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不動産が相続対策に効果的な理由とは?メリットやデメリットも解説

不動産が相続対策になる仕組みとは-節税方法や注意点も紹介

相続対策をする際に、不動産を活用する人は少なくありません。現金を不動産に換えると、相続税評価額が圧縮され、相続税の負担を軽減する効果が期待できるためです。

しかし、不動産を用いた相続対策にはメリットもある反面、デメリットもあります。また、相続財産に含まれていると、相続人のあいだでトラブルが生じるかもしれません。

この記事では、不動産を活用した相続対策のメリットやデメリット、よくあるトラブルとその対処方法などを、相続税専門の税理士が解説します。

この記事の目次 [表示]

1.不動産が相続対策になぜ効果的なのか

まずは、不動産が相続対策に効果的な理由を理解するために、相続税評価額の算出方法や適用できる特例など、基本的な知識を押さえておきましょう。

1-1. 現金を不動産に換えることで相続税評価額が下がる

相続税の計算では、相続財産を相続税評価額で評価します。相続財産の合計金額から、被相続人が残した借入金や未払金などの債務や相続人が負担した葬式費用を控除した遺産総額が、基礎控除額「3,000万円+(600万円×法定相続人)」を超えると、超過した部分に相続税がかかります。

現金や有価証券などの相続税評価額は、原則として相続が開始された時点での時価です。一方、不動産の場合、相続税評価額は一般的に時価よりも基本的に低くなります。土地部分の相続税評価額は基本的に「路線価」、建物部分は「固定資産税評価額」をもとに決まるためです。

路線価方式で土地の相続税評価額を計算すると、時価の8割程度となります。固定資産税評価額は、市区町村が算出する不動産価格であり、建物の時価の5〜7割程度です。

1-1-1.路線価方式で土地の相続税評価額を計算する方法

路線価とは、相続税や贈与税の計算に使う土地の1㎡あたりの評価額のことです。都市部や商業地、人気の高い住宅地などで設定されています。

路線価方式では、「1㎡あたりの路線価 × 補正率 × 面積」という計算式で相続税評価額を算出します。評価額の計算時は、土地の形状や間口の広さ、奥行きなどに応じた補正が必要です。

路線価は、国税庁のホームページにある国税庁のホームページにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

国税庁のホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

相続税路線価について詳しくは、下記記事で解説していますのであわせてご覧ください。
(参考)相続税路線価とは?調べ方や評価額の計算方法、固定資産税路線価との違いを解説

1-1-2.路線価がない地域は「倍率方式」で相続税評価額を求める

相続した土地が路線価のないエリアにある場合は「倍率方式」で相続税評価額を求めます。
計算式は「固定資産税評価額 × 倍率」です。

倍率は、宅地や田、畑、山林といった7種類の地目ごとに定められており、国税庁のホームページにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書で確認が可能です。

1-1-3.建物部分の評価方法

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。たとえば、建物の固定資産税評価額が700万円のときには、建物の評価額も700万円になります。

1-2. 賃貸不動産はさらに相続税評価額を圧縮できる

被相続人が第三者に貸していた土地(貸宅地)や、マンションやアパートなどの賃貸物件が建てられている土地(貸家建付地)を、相続人が相続したときは、さらに相続税評価額を圧縮できる可能性があります。

貸宅地や貸家建付地は、被相続人が自身で所有して利用していた土地(自用地)よりも、低く評価されるためです。

貸宅地と貸家建付地の計算式は、以下のとおりです。

  • 貸宅地の評価方法:自用地の評価額×(1-借地権割合)
  • 賃貸不動産の相続税評価額=自用地評価額-(自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合は、自用地評価額に占める借地権(地代を払って土地を借りる権利)の評価額の割合です。借家権割合は、建物の価値のうち借家人(マンションやアパートなどを借りている人)が持つ割合を指します。

賃貸割合は、不動産のうち賃貸に供されている割合です。

一般的に、借地権割合は30〜90%程度、借家権割合は30%程度に設定されることが多いです。

賃貸割合は、空室率が低いほど高くなり、満室であれば基本的に100%となります。

1-3. 小規模宅地等の特例を適用できればさらなる圧縮が可能

被相続人の居住用宅地や事業用宅地、貸付事業用宅地を相続したときは、所定の要件を満たすと小規模宅地等の特例の適用できます。この特例を適用できると、土地部分の相続税評価額が最大80%減額されるため、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

