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不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

相続税の節税対策には不動産を活用した方法がいくつかあげられます。その中でも、良く耳にする方法が「ワンルームマンション」を活用した方法です。

なぜワンルームマンションが相続税の節税対策になるのでしょうか?ワンルームマンションが相続税対策に繋がる理由は「時価」と「相続税評価額」の差にあります。

今回は、この「時価」と「相続税評価額」をポイントにワンルームマンションを活用した相続税対策をご説明します。

1.現金とワンルームマンション、相続するならどっち?

不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

Aさんは現金5,000万円を持っていました。この5,000万円を現金のまま残して亡くなった場合と、5,000万円でワンルームマンションを購入して亡くなった場合、相続税はどれくらい変わるのでしょうか?

2.現金とワンルームマンションの相続税評価額とは?

1の問いに答えるためには、現金とワンルームマンションの相続税評価額を確認する必要があります。

不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

現金はそのままの価値すなわち「時価」となりますので、5,000万円であれば相続税評価額は5,000万円のままとなります。

それでは、5,000万円で購入したワンルームマンションはどうでしょうか?5,000万円で購入したのだから「時価」は5,000万円ですが、相続税評価額は5,000万円にはならないのです。

その理由はワンルームマンションが不動産だからです!不動産の相続税評価額は購入価格ではなく、「土地」と「建物」をそれぞれの評価額を算出します。

(1)土地の評価方法

ワンルームマンションを購入した場合の土地の評価は2つの評価と1つの特例を適用することが可能となります。1つずつ確認していきましょう。

①路線価による評価

土地を評価する場合は、「路線価」をもとに評価を行います。路線価とは、不特定多数の人や車が通行する道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額を言います。

(国税庁HPでhttp://www.rosenka.nta.go.jp/路線価を確認することができます!)

路線価の評価額は場所によっても異なりますが、おおよそ時価の8割程度になります。

②貸家建付地の評価

ワンルームマンションを購入すると、そのワンルームマンションは他の人に賃貸として貸す形になります。他の人に貸しているという事で、路線価の評価がさらに2割程度下がります。他の人に貸しているということは、土地を自由に使うことができないという理由から評価が下がるのです。

③小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、土地建物を相続した場合に一定の限度の面積まで相続税の評価額を下げることができる制度です。

この特例を適用するためにはいくつかの要件があります。購入したワンルームマンションを相続した場合、事業用の不動産貸付となるので貸付建付地の評価額が5割下がることになります。

小規模宅地等の特例についての詳細は

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは」をご確認ください。

(2)建物の評価方法

建物の評価方法は、固定資産税評価額により評価します。固定資産税評価額とは、東京の場合は都が、他県では各市町村が固定資産税の基準として算定しています。

この固定資産税評価額は場所によって異なりますが、おおよそ時価の5割程度となります。さらに、ワンルームマンションのような賃貸物件になると、3割評価が下がります。

3.それぞれの評価方法で計算してみましょう。

ここまで読んでいただけると、何となく答えが見えているかと思いますが、現金とワンルームマンションのどちらを相続すべきかの答えを確認するために、実際に計算していきましょう。

 

不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

現金をそのまま相続した場合は、時価となり5,000万円がそのまま相続税評価額となりました。しかしワンルームマンションを購入した場合の評価額は、土地の評価額800万円と建物の評価額875万円の合計1,675万円となります。なんと約3,300万円の差が出ました。

不動産を利用した相続税対策って?ワンルームマンションを活用した相続税対策を説明します!

相続税率が30%だった場合、1,000万円近くの節税となります。ということは、ワンルームマンションを相続したほうが良いということになりますね。

4.ワンルームマンションはしっかり考えて購入しよう

相続税対策のためとはいえ、ワンルームマンションを購入するわけですから収益についてもしっかりと考える必要があります。せっかく購入したワンルームマンションが空室ばかりでは相続税を節税しても、なんの意味も無くなってしまいます。ワンルームマンションを購入する際は、以下の点をポイントにご検討ください。

(1)立地条件はしっかり確認!

ワンルームマンションということは単身者の需要が多くなります。例えば、大学の近くなど単身者が多い場所というのは重要になります。東京であれば都心に近いという点もポイントになります。駅からの距離などもしっかり確認しましょう。

(2)耐震物件を選ぶ

中古マンションの場合は、昭和56年以前の物になると旧耐震建物となります。建築年月日をしっかりと確認し、新耐震建物を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産を活用した相続税対策の1つ、ワンルームマンションを利用した節税対策をご紹介しました。賃貸物件は、土地も建物も人に貸すということで、相続税評価額に大きく影響します。更地よりもアパートなどを建てて相続したほうが良いということと同じですね。多くの現金を相続させる可能性がある場合は、アパートなどを購入して相続させるという方法もご検討ください。

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