地権を含む）を譲渡した場合に、その譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。

この特例は居住期間等の要件は特にありませんが、前年や前々年にこの特例の適用を受けている場合には利用することが出来ません。

（１）特例適用の要件

マイホームを売った時の特例は以下のような家屋は対象となりません。

この特例は住宅として利用していた不動産が対象となります。自宅の一部を店舗等として利用していた場合には、住宅部分のみ特例の対象となります。ただし、店舗としての使用面積が１０％未満の場合には全てを居住用とすることが可能です。

（２）必要書類等

特例の適用をうけるためには、確定申告をすることが必要です。確定申告書に添付する書類は以下のとおりです。

３．空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続によって取得した空き家を売却した際の譲渡所得を最大3,000万円まで控除するという特例です。

（令和6年1月1日以後の譲渡で、空き家を相続した相続人が3人以上の場合は、各相続人の控除額は2,000万円までとなります。）

この特例は、平成28年4月1日～令和9年12月31日の期間に空き家を譲渡する場合に適用することができます。ただし、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに対象となる家屋を譲渡する必要があります。

（１）特例適用の要件

①　家屋の要件

②　譲渡の要件

下記の要件を全て満たしている必要があります。

また、耐震基準に適合してない家屋の場合、耐震リフォーム後に譲渡するか、更地にして譲渡する必要があります。

ただし、令和6年1月1日以後に譲渡を行う場合は、現状のまま譲渡し、翌年の2月15日までに家屋の耐震リフォームまたは取り壊しを行えば、特例の適用を受けられます。

（２）必要書類

この特例の適用を受ける場合、「家屋、家屋と敷地を譲渡した場合」と「更地として譲渡した場合」で必要書類が異なります。

①　家屋、家屋と敷地を譲渡した場合

②　更地として譲渡した場合

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例については、下記記事でも詳しく記載しています。共有名義の場合や小規模宅地等との特例との併用などについても記載していますので、併せてご確認ください。

空き家売却で3000万円控除!?相続で空き家問題も解決する特例とは？

まとめ

今回は、相続した不動産を譲渡した場合の譲渡所得に対する特例を３つご紹介しました。マイホームに関する特例は他にもたくさんあります。

どの特例の適用を受けることが最も効果的であるかなどは税理士等に相談しながら進めてください。