相続税評価額が減額される割合と、減額が適用される面積の上限は(限度面積)は、以下のとおりです。

 減額割合限度面積
特定居住用宅地等(被相続人の自宅が建っている土地)80%330㎡
貸付事業用宅地等(被相続人が賃貸事業を営むために使っていた土地)50%200㎡
特定事業用宅地等(被相続人が飲食店などの事業で使っていた土地)80%400㎡
特定同族会社事業用宅地(同族会社が使っていた土地)80%400㎡

※参考:国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

たとえば、被相続人が居住していた宅地の相続税評価額が5,000万円、面積が300㎡である場合、小規模宅地等の特例が適用されれば、相続税評価額は「5,000万円−(5,000万円×80%)=1,000万円」にまで圧縮されます。

小規模宅地等の特例を適用するためには、土地の種類や相続した人ごとに定められる適用要件を満たす必要があります。被相続人の自宅とその敷地や親族が事業で使用している土地、賃貸アパートの敷地などを相続したときは、小規模宅地等の特例の対象になるか要件を確認しましょう。

小規模宅地等の特例について詳しくは、下記記事で解説していますのであわせてご覧ください。
(参考)小規模宅地等の特例を完全解説!対象条件や手続きを知って相続税を節税しよう

1-4. 借入金を利用した不動産購入で節税効果が得られる

現金に加えて金融機関から借り入れをして不動産を購入すると、相続税の節税効果がさらに高まります。一般的に、被相続人が残した借入金や未払金などの債務は、相続税の計算時に遺産の総額から控除されるためです。

たとえば、1億円の不動産を5,000万円の現金と5,000万円の借入金で購入したとします。不動産の相続税評価額が6,000万円、相続開始時の借入金の残高が4,500万円である場合「6,000万円−4,500万円=1,500万円」が相続税の課税対象になります。

仮に借入金を利用せず、現金で1億円の不動産を購入していた場合、相続税評価額は6,000万円です。借入金を利用したことで、相続税の課税対象額を4,500万円も圧縮できたことになります。

 

2. 不動産を活用した相続税対策のメリット

不動産を活用した相続税対策をする主なメリットは、以下のとおりです。

  • 相続税評価額を大幅に圧縮できる可能性がある
  • 賃貸物件であれば家賃収入を得られる
  • 不動産小口化商品であれば少額から購入が可能

2-1. 相続税評価額を大幅に圧縮できる可能性がある

財産の一部を不動産に換えることで、相続が発生したときに相続税評価額が圧縮され、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。

では、現金を不動産に換えると相続税評価額をどれほど圧縮できるのでしょうか。シミュレーションで確認してみましょう。

例】現金2億円で、土地8,000万円(200㎡)、建物1億2,000万円の賃貸マンションを購入した場合の相続税評価額を算出します。その他の試算条件は、以下のとおりです。

〇試算条件

  • 土地の路線価は1㎡あたり320万円(補正はないものとする)
  • 建物の固定資産税評価額は6,000万円
  • 借地権割合は60%、借家権割合は30%、賃貸割合は95%
  • 小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地等の特例(減額割合50%、限度面積200㎡)を適用

以上の条件で賃貸マンションの相続税評価額をシミュレーションすると、結果は以下のとおりとなります。

土地の相続税評価額

  • 路線価方式での評価額:320万円× 200㎡ = 6,400万円
  • 貸家建付地としての評価額:6,400万円 -(6,400万円 × 60% × 30% × 95%)= 5,305.6万円
  • 小規模宅地等の特例を適用したあとの評価額:5,305.6万円 -(5,305.6万円 × 50%)= 2,652.8万円

賃貸マンションを購入した場合の相続税評価額
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じく6,000万円となるため、賃貸マンションの相続税評価額は以下のとおりとなります。

  • 賃貸マンションの相続税評価額:土地2,652.8万円 + 建物6,000万円 = 8,652.8万円

現金2億円を相続する場合、相続税評価額も2億円です。一方、2億円で土地8,000万円、建物1億2,000万円の賃貸マンションを購入すると、相続税評価額は約8,653万円まで圧縮できます。

2-2. 賃貸物件であれば家賃収入を得られる

賃貸アパートや賃貸マンションなどを取得すると、家賃収入を得ることができるため、収入源を1つ増やせます。たとえば、家賃が毎月10万円の物件を取得した場合、年間では120万円の収入を得ることが可能です。管理費や修繕積立金などのランニングコストが月額3万円ほどかかったとしても、年間では「7万円×12か月=84万円」を毎月の生活費などに充てられます。

