住宅取得等資金と暦年贈与を組み合わせると最大1,110万円(※)まで贈与税がかからない？

1．住宅取得の際の贈与とは？どうすれば1,110万円を非課税で贈与できるの？

令和5年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、一定の要件を満たしていると贈与税が非課税となる「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例が適用されます。

非課税枠の限度額は、令和4年1月以降、契約の締結時期にかかわらず、省エネ等住宅に該当した場合は1,000万円、それ以外は500万円とされています。したがって、贈与税の基礎控除110万円と併用することが出来るため、最大で1,110万円^(※)まで贈与税が課税されずに贈与することが可能です。

2．直系尊属からの住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税枠の概要

制度の概要については、以降の章で説明します。

なお、贈与税は暦年贈与と相続時精算課税制度のいずれかを選択することが可能ですが、相続時精算課税制度には適用に条件があります。
今回は暦年贈与との併用についてご紹介するため、相続時精算課税制度の詳細は割愛させていただきます。
相続時精算課税制度の詳細は下記をご確認ください。

相続時精算課税制度とは何か？メリットやデメリットも全て解説！

3．住宅取得等資金の贈与税非課税枠

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例によって贈与税が非課税になる金額（非課税枠）は、次の表のとおり定められています。

住宅取得等資金の贈与税非課税枠（令和3年12月31日以前に贈与があった場合）

住宅取得等資金の贈与税非課税枠（令和4年1月1日以後に贈与があった場合）

住宅取得等資金贈与の非課税枠は、令和3年12月31日以前は住宅の種類、契約日、家屋にかかる消費税の税率により変わりましたが、令和4年1月以降は、契約の締結時期にかかわらず、住宅の種類により決まります。

省エネ等住宅に関しては「6．「省エネ等住宅」とは？その具体例」でご説明します。

4．住宅取得等資金贈与、その対象は？

住宅取得等資金の対象者となるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 贈与を受けた時に日本国内に住所を所有すること
• 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
  （上記は令和4年3月31日以前に贈与を受けた場合は、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であることが要件。）
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円(住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合には1,000万円)以下であること

合計所得金額の計算は難しいため、目安としては、給与＋不動産＋事業の3つの所得合計が2,000万円若しくは1,000万円以下かどうかを確認すると良いでしょう。

5．住宅取得等資金の範囲は？

住宅取得等資金とは受贈者が自己の居住するための家屋を新築若しくは取得、または既に居住している家屋の増改築などの対価に充てるための金銭のことを指します。

• 直系尊属（父母または祖父母）からの贈与であること
• 受贈者（住宅取得等資金を取得した人）が贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額をその対価に充てること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに受贈者がその家屋に居住または、同日後、遅滞することなく居住することが確実であると見込まれること
• 受贈者の配偶者や親族などの特別な関係のある者から住宅用家屋を取得していないこと
• 受贈者の配偶者や親族などの特別な関係のある者との請負契約等により新築・増改築したものではないこと
• 令和3年分以前の旧非課税制度の適用を受けていないこと

上記の要件すべてを満たすことが必要です。

6．「省エネ等住宅」とは？その具体例

住宅取得等資金贈与の非課税枠は「省エネ等住宅」と「省エネ等住宅以外の住宅」で区分され、その金額には差が出てきます。「省エネ等住宅」とは以下の要件を満たしている場合に適用されます。

• 省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上）
• 免震建築物または耐震性の高い住宅（耐震等級2以上）
• バリアフリー性の高い住宅（高齢者等配慮対策等級3以上）

上記に当てはまる住宅であることの他、証明書などの書類が必要です。

詳細は国税庁HPをご参照ください。

7．リフォーム工事の範囲拡充について

当初の制度では、家屋の大規模な増改築や耐震補修リフォームが範囲とされていましたが、平成22年度の改正以降は省エネルギー化、バリアフリー化、給排水管等のリフォームも追加されています。

8．住宅取得等資金贈与の特例を受けるための手続き

住宅取得等資金贈与の特例に必要な書類

贈与税の申告書「贈与税の申告書第一表」「贈与税の申告書第一表の2」

住宅取得等資金贈与の特例の適用を受けるためには贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行う必要があります。

必要な添付書類は？

戸籍謄本、住宅新築や取得の際の契約書および登記事項証明書、所得を証する書類などの他、省エネ住宅に該当する場合は所定の証明書類が必要です。
詳しくは国税庁HPなどでご確認ください。

まとめ

住宅取得等資金の贈与は、相続時精算課税制度と併用し非課税枠をあげるなど上手く利用することで、生前の節税対策となる一方、小規模宅地等の特例が使えなくなるなどトータルでみると節税にならないこともあり得ることから、綿密なシミュレーションが必要です。住宅取得等資金の贈与をお考えの方は、相続税や贈与税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

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