不動産が相続対策になる仕組みとは-節税方法や注意点も紹介

不動産相続は、金銭の相続に比べて相続税の節税効果が高い方法です。

なぜなら不動産相続は、金銭の相続に比べて優遇措置や特例が多いからです。加えて、不動産の価額は購入時よりも低く評価されます。

ただし、不動産にはメリットが多い反面デメリットも存在するため、不動産と金銭のどちらを相続するか慎重に選ばなければいけません。不動産で相続対策ができる仕組みを理解し、損のない相続を実現しましょう。

1.不動産が相続税対策になる仕組み

遺産を相続すると、遺産総額に応じて相続税が課せられます。総額が大きければ大きいほど相続税も高くなりますが、工夫次第で節税可能です。特に、現金よりも不動産のほうが相続税対策に適しています。理由は以下のとおりです。

現金は価値が不変であることに対し、不動産の価値は流動的です。不動産の時価は購入時の時価よりも2〜3割低く評価され、その分課税対象となる遺産総額を減額できます。

加えて、不動産相続に関する控除や特例制度を利用すれば、さらに相続税額を減額できます。

（参考）No.4155 相続税の税率｜国税庁

2.土地建物の相続税評価額の算出方法

不動産の相続税は、土地と建物で分けて計算した不動産の相続税評価額を合算して算出します。不動産を購入したときの値段ではないため、注意しましょう。

なお、土地と建物の評価額は、国税庁のホームページや市区町村から送られる納税通知を確認することで計算できます。

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

2-1.土地の評価方法-路線価と倍率

土地は、その敷地に面した道路に付されている路線価または倍率評価をもとに計算します。路線価は、公示価格の約80％です。例えば、公示価格が3,000万円の土地は、相続税評価額では2,400万円ほどになります。なお、相続税評価額が2割下がったとしても、土地そのものの価値が下がるわけではありません。

相続した土地に路線価が設定されているかの確認は、国税庁のホームページで確認できます。

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁

2-1-1.路線価方式-1平方メートルあたりの価格×面積

路線価方式とは、国税庁が算定した路線価（1平方メートルあたりの価格）をもとに土地の価格を計算する方法です。路線価方式の基本的な手順は以下のとおりです。

なお、実際の計算では、土地の形状や場所などを加味して補正率を乗じる場合があります。

路線価は、都市部や商業地、人気の高い住宅地などで設定されています。路線価が設定されていない場合は倍率方式による計算が必要です。

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁
参考：奥行価格補正率表｜国税庁

2-1-2.倍率方式-固定資産税評価額×倍率

路線価が設定されていない地域に関しては、倍率方式による価格計算が必要です。国税庁のホームページを確認し、土地に路線価が設定されていない場合は、倍率方式によって土地の価格を算定しましょう。

なお、固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書で確認できます。

参考：倍率地域の宅地を4ステップで評価｜評価額を減額する方法｜相続税のチェスター

2-2.建物の評価方法-固定資産税評価額

建物の場合、建物の評価額は固定資産税評価額と同額です。例えば、建物の固定資産税評価額が700万円のときには、建物の評価額も700万円になります。

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁
参考：建物の相続税評価額は固定資産税評価額を使って計算する｜税理士法人チェスター

3.不動産相続の節税-小規模宅地等の特例を利用

相続した不動産に『小規模宅地等の特例』が適用されれば、節税につながります。小規模宅地等の特例とは、適用条件をすべてみたした場合に、相続税評価額が最大80％減額される制度です。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

小規模宅地等と認定されるケースは3種類あります。

小規模宅地等は種類ごとに特例の適用条件が異なります。事業継承や不動産保有などの適用条件を事前に確認し、特例を利用するか判断しましょう。

参考：土地を相続するとき、必ずチェックすべき小規模宅地等の特例とは？｜相続税のチェスター

3-1.故人が住んでいた不動産を自宅として利用する

故人が住んでいた不動産を相続人が自宅として利用する場合、特定居住用宅地等として評価額を減額できる可能性があります。適用となる面積の限度と減額割合は以下のとおりです。

特定居住用宅地等とは、故人が住んでいた宅地で、配偶者または一定の親族が引き継いだ部分を指します。特定居住用宅地等に該当するかどうかは段階を踏んで判断しなくてはなりません。

判断すべき条件を段階ごとに表にまとめると以下のとおりになります。

段階その1 亡くなったときの利用状況	段階その2 取得者は誰か	段階その3 申告期限までの状況
亡くなった人が住んでいた宅地	配偶者	なし
	同居親族	居住継続 所有継続
	家なき子	所有継続
生計一親族が住んでいた宅地	配偶者	なし
	生計一親族	居住継続 所有継続