特に、主な収入源が年金となり世帯収入が低下しやすい老後生活において、収入源を1つ増やすことができれば、より豊かな生活が送りやすくなるだけでなく、医療費や介護費用なども捻出しやすくなるでしょう。

また、賃貸物件を相続した人は、得られた家賃収入を生活費や教育費に充てて、家計の負担を軽減することも可能です。たとえば、相続した人の子供が大学に進学する場合、相続した賃貸物件からの家賃収入で、入学金や授業料などを賄うことができます。

2-3. 不動産小口化商品であれば少額から購入が可能

不動産小口化商品は、複数の投資家から資金を集めて、その資金を用いてオフィスビルや商業施設、マンションなどを購入し運用する仕組みの商品です。

一般的に、マンションやアパートなどの不動産を取得するためには、数千万〜数億円の資金が必要です。そのため不動産投資は、個人が気軽に始められるものではありませんでした。

その点、不動産小口化商品であれば、少額から不動産投資を始められます。たとえば、価格が5億円の不動産を500口で募集する場合、1口あたり100万円で出資が可能です。

また、任意組合型の不動産小口化商品を購入した場合、相続税評価額は通常の不動産と同様に算出されます。現金ではなく任意組合型の不動産小口化商品という形で相続をすることで、相続税評価額を圧縮する効果が期待できます。

不動産小口化商品を用いた相続対策は、下記記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
(参考)相続税対策としての不動産小口化商品の効果と注意点

 

3. 不動産を活用した相続対策のデメリット

不動産を活用した相続対策には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

  • 不動産の取得と維持にコストがかかる
  • 不動産は換金性が低い
  • 現物の不動産は分割がしにくい

デメリットを1つずつみていきましょう。

3-1. 不動産の取得と維持に諸経費がかかる

不動産を活用した相続対策を場合、取得時と保有時のそれぞれでコストがかかります。諸経費の例は、以下のとおりです。

〇不動産取得時にかかる諸経費の例

  • 物件の取得費用(現金購入の場合)
  • 金融機関への事務手数料や保証料など(ローンを利用する場合)
  • 不動産取得税
  • 登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
  • 不動産会社に支払う仲介手数料

〇不動産保有時にかかる諸経費の例

  • 管理費・修繕積立金(マンションの場合)
  • 外壁や屋根などの修繕費用(戸建ての場合)
  • ローンの返済費・利息負担(ローンを利用する場合)
  • 管理委託料(管理会社に管理を委託する場合)
  • 固定資産税
  • 都市計画税(不動産が市街化調整区域にある場合)
  • 損害保険料(火災保険料・地震保険料)

また、相続人が不動産を売却するときも、手数料や税金などの諸費用がかかります。

相続対策のために不動産を取得したとしても、支払うコストが高いと保有財産を減らしてしまうかもしれません。また、不動産を相続した人の金銭的な負担も重くなる恐れがあります。

不動産で相続対策をするときは、取得時や保有時に支払うコストも踏まえて、慎重に資金計画を立てることが重要です。

3-2. 不動産は換金性が低い

不動産は、現金や株式、投資信託などと比べて換金性が低い財産です。

たとえば、預貯金であれば口座から引き出すことで、すぐに現金を手にできます。株式や投資信託などの金融商品であれば、証券会社に売却の注文を出すと一般的に数日で現金化が可能です。

しかし、不動産を現金化する場合、買主を見つけて売買契約を結ばなければなりません。また、不動産を売却する際は買主探しを不動産会社に依頼するのが一般的であるため、現金化までに時間がかかります

買い手探しが難航すると、現金化までに半年〜1年以上かかることもあります。相続対策とはいえ、買い手がなかなか見つからないような不動産を相続してしまうと、かえって相続人の負担となるかもしれません。

また、相続財産の大部分が不動産であると、相続税の納税資金を準備できなくなるリスクが高まります。

相続税の申告・納税の期限は、相続の開始があったことを知った日(通常は被相続人が亡くなった日)から10か月です。相続税は現金で納めるのが原則であるため、不動産が思うように売れないと納税資金が不足する恐れがあります。

3-3. 現物の不動産は分割がしにくい

被相続人が遺言書を残していない場合、相続人同士で遺産分割協議をして、誰がどの遺産をいくら相続するのかを決めます。

現金であれば、法定相続分に応じ分けることで、相続人同士のトラブルは起こりにくくなるでしょう。しかし、不動産は現金とは異なり、分割がしにくい財産です。相続財産の大半が不動産であると、遺産を公平に分割するのが難しくなる可能性があります

