父母・祖父母から住宅取得等資金を贈与されたときに非課税になる制度とは？

直系尊属（父母・祖父母など）から住宅取得等資金を贈与された（もらった）場合、最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度があります。

「住宅取得資等金等の贈与税の非課税制度」と呼ばれる制度です。

住宅取得等資金等の贈与税の非課税制度を利用するための申告方法や注意点についてまとめています。
これからマイホームを購入する予定がある方はぜひご確認ください。

1．住宅取得等資金の贈与とは？

例を使ってご説明します。

Aさんは住宅を新築することにしました。

ところが資金が足りないので、祖父（直系尊属）から、1,000万円の資金をもらいました。贈与日は平成28年7月10日でした。贈与税がかかると思っていましたが、住宅取得等資金の非課税を適用することができました。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与では、一定の要件を満たすと非課税措置を適用することができます。良質の住宅（省エネ性、耐震性、高齢者配慮など）という条件に合致し、居住用住宅の新築などであれば、Aさんの場合は最大1,200万円の贈与が非課税になります。

上記の例ですと贈与額が1,000万円なので、非課税枠を超えていません。つまり、Aさんは贈与税を払わなくて済むのです。

この制度を利用すれば、贈与税額を減額することが可能です。

また、この制度のほかにその年の1月1日から12月31日までの間に贈与があった場合、110万円以内であれば非課税とされる「贈与税の基礎控除」があり、住宅取得等資金のための贈与の非課税制度は基礎控除と併せて利用することも可能です。その場合、Aさんの例だと上限1,110万円の贈与に対して非課税とすることができるのです。

この2つの非課税枠を利用した場合、例えば上記のAさんが祖父から受けた住宅購入のための贈与が2,500万円だった場合、2,500万円から非課税枠の1,110万円を差し引いた1,390万円に対してのみ課税されるということになります。

住宅取得資金の非課税枠と贈与税の基礎控除を併用して利用することで、1,110万円が非課税となるのです。

【ここまでのポイント】 贈与者が祖父か祖母だとして、一定の金額を住宅取得資金として孫に贈与します。その資金すべてで、居住用ないしは居住予定の住宅を新築・購入などすれば、一定額までは非課税になります。

※直系尊属という言葉になじみがない方も多いことでしょう。次の章で詳しく解説します。

2．直系尊属とは、どういう人を指すのか？

直系尊属に当たるのは、次のような人です。

まず、直系でなければいけません。次に、自分よりも上の世代である必要があります。同じ世代や下の世代は対象外です。三番目は、血族でなければなりません。

これらの条件に該当するのは、父母や祖父母などです。配偶者の父母や祖父母は尊属ではありますが、直系ではありません。

相続時に耳にする直系尊属って誰のこと？直系尊属を説明します！

3．非課税限度額はいくら？

「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」で贈与税が非課税になる限度額は、次の表のとおりです。

住宅取得等資金の贈与税非課税限度額（令和3年12月31日以前に贈与があった場合）

消費税率の区分	住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	一般の住宅
家屋に対する消費税率が 8％の場合など（※）	～平成27年12月	1,500万円	1,000万円
	平成28年1月～令和2年3月	1,200万円	700万円
	令和2年4月～令和3年12月	1,000万円	500万円
家屋に対する消費税率が 10％の場合	平成31年4月～令和2年3月	3,000万円	2,500万円
	令和2年4月～令和3年12月	1,500万円	1,000万円

（※：個人間の売買で消費税がかからない場合や、土地だけを購入した場合も含みます）

住宅取得等資金の贈与税非課税限度額（令和4年1月1日以後に贈与があった場合）

省エネ等住宅	一般の住宅
1,000万円	500万円

【住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日】

令和3年12月31日までに住宅取得等資金の贈与があった場合は、住宅用の家屋の新築等に係る契約を同日までに締結している必要があります。

【省エネ等住宅】

省エネ等住宅とは、以下の省エネ等基準に適合する住宅用の家屋で、一定の証明書により証明されたものをいいます。

• 断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

国税庁HP｜タックスアンサー No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

4．住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用することによるメリットとは？

住居を購入するにあたっては、高額な金額の借り入れを金融機関へ依頼することとなります。その際、この非課税枠での贈与を受けることによって頭金や経費に充てることができるため、借入額が少なくて済むのはもちろん、金融機関からの借り入れも低く抑えることができます。
結果として、借入のハードルが低くなり、借り入れがしやすくなるなどのメリットがあります。

 5．住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用するための条件は？

この住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用するためにはいくつかの条件を満たすことが必要です。以下がその条件です。

☆直系尊属（父母・祖父母など）からの贈与であること。

☆贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること。

（上記は令和4年4月1日以後に贈与を受けた場合の要件。令和4年3月31日以前に贈与を受けた場合は、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であることが要件。）

☆贈与を受けた者のその年の合計所得金額が2,000万円以下であること（対象となる住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、その年の合計所得金額が1,000万円以下であること。）。