特定居住用宅地等に該当するためには、故人が住んでいたか、故人と同じ生計の親族が住んでいた宅地でなければいけません。

また、配偶者、同居親族、家なき子のいずれかの人物が不動産を取得する必要があります。なお、家なき子とは、第三者所有の建物を賃貸して暮らしている人を指します。

加えて、居住継続が条件になっている場合は、取得した宅地を相続税の申告期限まで所有し、居住し続けなければいけません。所有継続であれば、日本国籍の取得など細かい条件をすべて満たす必要があります。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

3-2.事業用の土地で故人の事業を引き継ぐ

故人が営んでいた事業用の宅地で相続人が事業を引き継ぐ場合、特定事業用宅地等として評価額を減額できる可能性があります。適用となる面積の限度と減額割合は以下のとおりです。

特定事業用宅地等における事業とは、事業所得が発生する業務を指します。例としては飲食店や小売業、美容院などが挙げられます。また、特定事業用宅地等に該当するためには、故人の事業と同じ事業を相続税の申告期限まで継続しなくてはなりません。

3-3.貸付事業用の土地で故人の貸付事業を引き継ぐ

故人が貸付をしていた宅地で親族が貸付事業を引き継ぐ場合、貸付事業用宅地等として評価額を減額できる可能性があります。適用となる面積の限度と減額割合は以下のとおりです。

貸付事業用宅地等に該当する宅地の例としては、賃貸マンションや貸駐車場が挙げられます。

また、貸付事業用宅地等に該当するためには相続税の申告期限まで所有し続けなくてはなりません。ただし、故人が亡くなる前3年以内に貸付を開始した土地については、貸付事業用宅地等に該当しないため注意が必要です。

4.生前にできる不動産相続の節税

所有財産に不動産がある場合、生前から相続税対策を考えておくことが大切です。生前にできる不動産の相続税対策は以下のとおりです。

借入金で生前に不動産を購入した場合、債務控除の制度を利用できます。また、生前贈与を利用することで、相続税や贈与税の控除を受けられます。

4-1.借入金で生前に不動産を購入-債務控除

生前に借金で不動産を購入することで、相続の際に債務控除が適用されます。債務控除は、相続税を計算する際に、借入金などの債務を遺産総額から差し引く制度です。

例えば、故人が生前に5,000万円の借金で不動産を購入しており、動産などの遺産が5,000万円あるとします。相続時に不動産の相続税評価額が2,000万円である場合、課税対象となる遺産総額は以下のとおりです。

したがって、債務控除を利用することで、遺産総額を引き下げられます。

場合によっては、遺産総額が相続税の基礎控除額になるため、無課税で相続できます。

参考：No.4126 相続財産から控除できる債務｜国税庁

4-2.生前贈与

生前贈与であらかじめ不動産の持分を贈与することも節税につながります。加えて、生前贈与には節税のほかに、以下のメリットがあります。

また、贈与税の控除の種類や控除額は以下のとおりです。

それぞれの控除制度について理解しておくことで、自身に合った制度を判断できるようになります。

参考：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁
参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

4-2-1.配偶者に自宅購入資金として金銭を贈与-配偶者贈与制度で2,000万円まで控除

配偶者へ自宅購入のために金銭を贈与することで、『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』の適用を受けられます。この制度は、以下の条件をみたした場合に、基礎控除110万円に加え最大2,000万円まで控除できる制度です。

なお、生前贈与については、原則として贈与がおこなわれてから3年以内に相続が発生した場合は相続税の課税対象になります。

しかし、配偶者控除を適用して贈与された財産に関しては、例外として課税対象になりません。相続の発生からさかのぼって3年以内に、配偶者間の居住用不動産または購入資金の贈与がおこなわれていたとしても、相続税の課税対象から外れます。

参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁
参考：夫婦間で贈与をすると贈与税は発生するの？贈与税の配偶者控除と併せて解説｜相続税のチェスター

4-2-2.相続時精算課税-2,500万円まで贈与税が控除

『相続時精算課税制度』とは、両親や祖父母が子や孫に対して財産を贈与する際、2,500万円まで無税で贈与できる制度です。

▲相続精算課税制度における贈与税額の計算方法

相続時精算課税制度は、贈与財産の種類や金額に決まりはなく、不動産にも現金にも適用が可能です。

ただし相続発生時に過去の贈与にさかのぼって相続税が課され、生前贈与の合計額が相続税の課税価格に加算されるため、注意しましょう。

このようなことから、相続財産が相続税の基礎控除額を下回る場合は、相続時精算課税制度の利用をおすすめします。生前贈与の合計額が2,500万円以下かつ相続税の基礎控除額を下回る場合、相続税も贈与税も発生しません。

参考：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁
参考：相続時精算課税制度とは何か？メリットやデメリットも全て解説！｜相続税のチェスター