たとえば、相続人が長男、長女、次男の3人であるとしましょう。法定相続分は1/3ずつです。相続財産が2億4,000万円の場合、法定相続分に応じて分割すると、1人につき8,000万円ずつ相続できます。

しかし、相続財産の内訳が2億円の不動産と4,000万円の現金であると、1人8,000万円ずつ分割するのが難しくなります。

 

4.不動産の相続でよくあるトラブルと対処方法

不動産を活用した相続対策は有効な手段ではあるものの、相続人同士のトラブルの引き金となることもあります。ここでは、相続財産に不動産が含まれることで起こり得るトラブルとその対処方法を解説します。

4-1.不動産の相続で起こりうる代表的なトラブル

不動産相続で起こりやすい主なトラブルには、以下のようなものがあります。

  • 相続財産の分割方法で揉めてしまう
  • 不動産の共有者で意見が合わない

これらのトラブルについて、詳しくみていきましょう。

4-1-1.相続財産の分割方法で揉めてしまう

不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類です。それぞれの分割方法は、以下をご覧ください。

 分割の方法
現物分割不動産の形状や性質を変えず各相続人に分配する
  • 長男は土地、次男は建物
  • 土地を相続分に応じて分筆
代償分割相続人に法定相続分以上の財産を分配し、代償として金銭を払う法定相続分が2/1ずつの兄弟間で、3,000万円の土地を長男が相続し、長男は次男に1,500万円を支払う
換価分割相続財産を売却して換金し、金銭を分配する法定相続分が2/1ずつの兄弟間で、2,000万円の土地を売却し、売却代金を1,000万円ずつ分ける

不動産をそのまま相続する現物分割が難しい場合は、代償分割や換価分割をする方法があります。

代償分割をする場合、不動産を取得する相続人に代償金を支払えるだけの資力が必要です。換価分割をするとしても、相続税の申告・納税期限までに不動産の買い手が見つけられるとは限りません。たとえ購入希望者が現れたとしても、安値で買いたたかれる可能性があります。

不動産の分割方法には一長一短があります。相続財産に不動産が含まれていると「その不動産は私が相続したい」「いや、売却して現金化して均等に分けよう」などと相続人同士の意見がまとまらず、トラブルになるケースがあります

4-1-2.不動産の共有者で意見が合わない

相続財産に不動産が含まれるときは、複数の相続人の共有名義で相続をするケースがあります。共有名義で相続をする場合、共有者それぞれの所有権の割合である持分割合を決めます。法定相続分に応じて持分割合を設定することで、1つの不動産を複数の相続人で公平に分割することが可能です。

しかし共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。また、共有する不動産の修繕などをするときは、共有者の持分割合の少なくとも過半数の同意が必要です。

そのため、不動産を共有名義で相続すると、売却や修繕などをするときに共有者の意見が合わずに揉めてしまう恐れがあります。また、家賃収入の分配方法や修繕費用の負担割合、誰が管理を担当するかなどで、共有者の意見が対立するケースもあります。

加えて、共有者が亡くなったとき、その親族が共有持分を相続すると、共有持分を持つ人が増えて権利関係が複雑になり、同意形成がさらに難しくなるかもしれません。

よく検討することなく不動産を共有名義で相続すると、あとでさまざまなトラブルが起こりうるのです。

4-2.不動産の相続におけるトラブルの対処方法

不動産の相続トラブルを放置すれば、相続人同士の関係悪化や、不動産の管理不全につながりかねません。そのため、遺言書の作成や親族間の話し合いなどで適切に対処することが大切です。

ここでは、トラブルの対処方法の例をご紹介します。

4-2-1.遺言書を作成する

自分自身が亡くなったあとに、不動産に関する相続人のトラブルを防ぐために、まず検討したいのが遺言書の作成です。

遺言書は、被相続人の生前の意思にもとづいて作成されるため、遺産分割は遺言の内容が優先されます。生前に遺言書を作成し、不動産の相続方法を指定することで、遺産相続がスムーズに進みやすくなります。

ただし、遺言書を作成する場合は遺留分に配慮することが大切です。遺留分とは、相続人が最低限受け取れる遺産の割合のことです。

被相続人の兄弟姉妹以外の相続人には遺留分があります。遺言書によって、相続する財産が遺留分にも満たなくなった相続人は、遺産を多く受け取る相続人に金銭を請求することが可能です。

