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不動産の利用で効果的に相続税対策!その相続対策の方法とは?

不動産の利用で効果的に相続税対策!その相続対策の方法とは?

不動産の利用で効果的に相続税対策!その相続対策の方法とは?

相続税対策というと、多額の相続財産がある人だけの特別な対策と思いがちですが、法律の改定で税率が変動すると、それまで対象でなかった人も急に相続税の支払い対象になることがあります。

現に平成27年の増税では、多くの人が新たに相続税の対象になりました。以前から課税対象だった人でも、それまでより多額の税金を納めることになったので、節税対策として、不動産の利用を考える人が増えています。

ここでは不動産を利用することで相続税を軽減する方法をご紹介します。

1.不動産(貸家)の取得が本当に相続税対策になるのか

まず、不動産利用で相続税対策が本当に可能なのかどうか考えてみましょう。

例えば、自分が現金を5,000万円持っているとしましょう。

この5,000万円をどのように残すかが今回の課題です。

自分がこの5,000万を現金の形で残すのと、5,000万円分の不動産を購入して残すのとではどちらが家族にとって得なのでしょうか?

現金の形で残せば、基本的に5,000万円はいつでも5,000万円の価値ですが、不動産は価格の変動があるため、価値が5,000万円を切ることも考えられます。そのため、現金のほうが得なのでは?と思う人もいるかもしれませんが、現金で残した場合と賃貸用の不動産の形で残した場合とでは残された家族が支払う相続税の額が違います。

わかりやすく言うと、現金はそのまま5,000万円として相続税の計算が行われるのに対して、不動産の場合は評価額を基準に相続税の計算が行われるため、それによって生じる差額が出てきます。購入した不動産を賃貸物件として貸し出す場合は、現金よりも評価額が約3割低くなるため、5,000万円で購入した賃貸用の不動産には3,500万円を基準にして計算した相続税しかかかりません。

そのため、不動産を購入して残した方がかなり相続税を低く抑えることができ、節税対策になるのです。

不動産の利用で効果的に相続税対策!その相続対策の方法とは?

ただし、100%賃貸物件として使用することを前提にした計算ですから、収益性の見込めない不動産を購入して残してしまうと、維持費ばかりかかり、年々赤字が膨らむ形になってしまう可能性があります。

そうなってしまうと元も子もありませんから、どんな物件を購入して貸し出すかが大事なポイントになります。逆に収益性の高い物件を購入できれば、相続税対策になるうえに、定期的な収入にもなるため、相続税を抑える以上の価値がある方法といえます。

2.不動産利用で相続税対策!おすすめできる点は?

・おすすめポイント1

賃貸住宅用に不動産利用することで、相続税の対象となる土地の評価額を約2割下げることができます。

土地の上に賃貸用のアパートやマンションを建て、他人に貸し出すことを目的にすることで貸家建付地の形になるため、評価額が約2割下がるのです。

なぜ、賃貸住宅を建てることによって土地の評価額が下がるのかというと、借地権割合に借家権割合をかけたものを1から引き、その数値を更地の状態の評価額にかけると賃貸用の建物が建てられた後の土地の評価額になるからです。

不動産の利用で効果的に相続税対策!その相続対策の方法とは?

借地権割合はその土地がある自治体によって60%から70%の間で変動しますが、借家権割合は全国どこでも30%で同じです。

ですから、借地権割合が70%の場合は1から0.7×0.3=0.21を、借地権割合が60%の場合は1から0.6×0.3=0.18を更地のときの評価額から引くことになるため、評価額が約2割下がるというわけです。

特におすすめはワンルームマンションを利用した節税対策です。ワンルームマンションは時価と相続税評価額の差がかなり大きくなるため節税効果が高いと言えます。ただし、利便性の高い立地のワンルームマンションでないと、空室のリスクがあります。節税対策は出来ても、赤字となっては本末転倒です!

>>ワンルームマンションを利用した節税対策の詳細についてはこちら

・おすすめポイント2

『宅地等の評価額を引き下げる特例』の対象として小規模宅地等の優遇措置を受けられるため、相続税の対象となる土地の評価額を50%下げられます。貸付土地として購入した不動産を、事業用の土地とすることで評価額を200平方メートルまで50%下げられる可能性が出てきます。

>>小規模宅地等の特例の詳細についてはこちら

ただし、小規模宅地等の優遇措置は、複数の土地を相続する場合、どれかひとつだけ選んで適用することになります。自宅用の土地がある場合には、自宅に適用した方が、300平方メートルまで80%の減額が受けられるので、そちらを選んだ方が有利になります。賃貸用に購入した土地に適用して得になるのは、自宅などの土地が他にない場合に限られます。

つまり、自宅など居住用の土地があるときには、自宅用の土地の評価額を80%下げるのに利用して、貸付土地しかないときには貸付土地の評価額を50%下げるのに利用する方法になるということです。

例えば、更地の評価額が1億円の土地200平方メートルを持っているとします。もし、これ以外に土地を持っていない場合、これを更地の状態で相続すると、相続税は1億円を評価額として計算されることになりますが、更地の上に賃貸用の建物を建てたら、借地権割合が70%の場合、1億円に1から0.7×0.3=0.21を引くため、土地の評価額は7,900万円まで下がります。そこに小規模宅地の優遇措置を合わせて利用すると、50%評価額が減額されるため、3,950万円が基準で相続税が計算されることになるのです。

