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相続登記の必要書類と取得の仕方、期限を一覧でわかりやすく紹介

相続登記の必要書類と取得の仕方、期限を一覧でわかりやすく紹介

相続登記に必要となる書類の全体像

相続登記は、対象不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出して行います。相続登記は、その手間や労力を考えて、必要書類を収集する最初の段階から司法書士に依頼する方が非常に多いです。。司法書士に相続登記を依頼する場合であっても、必要書類のうち簡単に取得できる書類を自分でそろえておけば、効率よく相談を進めることが可能となりますし、手数料の削減にも繋がります。

そこで、まずは相続登記に必要となる書類の全体像について触れていきましょう。

相続のタイプ別で必要となる書類が異なる

相続登記には主に3つのタイプがあります。下記の表で、確認してみましょう。
なお、遺贈による登記は、遺言書による相続登記の一部としてお考えください。

遺言書がある 法定相続人に相続させる内容の場合 遺言書による相続登記
法定相続人以外の第三者に遺贈する場合 遺贈による登記
遺言書がない 法定相続分で分ける 法定相続による相続登記
法定相続分以外の方法で分ける 遺産分割協議による相続登記

たとえば、遺言書がなく、複数の相続人間で法定相続分以外の方法で遺産を分けるのであれば、たとえ単純な内容の相続(妻に不動産を単独取得させる等)であっても、相続人全員で遺産分割協議をしなければなりません。この場合、相続登記の申請の際に、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出が必要となります。

これに対し、法定相続分に従って遺産を分けるのであれば、遺産分割協議をする必要がなく、相続登記の申請の際に遺産分割協議書と印鑑証明書の提出も要しません

また、遺言書に書かれた内容に従って相続登記をする場合、遺産分割協議書は必要ありませんし、提出を要する戸籍謄本の範囲等も変わってきます。

このように、相続のタイプ別で相続登記に必要となる書類が異なります。

相続登記の必要書類一覧

相続登記のタイプが確認できたら、次にそれぞれのタイプ別の必要書類の確認をします。司法書士に相続登記を依頼する場合でも、必要書類の全部又は一部を自分で取得することにより、司法書士報酬を節約できる場合があります。

全ての相続登記に共通して必要な書類

まずは、3つのタイプに共通して必要な書類をご紹介します。

 

書類名 注意事項
被相続人関係の書類 戸籍謄本 被相続人の死亡の記載があるもの
住民票の除票 本籍の記載があるもの
相続人関係の書類 戸籍謄本 不動産を取得する相続人の分が必要
相続が発生した後に取得したもの
住民票 本籍の記載があってマイナンバーの記載はないもの
不動産を取得する相続人の分が必要
その他の書類 登記申請書 相続のタイプによって記載内容が変わる
不動産の登記事項証明書 できるだけ新しいもの
固定資産評価証明書 最新年度のもの
相続関係説明図 戸籍の原本の返還を受けたいときに必要

相続登記の申請をする際には、被相続人が死亡したことを証明するために、被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本や除籍謄本を提出します。また、被相続人と登記名義人が同一人物であることを証明するために、本籍の記載がある住民票の除票(又は戸籍の附票)の提出が必要となります。

また、相続人になるのは、被相続人の死亡時に生存していた者に限られます。その点を証明するために、不動産を相続により取得した相続人の戸籍謄本(又は戸籍抄本)を提出しなければなりません

なお、提出した戸籍謄本の返還をしてもらいたい場合、相続関係説明図を提出することで戸籍謄本の原本を返還してもらうことができます。また、その他の書類についても、原本とともに返還してもらいたい書類のコピーを提出すれば、原本を返還してもらうことができます。
不動産を相続した相続人の住民票は、相続人の現住所等を証明するために必要となります。

固定資産評価証明書には、登録免許税額を算出するのに必要な不動産の価額が記載されています。

遺産分割協議による相続登記に必要な書類

遺産分割協議による相続登記をする場合、共通書類の他に以下の書類が必要になります。

 

書類名 注意事項
被相続人関係の書類 戸籍謄本 出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要
相続人関係の書類 戸籍謄本 相続人全員分が必要
相続が発生した後に取得したもの
遺産分割協議書 相続人全員の署名捺印(実印)が必要
印鑑証明書 相続人全員分が必要

 

遺産分割協議は相続人全員で行わなければなりません。そのためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や改製原戸籍謄本、除籍謄本等を取得して、誰が相続人になるのかを確認する必要があります。

また、遺産分割協議による相続登記をする場合、被相続人の死亡時に遺産分割協議の当事者となるべき相続人が生存していることを証明する必要があります。そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等に加えて相続人全員の戸籍謄本の提出をしなければならないのです。

また、遺産分割協議の内容および相続人全員で協議を行って合意が成立したことを証明するために、遺産分割協議書の提出が必要になります。それに加えて、遺産分割協議書が各相続人の意思に基づいて作成されたことを証明するため、相続人全員の印鑑証明書を提出するのです。

法定相続による相続登記に必要な書類

法定相続による相続登記の場合は、共通書類の他に以下の書類が必要となります。

 