遺言書を作成しても、相続人の遺留分を侵害してしまうと、かえってトラブルになりかねません。そのため、遺言書を作成する場合は、相続人の遺留分を侵害しないように注意することが大切です。

もし特定の相続人が多くの遺産を相続するような遺言書を作成するのであれば、そのように指定した理由を明記しておくと良いでしょう。

4-2-2.安易に不動産を共有状態にしない

遺産分割協議を早く済ませたいからといって、安易に不動産を共有状態にするとさまざまなトラブルの要因となります。遺言書がない場合、不動産の分割方法は慎重に検討することが大切です。

現物分割が難しいのであれば、まず代償分割を検討しましょう。代償分割では不公平感が残る場合や、代償金を支払えるだけの資金力が相続人にない場合は、換価分割をするのも方法です。

話し合いが難航する場合は、第三者の力を借りるのも一案です。弁護士などの専門家に相談し、客観的な視点から解決策を提示してもらうことで大きなトラブルに発展せずに済むかもしれません。

遺産分割協議で遺産分割に合意が得られない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てましょう。遺産分割調停を申し立てることで、裁判官と調停委員が中立公正な立場で当事者の意見を聞き、適切な解決策を提案してもらえます。

4-2-3. 家族と話し合いながら相続対策を進める

相続対策のために不動産を取得したとしても、分割時に相続人同士で揉めてしまっては本末転倒です。また、そもそも相続人となる家族が、不動産の相続を望まないかもしれません。

そこで、相続時のトラブルを防ぐためには、相続対策を目的に不動産を購入する前に、将来的に相続人となる家族と話し合って意向を確認しておくことが大切です。

家族との話し合いを重ね、亡くなったときに誰がどのように遺産を相続するのかを決めておき、その意向を踏まえて遺言書を作成することで、トラブルの発生を防ぎやすくなります。

 

5. 不動産による相続税対策を行う際の注意点

不動産を用いた相続税対策をする際の注意点は、以下のとおりです。

  • 明らかな節税を目的に不動産を購入しない
  • 老後資金が過度に減らないように対策を進める

注意点を1つずつみていきましょう。

5-1. 明らかに節税を目的に不動産を購入しない

不動産の購入目的があからさまな相続税の節税であると判断されると、税務署から否認される恐れがあります。

税務署から否認されると、路線価方式ではなく時価で相続税評価額を算出することになるため、相続税の負担は増えてしまいます。また、過少申告加算税や延滞税といったペナルティも課せられてしまいかねません。

過去の判例では、金融機関に提出する融資審査の書類に「相続税対策のための購入」と記載し、相続後間もなく不動産を売却したことなどが原因で、時価での再評価を命じられたこともあります。

税務署が、あからさまな相続税の節税と判断する基準を、明確に設けているわけではありません。

相続対策のために不動産を購入する場合は、「事業や居住など節税以外の目的を明確にしておく」「相続した不動産をすぐに売却しないようにする」などの方法で対策をすることが大切です。 また、相続対策に明るい不動産会社や税理士にも相談することをおすすめします。

5-2. 老後資金が過度に減らないように対策を進める

不動産を活用した相続対策をする場合、多額の資金が必要になります。対策のために資金を使ってしまったばかりに、自分自身の老後の生活資金が不足しては本末転倒です。

また、不動産購入後も、管理費や修繕費、固定資産税などのランニングコストがかかります。コストの負担が家賃収入を上回って赤字の状態が続くと、さらに生活が苦しくなるだけでなく、貴重な財産も食い潰してしまいかねません。

相続対策を目的に不動産を購入する場合は、家計の収支や今後のライフプランをもとに資金計画を立てたうえで、安定した収益を得られる物件を慎重に選ぶことが大切です。

5-3. 不動産を取得したあとは適切に維持・管理をする

相続対策として不動産を取得したあとは、資産価値を落とさないために、建物や設備などを適切に維持・管理していかなければなりません。そのため、適切な方法で不動産を管理していくことが大切です。

不動産の管理を個人でおこなう(自主管理)場合、時間と労力がかかります。自主管理が難しい場合は、管理会社へ管理業務を委託(管理委託)しましょう。ただし、自主管理と管理委託それぞれに、メリットデメリットが存在します。両者を比較検討し、自身に合った管理方法を選びましょう。

 内容メリットデメリット
自主管理不動産のオーナーが自分で管理お金がかからない業務が多く、時間も手間もかかる
管理委託不動産の管理を管理会社に委託手間のかかる管理業務をしなくてよい管理手数料がかかる(賃料の3~5%)