☆贈与を受けた者が、取得した住宅取得等資金の全額を、贈与を受けた翌年3月15日までに居住用家屋の新築や購入、増改築に使用すること。

☆贈与を受けた者が、贈与を受けた翌年3月15日までにその住宅に居住していること。

☆贈与を受けた翌年3月15日までに居住できなくても、その後必ず居住できると見込まれること。

☆贈与を受けたときに日本国内に住所があること。

以上が住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用するための条件です。この非課税枠は新築、リフォームの資金として利用できる反面、居住用以外の土地の購入には利用できないので注意が必要です。

合計所得は給与所得だけではなく、不動産所得や事業所得がある場合それらも含めた「合計の所得」です。この計算もしっかりと行いましょう。

また、この非課税枠は質の高い住宅として省エネの住宅であるか、それ以外の住宅であるかなど、住宅の種類によって控除額が変わります。不安な場合には税理士に相談してみるのも良いでしょう。贈与を受けた翌年3月15日には居住しているか、その見込みがあることも条件となるため、贈与を受けるタイミングも考慮するべきです。

住宅取得等資金として認められるための要件とは？

住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用するための条件に「贈与を受けたものが、取得した住宅取得等資金の全額を居住用家屋の新築や購入、増改築に使用すること」があります。では住宅取得等資金として認められる使い道はどういったものかというと、具体的には下記のようなものがあげられます。

〇居住用家屋の新築、または建築してからまだ使われていない居住用家屋の購入の場合

・日本国内にある住宅用の家屋である

・登記上の床面積(マンションは専有面積)が40㎡以上240㎡以下である

・床面積の半分以上を住居として使用する

〇中古家屋の購入の場合

上記のほか次のいずれかの要件を満たすことも必要となります。

・建築後使用されたことがない

・築20年以内(鉄骨造、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造など耐火建築物は築25年以内)である。(住宅取得等資金の贈与が2021年12月31日以前の場合)

・新耐震基準に適合している住宅用家屋である(登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降である。)

（住宅取得等資金の贈与が2022年1月1日以降の場合）

・耐震基準に適合することを証明する書類がある

・住宅を取得するまでに耐震改修工事の申請を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できる

〇家屋の増改築の場合

・日本国にある住宅用家屋である

・増築後の登記簿上の床面積(マンションは専有面積)が40㎡以上240㎡以下である

・床面積の半分以上を住居として使用する

・増築後工事の費用が100万円以上である。また費用のうち半分以上が住居部分の工事に充てられている

・増築後は自己が所有かつ住居している家屋について行われ、工事の内容について証明する書類がある

上記のケースで、家屋に付随して土地や土地の上の権利を取得する場合、土地の購入費用も含まれます。

 6．住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用するための申告方法

贈与税の基礎控除である110万円については申告する必要はないとされていますが、住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用する際には贈与税の申告が必要です。

よくある間違いで、贈与を受けた金額が非課税限度額以下であったので申告は必要ではないと思われるかもしれませんが、非課税限度額以下で住宅取得等資金贈与を利用するという場合でも、申告しなければ適用はされず課税対象となるので、贈与を受けた翌年に必ず申告するようにしましょう。

なお、贈与税の申告の際に必要となる書類は下記のようにいくつかあるので、しっかりチェックして申告することが大切です。

 住宅取得資金贈与の非課税枠を利用するための申告書類

添付されている記入要項に沿って記入していくことで申告書を作成することができます。

また、戸籍謄本、契約書や登記事項証明書は、この非課税枠を利用することのできる条件である、「直系尊属からの贈与であるか」、「購入した住宅が贈与された本人の名義になっているか」などを確かめるためのものです。申告書などの記入に自信がない場合は専門である税理士に相談して準備することも検討しましょう。

7．住宅取得等資金贈与の非課税枠は夫婦別々に利用できる？

夫婦それぞれの直系の父母や祖父母から受ける住宅取得資金贈与の非課税枠を夫婦ごとに利用することも可能です。また、その場合、贈与税の基礎控除も各々で利用できるので、非課税枠を大幅に広げることが可能となります。

しかし、その場合には条件があり、取得した住宅の名義を資金の負担割合に応じて夫婦共有にすることが必須です。

仮に住宅資金等贈与非課税枠を夫婦ごとに利用したのに取得した住宅が夫のみの名義であった場合には、夫婦の間で贈与があったとして贈与税が課されることがあるので注意が必要です。

まとめ

以上のような手続きで、住宅取得等資金贈与が非課税非課税措置を受けることができます。適用要件が複雑だったり購入する住宅の種類で非課税限度額が変わってきたりと確認に手間取る部分もありますので、面倒だと思う人は、税理士に依頼すると良いでしょう。
申告に慣れていない人が犯しやすいミスを防ぎ、条件や手続きの手違いで利用できなくなってしまう事態を避けたいという方も、税理士に頼むと安全です。

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