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タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

タワーマンションを利用して大幅に節税できるという話をお聞きになったことはありませんか?

朝日新聞の記事に6億円は無税で贈与できるという記事が載せられたことがありますが、果たして本当の話しなのでしょうか?今回の記事では、タワーマンションで節税する方法をご紹介致します。

1. 6億円もの財産を無税で贈与出来るって本当なの?

答えは『出来ます』です。

では、これからひとつの例を使って考えましょう。

10億円の現金を保有している父親は、6億円を息子に相続させたいと考えています。

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

でも、当然税金はあまり払いたくありません。このまま何も対策を取らなければ、息子が負担する相続税は約3億円もの大金となります。6億円を息子に渡すのに、3億円を支払わなければならないのは悲しいですよね。

それを避けるべく節税するにはどんな方法があるでしょうか。

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

それは、父が生前に6億円の現金を使って、6億円分のタワーマンションを購入するという方法です。この生前対策によって、息子は、約3億円の税金を支払う必要がなくなるのです。

2.タワーマンションを購入するだけで、節税が出来る仕組みとは?

仕組みよりも、今すぐ節税したい!という方は、今すぐ相続税専門の税理士に連絡して生前の節税対策を行ってもらいましょう。

せっかくだからきちんと仕組みも理解したいという人は下記をご覧ください。まず、節税の理由を理解するためには、土地と建物の評価方法を知ることが鍵になります。

(1)土地や建物の評価方法とは?

相続税ならびに贈与税のいずれを計算する場合でも、土地の場合は『路線価』を使って評価し、建物は『固定資産税評価額』を使って評価されます。

①土地を評価する『路線価』

路線価の考え方とは、土地が実際に取引される金額(時価)の80%で評価するというものです。実際に取引される金額(時価)は、国土交通省が毎年発表しています。

②建物を評価する『固定資産税評価額』

固定資産税評価額とは、実際に新築で買った金額の30%から50%の金額となります。これからする説明では、固定資産税評価額は真ん中を取って40%と仮定してご説明します。

(2)不動産を人に貸すと評価が下がるって本当?

土地や建物を購入した後、それを他人に貸した場合、評価額が下がります。土地の場合は、路線価×(1-60%×30%)あるいは、路線価×(1-70%×30%)と計算されます。

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

大雑把に表すと、土地を他人に貸すと20%ほど評価額が下がると考えると良いでしょう。

建物の場合は固定資産税の評価額×70%となります。

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つまり、建物を他人に貸すと30%ほど評価額が下がることになります。でも、なぜ土地や建物を他人に貸しただけで評価額が下がるのでしょうか。

貸家建付地は他人が住んでいるため、土地の持ち主だからといって自由に用途を変更したりできません。その結果、自分の土地であっても利用に制約を受けることになります。そのため、貸家建付地の評価額が下がるのです。

(3)具体的手順

では、具体的な手順を追っていきましょう。

① 父親は4億円の借金をしてタワーマンションを購入!

父親は銀行から4億円を借り、10億円で高層タワーマンションを買って、他人に貸してしまいます。

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この際、土地の評価額は約2億5600万円、建物の評価額は約1億6800万円となり、タワーマンションの評価額合計は4億2400万円です。

つまり、10億円-4億2400万円=5億7600万円も評価額を下げることができています。

普通に考えて、タワーマンションは、高層階であればあるほど価値が高くなり、1階と50階では実務上で売買する金額が異なるものです。

しかし、相続税や贈与税を計算するときの評価額は、1階だろうと50階だろうと面積が同じ物件であれば市場の販売価格が異なったとしても同じになるのです。

例えば、50階のマンションが時価で10億円、1階のマンションが時価で9億円だった場合、相続税や贈与税を計算する際の評価額はどちらも4億2,400万円になってしまうということです。

相続税の評価がこのようにして行われることが理解できたでしょうか。

② 父親は、会社を設立してから息子へ贈与

次のポイントが一番大事な部分で、父親は会社を作る必要があります。もし会社を設立しなければ、まだ多くの税金が取られてしまうことになります。会社を作らないといくら税金をとられるのか考えてみましょう。

会社を作る手間を省いて息子が相続した場合には、4億2400万円のタワーマンションを相続した結果、約2億円もの相続税を支払うことになります。また、生前授与した場合でも、同様に約2億円の贈与税がかかってしまいます。どちらも多額の税金を払うことになります。

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

ところが、会社を作ることで税金を取られなくすることが可能になるのです。

まず、父親は資本金6億円で会社を設立します。さらに4億円を借りて、資本金と借入金の合計を10億円にします。そして、この10億円を使ってタワーマンションを購入します。続いてのポイントは贈与の仕方です。

タワーマンションで大幅節税?6億円の財産を無税で贈与できるというのは本当?

タワーマンションそのものを贈与するのではなく、設立した会社の株を贈与するのです。次に贈与のタイミングです。生前贈与はタワーマンションを購入してから4年目以降にします。3年以内に贈与してしまった場合、時価で評価されるので税金が下がることになりません。

③ 4年目以降に息子に株を贈与すると贈与税はどうなる?

不動産の価値は徐々に下がっていくものですね。ですから、4億2400万円だったタワーマンションの評価額も約4億円程度になります。

この時、借金も約4億円あるため、タワーマンションの価値4億円-借入金4億円=ゼロとなり、会社の株式の評価額はほとんどゼロに等しくなります。

このタイミングで父親が息子に生前贈与することで、息子が株主となります。この場合、贈与税無しで株を息子に移行することが出来るのです。

④ タワーマンションを売却して完了!

最後の一手は、会社で保有しているタワーマンションを10億で売却し、借金4億円を返済することです。これで、6億円の現金が手元に残ることになります。

3.税務上この節税方法はOKなのか?

あまりにもすぐ不動産を売却した場合、課税逃れとみなされて、税金をとられる可能性があります。実際、税務調査が入り税金を取られたケースもあるので注意が必要ですね。課税されないためのポイントとして、不動産をしばらく所有して賃貸事業を行った後に売却するのが有効です。

理論上は4年以上経過した後に会社を贈与すればよいとはいえ、税務調査で課税されることを防ぐため、もっと長期的に保有した後に売却する方が賢明と言えます。タワーマンション節税ができなくなるのではないかと心配している人もいますが、きちんと要件を満たせば節税は可能ということです。時間や手間が掛かり、実行するのはかなり大変ですが、多額のお金を保有している方には大幅な節税となるおすすめの方法ですね。

まとめ

タワーマンション節税は、相続税専門の税理士と協力して対策を取るのがおすすめです。専門知識なしに行うと失敗する可能性がありますから、興味がある場合は、税理士に相談してから検討しましょう。

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