自主管理は、維持管理にお金がかかりません。しかし、多岐にわたる管理業務をオーナー自らおこなうため、労力がかかります。一方で、管理委託であれば、手数料はかかりますが、管理業務をすべて管理会社に委託できます。

相続した不動産が、自宅から近い場所に位置する場合や、管理が容易である場合は自主管理を検討しましょう。相続した不動産が自宅から離れた場所に位置する場合や、不動産の規模が大きい場合は管理委託がおすすめです。

 

6. 相続対策に有効な不動産の特徴

相続対策をするための不動産は、慎重に選ばなければなりません。相続対策に有効な不動産の主な特徴は、以下のとおりです。

  • 時価と相続税評価額に乖離がある不動産
  • 流動性が高く売却しやすい不動産
  • 利回りが高く収益性の見込める不動産

1つずつみていきましょう。

6-1. 時価と相続税評価額に乖離がある不動産

不動産の時価と相続税評価額の差が大きければ大きいほど、相続税の負担を軽減する効果は高まります。しかし、乖離が少ない不動産を購入しても、税負担の軽減効果はあまり期待できません。

そのため、相続対策を目的に不動産を選ぶときは、時価と相続税評価額を考慮することが重要です。一般的に、都心部にある人気のエリアに建てられている不動産は、時価と評価額の乖離が大きい傾向にあります。

一方で、地方の郊外にある不動産は実勢価格と相続税評価額の乖離は小さい傾向にあります。

相続対策を目的に不動産を購入する場合は、不動産会社にも相談のうえ、時価と相続税評価額の差を確認しましょう。

6-2. 流動性が高く売却しやすい不動産

不動産は、現金化するまでに時間がかかるという特性があります。しかし、流動性が高く売却しやすい不動産は、比較的短い期間で売却が可能です。

現金化しやすい不動産を相続することで、相続人は相続税の納税期限までにその不動産を売却して現金化し、納税資金を準備するという選択がしやすくなるでしょう。また、相続した不動産が不要になったときや、まとまった資金が必要になったときに、早期に現金化ができます。

流動性が高く売却しやすい不動産の主な特徴は、以下のとおりです。

〇流動性が高い不動産の特徴

  • 人口の増加が期待できるエリアにある
  • 最寄り駅やバス停が近くにある
  • 土地の形が正方形や長方形といった整形地
  • 築年数が浅い

ただし、上記の条件を満たしていたとしても、価格が高すぎると買い手がつきにくくなります。たとえば、数十億円のビルを購入しても、購入を希望する人が企業や富裕層は限られるでしょう。

そこで、まとまった金額で1つの不動産を購入するのではなく、複数に分散させることも一案です。たとえば、10億円で1棟のビルを購入するよりも、1億円のマンションを10戸購入する方が、売却はしやすくなります。

6-3. 利回りが高く収益性の見込める不動産

不動産は保有しているあいだは、税金や修繕費などのコストがかかります。投資する物件に収益性がなければ、現金の持ち出しが多くなり、資産が減ってしまうかもしれません。

そこで、相続対策を目的にマンションやアパートなどの収益不動産を購入する場合は、利回りを確認することが大切です。利回りとは、不動産の購入価格に対する年間の賃料収入の割合のことを指します。たとえば、価格が1億円、年間で得られる賃料収入が600万円である場合、利回りは「600万円÷1億円=6%」となります。

利回りが高いほど多くの賃料収入が見込めるため、収益不動産を保有しているあいだのコストを賄いやすくなります。

ただし、年間の賃料収入を不動産価格で割って求める利回りは「表面利回り」であり、あくまで見かけの数字に過ぎません。

そのため物件を選ぶ際は、実質利回りをシミュレーションすることが重要となります。実質利回りは、諸経費を考慮した利回りであり、計算式は以下のとおりとなります。

  • 実質利回り:(年間の賃料収入−年間の諸経費)÷物件の購入価格

先ほどの1億円の物件で考えると、年間の諸経費が100万円である場合、実質利回りは「(600万円−100万円)÷1億円=5%」となります。表面利実質利回りを試算することで、物件の収益性を判断しやすくなります。

一方で、利回りが高ければ高いほど良いというわけではありません。通常、不動産の利回りは、都心部ほど低く、地方ほど高くなる傾向にあります。都心部の物件は、地方に比べて価格が相対的に高いためです。同様の理由で、新築物件よりも中古物件の方が利回りは高い傾向にあります。