更地だと1億円が基準なのに対して、賃貸用の建物を建てたら評価額が3,950万円まで下がるのですから、その差は6,050万円。何もせずに放っておくのはもったいないと言わざるを得ません。

ここでひとつ注意したいのが、いつ土地の上に建物を建てるかという点です。もし、更地のまま相続したとすると、被相続人(遺産を残す亡くなった人)が事業や住宅に利用していた土地とはみなされないため、小規模宅地等の優遇措置の対象にはなりません。相続した人が慌てて賃貸用の建物を上に建てても、特例の対象にはならないため、優遇措置を受けるためには不動産を残す人が事業用または居住用の建物を建てておく必要があります。

3.不動産管理を任せる会社を選ぶポイントは?

賃貸用の不動産を購入するためには、あらかじめ不動産管理をどの不動産管理会社に任せるかを考えておく必要があります。

不動産管理会社を選定する際は、土日祝日も営業している会社をおすすめします。なぜなら、物件を貸し出したとき、借りる人の利便性を考えると土日祝日に問い合わせなどが集中することが予想されるからです。

また、不動産管理会社の担当者と会う約束をするときに、「屋根裏がどうなっているか確認したいので、脚立を用意してほしい」と依頼してみると、よい管理会社かどうかの見極めがしやすくなります。もし、脚立の脚の部分に布などをかぶせて床に傷がつかないように工夫をしていたら建物を安心して任せられる不動産管理会社と考えてよいでしょう。

4.不動産投資で気を付ける点は?

(1)アパート管理は想像以上に手間がかかる

アパート管理は思っている以上に面倒な点が多くあります。

不動産管理会社に面倒な管理を任せれば手間を減らすことは可能ですが、不動産所得の管理は自分で行うことになります。

不動産所得は確定申告が必要になるため、自分ですべてを管理しようとすると、難しいことも出てきます。家賃収入の管理は税理士に任せることも視野に入れましょう。

(2)意外とバカにならない修繕費

建物を建ててから10年以上経つと、修繕費が急に高くなります。せっかく家賃収入を得ても、それがすべて修繕費に回るようでは困るでしょう。修繕では済まないほど古くなってきたら、入居者を確保するために大がかりな改築が必要になるため、そのための費用も考えなければなりません。

(3)空き部屋ができると借入金の返済ができなくなる

家賃収入を不動産購入資金の返済に充てるつもりで賃貸物件の経営を始めても、空き部屋ができてしまうと、思ったように借金の返済ができません。そのため、最初からある程度空き部屋のリスクを計算に入れてアパートを経営する必要があります。

5.最終結論!不動産の利用で相続税の対策は可能?

不動産利用で相続税対策ができるかどうかは、購入する不動産の収益性がポイントになります。収益性が低いと得にはなりませんが、収益性が高ければ相続税対策として十分に機能するといえます。現金で相続するよりも土地の評価額は低く、更地の上に建物を建てることで相続税が安くなります。

しかも、他人に貸し出せば、将来的に安定した収入も得られます。ただし、素人では収益性が高いかどうかの判断がつきにくいので、税理士など専門家の意見を参考にして物件を選ぶことが大事です。

6.相続税対策のための二世帯住宅

相続税対策のために二世帯住宅にするという方法も考えられます。配偶者と子では相続税の非課税枠が違うため、二次相続で相続税が払えなくなるケースが少なくありません。二世帯住宅にして小規模宅地の特例を選択することで、大幅な相続税の節約が可能になります。

相続税対策も視野に入れた二世帯住宅の建設の場合には、親のお金で名義も親で建設することが重要です!相続税を節税するための基本的な方法は、相続する財産を少なくすることです。そのため、子の名義でローンを組んで建物を建てるよりも、特に現金に余裕がある場合には、親のお金を建物の建設費用として使わせてもらいましょう。

>>二世帯住宅を利用した相続税対策についての詳細はこちら

7.相続税を払うために不動産を売却する前に確認しておくこと

相続は現金よりも、不動産がメインという場合があります。相続した財産の中にまとまった現金があれば、相続税を払う際に困ることはないかもしれませんが、不動産の形で財産を相続し、相続税が発生した場合、不動産を売って現金を作って支払うというパターンが多く見られます。相続税は基本的に現金で支払う必要があるためです。

しかし、査定を経ずに売りに出してしまうと、相場以下で手放すことになってしまう場合も少なくありません。なかには500万円以上低く売ってしまい大損するケースもあります。安く買いたたかれないためには、あらかじめきちんと不動産を査定してもらっておくことが大事です。

まとめ

不動産を利用する方法は、節税対策としても効果的です。将来、安定した収益を確保できればなお理想的と言えると思います。不動産を利用した相続対策の場合は、ゴールありきの提案(ワンルーム販売会社に相談するとワンルームを提案など)をされる場合が多いので、相続専門の税理士に相談し、どのよう不動産を購入したほうが良いか検討してみることをおすすめします。

 

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