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住宅取得等資金の贈与の特例とは

住宅取得等資金の贈与の特例とは、自宅の新築や購入、増改築、あるいはその敷地を取得する際に、対価にあてる資金として贈与されたものは、一定金額まで非課税になるという制度です。

ただし、贈与された額を使い残した場合、残額分については、非課税限度内であっても贈与税がかかります。つまり「余分に贈与してもらい、とっておく」ということはできません。ですから、贈与された資金は、きっちり使い切ることをめざしてください。はじめにどのぐらいの金額が必要かをはじき出してから、贈与額を決めたほうがいいでしょう。

この贈与を使って得た住宅には、贈与を受けた名義人本人がずっと住み続けることが条件です。後々、賃貸に回したり転売をした場合には、特例の適用が取り消され、全額に贈与税がかかります。

この特例を申告する際は、家屋の謄本をはじめ多くの添付書類が必要です。計画の段階で税務署の指導を受け、住宅取得の各種手続きのたびに必要書類をそろえた方が、無駄や不備を防止できます。

制度改正で要件が広がる

住宅取得等資金の贈与の特例では、良質の住宅を建築・購入するケースに対して、非課税限度額を手厚く設定しており、具体的には一般的な住宅購入の場合に比べて、非課税限度額が500万円上がります

良質な住宅とはどういうものかというと、かつては断熱性の高い家だけが省エネ等住宅として非課税限度額を広げる要件となっていましたが、近年の改正で、耐震・免震性・高齢者への配慮(バリアフリー)も要件に追加されています。

500万円の非課税枠の差があるわけですから、上記のいずれかの性能がある住宅をプラス500万円以内の追加出費で入手あるいは建築ができるのであれば、非課税枠が広がってお得と言えるでしょう。

一点注意が必要なのは、これは家の性能に対するものであり、贈与資金で土地のみを購入する際には限度額は引き上げられない点です。
「この土地に、将来良質な住宅を建てる予定」という場合も認められません。あくまで、上記の性能を付け加える対価として贈与された資金が使われる必要があります。

非課税限度額の引き上げはリフォームの場合も適用される

良質な住宅にするために支払うのであれば、増改築費用としての贈与に対しても、非課税限度額の拡大が認められます

適用となる増改築の範囲は、一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、給排水管に関わる(=水漏れを直す)工事、雨水の侵入を防止する部分に関わる(=雨漏りを直す)工事がふくまれます。

なお、耐震化のための工事(リフォーム)については、増改築の要件には明記されていませんが、新築や購入で認められている要件のため、増改築でも同様に適用が認められると考えられます。

贈与の時期に要注意

非課税限度額は、工事や売買契約を締結する年月によって異なります。基本的に、先にいくほど低くおさえられています。

この特例は、相続前の3年間に行われた場合でも、相続財産に持ち戻す必要がありません。相続ギリギリでも節税効果が上げられるという点で、非常に大きなメリットがあるといえます。

とはいえ、相続対策になるからといって、「おまえ、家買えよ」と、ポンとお金を先渡しするのは、おすすめではありません。

なぜなら、贈与されたお金は、その年のうちに支払いに回さないと住宅取得等資金の贈与の特例の適用ができないからです。さらに、取得した住宅には、贈与を受けた名義人が贈与された年の翌年3月15日(贈与税を申告する最終日にあたります)までに住む必要があります工事や手続きの遅れで入居が間に合わなくても大丈夫ですが、少なくとも、入居期日の目処はついていなければなりません。

この点から、シビアなスケジュール感をもって、贈与の計画を立てたほうがいいでしょう。さもないと、申告期限である3月15日までに工事や手続きが間に合わない、という結果になってしまいます。

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