4-2-3.暦年課税-年110万円まで贈与税が控除

『暦年課税制度』を適用することで、1月1日から12月31日までの1年間に生じた財産贈与について、110万円の基礎控除を受けられます。暦年課税制度の利用に年数制限はないので、毎年110万円以下の贈与を続けることで、2,500万円以上の贈与も無課税で可能です。

ただし、暦年課税制度と相続時精算課税制度は併用できません。どちらか一つを選択する必要があります。

参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

4-3.相続が発生する不動産の法人化-法人への財産移転

法人を設立し、相続が発生する不動産をあらかじめ当該法人の所有物にすることで相続財産の総額を減少させ、相続税の課税額を少なくできます。

法人に移した不動産の権利は、個人から贈与されたものではなく法人自体の財産です。したがって、贈与税や相続税はかかりません。

5.不動産で相続対策する場合の注意点

不動産で相続対策する際、不動産の取り扱いについて注意すべき点があります。不動産の性質上、公平に分割することが難しいため、相続人同士のトラブルが発生しやすいという点です。加えて、相続した不動産は維持管理のコストが発生します。

5-1.相続人同士のトラブル-分割が難しい

例えば、相続財産が金銭であれば等分を簡単におこなえます。一方で、不動産相続は遺産分割が難しく、相続トラブルの発生原因になります。加えて、不動産の価値は流動的なため、将来的な価値の変動も遺産分割の際に考慮しなければいけません。

そのため、不動産は平等な分割が難しく、相続人の間でトラブルが発生しやすい点に注意が必要です。

5-1-1.遺言を作成しておく-どうしても揉める場合は遺産分割調停

遺言を作成しておくことで、不動産相続における相続人同士のトラブルを防げます。遺言は被相続人の生前の意思により作成されるもので、遺産分割は遺言の内容が優先されるためです。したがって、被相続人が生前に遺言を作成し、文中に不動産の相続方法について指定しておくことで、遺産分割をスムーズに進められます。

また、遺言がない場合は、遺産分割協議により分割されます。不動産の分割方法は以下のとおりです。

	分割の方法	例
現物分割	不動産の形状や性質を変えず各相続人に分配する	長男は土地、次男は建物 土地を相続分に応じて分筆
代償分割	相続人に法定相続分以上の財産を分配し、代償として金銭を払う	法定相続分が2/1ずつの兄弟間で、3,000万円の土地を長男が相続し、長男は次男に1,500万円を支払う
換価分割	相続財産を売却して換金し、金銭を分配する	法定相続分が2/1ずつの兄弟間で、2,000万円の土地を売却し、売却代金を1,000万円ずつ分ける

もし、遺産分割協議で遺産分割に合意が得られない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てましょう。遺産分割調停を申し立てることで、裁判官と調停委員が中立公正な立場で当事者の意見を聞き、適切な解決策を提案してもらえます。

5-2.不動産は維持管理が大変

不動産を相続した場合、資産価値を落とさないために、維持管理しなければいけません。

加えて、不動産の所有には、固定資産税の支払いも発生します。不動産は所有しているだけでコストがかかることを認識しておきましょう。

5-2-1.管理の委託を検討する

不動産の管理を個人でおこなう（自主管理）場合、時間と労力がかかります。自主管理が難しい場合は、管理会社へ管理業務を委託（管理委託）しましょう。ただし、自主管理と管理委託それぞれに、メリットデメリットが存在します。両者を比較検討し、自身に合った管理方法を選びましょう。

	内容	メリット	デメリット
自主管理	不動産のオーナーが自分で管理	お金がかからない	業務が多く、時間も手間もかかる
管理委託	不動産の管理を管理会社に委託	手間のかかる管理業務をしなくてよい	管理手数料がかかる（賃料の3～5％）

自主管理は、維持管理にお金がかかりません。しかし、多岐にわたる管理業務をオーナー自らおこなうため、労力がかかります。一方で、管理委託であれば、手数料はかかりますが、管理業務をすべて管理会社に委託できます。

相続した不動産が、自宅から近い場所に位置する場合や、管理が容易である場合は自主管理を検討しましょう。相続した不動産が自宅から離れた場所に位置する場合や、不動産の規模が大きい場合は管理委託がおすすめです。

6.不動産は相続税の節税に効果的-トラブルが心配なら専門家に依頼

不動産相続は、相続税の節税に効果的です。ただし、不動産は分割が難しくトラブルの原因になりやすい相続財産です。遺産分割のトラブルを回避したい場合は、不動産相続に詳しい専門家への相談をおすすめします。

司法書士法人チェスターであれば、不動産を相続した人に適した相続税対策方法を提案します。加えて、生前贈与や小規模宅地等の特例についてもサポートが可能です。

不動産相続をスムーズにトラブルなく解決したい人は、ぜひ司法書士法人チェスターにご相談ください。

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