しかし、利回りの高さのみに注目して、地方の中古物件を選ぶと、空室状態が続いて思うように収益が得られなくなるかもしれません。

そのため、相続税対策に適した不動産を選ぶ際は、利回りだけでなく、立地や将来的な売却のしやすさなども考慮することが大切です。

 

7. 不動産以外で相続対策をする方法

相続対策をする方法は、不動産のほかにもいくつかあります。ここでは、不動産以外の相続税対策について解説します。

7-1. 贈与税が非課税となる範囲で生前贈与をする

生前に財産を贈与することで、相続財産が減って相続税の負担を軽減する効果が期待できます。ただし、多額の財産をまとめて贈与をすると、贈与税の負担が重くなってしまいかねません。そこで、生前贈与をするときは、贈与税がかからない範囲で行うことが重要なポイントとなります。

ここでは、贈与税が非課税となる範囲で生前贈与をする際の方法を解説します。なお、贈与税が非課税となる範囲で生前贈与する方法は下記記事で詳しく解説していますのであわせてご覧ください。
(参考)贈与税が非課税になる!生前贈与全8パターンを徹底解説

7-1-1.暦年贈与をする

特に手続きをしていない場合、贈与税は「暦年課税」という方式で計算されます。暦年課税は、1月1日から12月31日のあいだに贈与された財産の合計額に贈与税が課税される方式です。

暦年課税には年間110万円の基礎控除があります。つまり、1月1日から12月31日のあいだで贈与された財産の合計が、基礎控除額を下回っているのであれば贈与税は課せられません。

毎年110万円以下の贈与を繰り返すことは、一般的に「暦年贈与」と呼ばれ、相続対策をする人の多くに用いられてきました。たとえば、毎年110万円を10年間贈与すると、最大1,100万円を贈与できます。

ただし、生前贈与をする際は「生前贈与加算」というルールに注意しましょう。相続発生前の3〜7年以内に、相続人に対して生前贈与された財産は、相続財産に足し戻され、相続税の課税対象となります。

生前贈与加算の内容については、下記記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
(参考)生前贈与加算とは?対象者・相続税改正内容・生前贈与の注意点を解説

7-1-2. 相続時精算課税制度を利用して生前贈与をする

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母や祖父母などから18歳以上の子供や孫などに財産を贈与する場合に選択できる課税方式です。相続時精算課税制度には2,500万円の特別控除があり、この金額の範囲内であれば何度でも贈与税が非課税で財産を贈与できます。

また、令和6年1月1日からは、特別控除とは別に年間110万円の基礎控除が新設されました。基礎控除の範囲内で贈与された財産も非課税となります。

1年間で贈与された財産の合計額から、基礎控除額110万円と特別控除2,500万円(またはその残額)を超える部分には一律20%の贈与税が課税されます。計算方法は、以下をご覧ください。

相続時精算課税制度における贈与税額の計算方法

相続時精算課税制度の場合、基礎控除額の年間110万円を超える部分の財産は、贈与者(財産をわたす人)が亡くなって相続が発生したときに、相続財産に加算されて相続税の課税対象となります。一方、基礎控除の範囲内で贈与された財産は、受け取ったタイミングにかかわらず相続税の課税対象になりません。

また、相続財産に足し戻される評価額は、相続時精算課税制度を用いて贈与された当時の価額となります。そのため、相続時精算課税制度を用いて、将来的に価値が上昇する可能性がある不動産を生前贈与すると、相続税の負担の上場を抑える効果が期待できます

相続時精算課税制度については、次の記事を参考にしてください。
(参考)相続時精算課税制度とは|必要書類や手続きを分かりやすく解説

7-1-3.教育資金贈与の非課税制度(上限1500万円)

教育資金贈与の非課税制度は、父母や祖父母など直系尊属が、30歳未満の子供や孫などに教育資金を一括贈与した場合、1,500万円を上限に贈与税が非課税となる制度です。適用期限は、令和8年3月31日までです。

この非課税制度を利用して贈与された教育資金を、入学金や授業料、学費などの支払いに充てたとしても贈与税はかかりません。また、学習塾や習い事など学校以外の者に支払う費用に使った場合でも、合計500万円までが非課税となります。

非課税の適用を受けるには、金融機関で教育資金口座を開設して資金を預けるとともに、所定の申告書を提出しなければなりません。受贈者(財産を受け取った人)である子供や孫などは、教育資金の支払いに充てたことが分かる領収書などを金融機関に提出することで、専用口座に預けられたお金を引き出すことができます。

教育資金贈与の非課税制度

教育資金を必要なタイミングでその都度贈与した場合、そもそも贈与税はかかりません。ただし、教育資金を一括で贈与すると、1年間で使い切れなかった部分が贈与税の課税対象となります。教育資金をまとめて贈与するときは、この非課税制度を利用するのも1つの方法です。

7-1-4.住宅取得等資金贈与の非課税特例(上限1000万円)

住宅取得等資金贈与の非課税特例は、父母や祖父母など直系尊属が18歳以上の子供や孫などに、住宅を新築・購入・増改築するための資金を贈与したときに選択できる制度です。一定の要件を満たせば、最大1,000万円までの贈与に贈与税がかからなくなります。適用期限は、令和8年12月31日です。

非課税金額の上限は、省エネルギー性や耐震性などが一定の要件を満たす質の高い住宅を取得する場合は1,000万円、それ以外は500万円です。

住宅取得等資金贈与の非課税特例を適用するためには、贈与を受けた年の受贈者の所得や取得する住宅の床面積などが一定の要件を満たしていなければなりません。また、贈与された年の翌年3月15日までに、贈与税の申告をする必要があります。

住宅取得等資金贈与の非課税特例について詳しくは、下記記事をご覧ください。
(参考)住宅資金の贈与が最大1,000万円まで非課税に! 住宅取得等資金贈与の非課税特例のメリット、デメリット、注意点を解説

7-2. 墓地や仏具などを生前に購入する

被相続人が生前に購入した墓地や墓石、仏壇などの祭祀財産は、相続税の課税対象になりません。一方、被相続人が残した現金で相続人が祭祀財産を購入したとしても、支払った金額分には相続税がかかります。

健在なうちに祭祀財産をそろえることで、相続財産が減少し、相続税の負担を軽減できます。ただし、あまりにも高価な仏具や仏像などを購入すると、相続税の課税逃れと判断されて非課税となる祭祀財産とは認められない可能性があります。

7-3. 生命保険に加入する

被相続人が生前に契約者(保険料負担者)となって生命保険に加入し、保険金の受取人を相続人とすることで、相続税の負担を抑える効果が期待できます。保険料を支払っていたのが被相続人である生命保険の死亡保険金を相続人が受け取ると「500万円×法定相続人の数」まで相続税が課せられなくなるためです。

たとえば、法定相続人が配偶者と子供2人の3人である場合、受け取った死亡保険金のうち「500万円×3人=1,500万円」まで非課税となります。

また、生命保険には非課税枠の他にも以下のようなメリットがあるため、相続対策に幅広く活用が可能です。

  • 死亡保険金の受取人を指定できるため、渡したい人に確実に資金を残せる
  • 保険金は受取人の口座に直接入金されるため、相続税の納税資金や故人の葬儀費用などにも活用が可能

生命保険の非課税枠について詳しくは、下記記事で解説していますので、あわせてご覧ください。
(参考)生命保険の非課税枠とは?条件・計算方法・超えた場合について解説

7-4. 養子縁組をする

養子縁組とは、本来であれば親子関係のない人を、法律上の親子とする手続きのことです。養子縁組をした養子も、実子と同様に法定相続人になることができます

養子縁組をしたことで法定相続人の数を増えると、相続税の基礎控除額「3,000万円+(600万円×法定相続人)」や、生命保険の非課税限度額「500万円×法定相続人の数」が増加するため、税負担が軽減されます。

ただし、相続税の基礎控除額や生命保険の非課税限度額の計算に含められる養子の数は、被相続人に実子がいる場合は1人まで、いない場合は2人までです。

また、相続税の節税のみを目的として養子縁組をしたと判断されると、養子を法定相続人として数えることが認められない可能性があります。

養子縁組の制度内容や相続対策に活用する際の注意点などは、下記の記事でご確認ください。
(参考)養子縁組をすると相続はどう変わる?相続対策におけるメリットや注意点を解説

 

8. 専門家に相談しながら適切な相続税対策を

不動産を用いた相続対策には、相続税評価額を圧して相続税の負担を軽減できるというメリットがある一方、取得や維持にコストがかかるなどのデメリットもあります。また、相続財産に不動産が含まれると、分割方法や管理・処分の方法をめぐって、相続人同士でトラブルが発生するかもしれません。

加えて、相続対策をする際は不動産以外にも生前贈与や生命保険の加入など複数の方法を検討することが大切です。

数ある選択肢の中から、自分自身の家族構成や保有資産などにあった対策方法を選ぶためには、相続税専門の税理士に相談することをおすすめします

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