書類名

注意事項

被相続人関係の書類

戸籍謄本

出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要

相続人関係の書類

戸籍謄本

相続人全員分が必要

相続が発生した後に取得したもの

各相続人の法定相続分による共有名義で相続登記をするため、遺産分割協議を行いません。そのため、遺産分割協議による相続登記の必要書類のうち、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を除いた書類を提出して手続きを行います。

遺言書による相続登記に必要な書類

遺言書による相続には、法定相続人に相続させる場合と、法定相続人以外の第三者へ遺贈する場合で必要書類が大きく変わってくるので、注意が必要です。

遺言により法定相続人に相続させる場合に必要な書類

遺言により法定相続人に相続させる場合、共通書類の他に以下の書類が必要になります。

 

書類名 注意事項
被相続人関係の書類 遺言書 自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合には、家庭裁判所の検認手続きが必要

遺言書がある場合、不動産を取得する相続人が被相続人死亡時に生存していることと、被相続人との関係を明らかにすれば足ります。

そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本は必要なく、被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本(除籍謄本)の提出で足りるのです。また、相続人の戸籍謄本も、不動産を取得する相続人の分だけで足り、相続人全員分は必要ありません。

なお、公正証書遺言や法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合は、検認を受ける必要はありません。自筆証書遺言書保管制度を利用していない自筆証書遺言、および秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きを経た上で、検認済証明書の提出が必要となります。この検認済証明書は、遺言書にそのままホチキスなどで留められます。

遺言により相続人以外の第三者に遺贈する場合に必要な書類

遺言により相続人以外の第三者に遺贈する登記をする場合、共通書類の他に以下の書類が必要になります。遺言執行者が存在するか否かによって必要書類が変わります。

【遺言執行者が存在する場合】

 

書類名 注意事項
被相続人関係の書類 遺言書 自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合には、家庭裁判所の検認手続きが必要
登記済権利証
または
登記識別情報通知
被相続人が不動産を取得したときに発行されたもの
受遺者関係の書類 住民票 不動産を取得する受遺者の分が必要
マイナンバーの記載がないもの
その他の書類 遺言執行者の印鑑証明書 3ヶ月以内のもの

 

【遺言執行者が存在しない場合】

 

書類名 注意事項
被相続人関係の書類 戸籍謄本 出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要
遺言書 自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合には、家庭裁判所の検認手続きが必要
登記済権利証
または
登記識別情報通知
被相続人が不動産を取得したときに発行されたもの
相続人関係の書類 戸籍謄本 相続人全員分が必要
相続が発生した後に取得したもの
印鑑証明書 相続人全員分が必要
受遺者関係の書類 住民票 不動産を取得する受遺者の分が必要
マイナンバーの記載がないもの

遺言執行者が存在しない場合(遺言書で遺言執行者が指定されていない場合等)、相続人以外の第三者に遺贈する旨の登記は、不動産を取得する受遺者と遺言者の相続人全員が共同して手続きをすることになります。そのため、遺産分割協議による相続登記と同じく相続人を確定しなければなりませんので、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等や相続人全員の戸籍謄本が必要となります。

これに対し、遺言執行者が存在する場合、遺言者の相続人全員に代わって遺言執行者が手続きに関与することになります。したがって、被相続人の戸籍謄本は被相続人の死亡の記載のあるもので足りますし、相続人の戸籍謄本も必要ありません。

また、遺贈の登記の際に特に提出を要する書類として、対象不動産の登記済権利証(登記識別情報通知)と印鑑証明書が挙げられます。印鑑証明書については、遺言執行者が存在しない場合には相続人全員分、遺言執行者が存在する場合には遺言執行者の分が必要となります。

相続放棄した人がいる場合に必要な書類

法定相続人の中に相続放棄をした人がいる場合、遺産分割協議による相続登記や法定相続による相続登記に必要な書類に加えて、それぞれ以下の書類が必要となります。

 

書類名 注意事項
その他の書類 相続放棄申述受理証明書 相続放棄申述受理通知書も可

相続放棄をした人がいる場合、遺産分割協議の当事者となるべき相続人や、各相続人の法定相続分が変わりますので、相続登記をする際にその旨を明らかにする必要があります。

「相続放棄申述受理証明書」は、家庭裁判所で取得することができます。
なお、相続人の相続放棄が家庭裁判所で受理されると、「相続放棄申述受理通知書」という書類が送られてきますので、これを「相続放棄申述受理証明書」に代えて提出することも可能です。

各書類の内容と取得の仕方

相続登記の必要書類は、登記原因証明情報、住所証明情報、登記申請書、代理権限証明情報、固定資産評価証明書に分けられます。相続登記で必要となる各書類の内容と取得方法などを解説していきます。

登記原因証明情報の内容と取得の仕方

登記原因証明情報とは、登記の原因となった事実(相続があったことなど)または法律行為に基づいて権利に変動があったこと(売買をしたことなど)を確認できる情報のことです。相続登記の場合、被相続人の戸籍と住民票の除票、相続人の戸籍などがこれに当たります。

また、遺産分割協議書、印鑑証明書、遺言書、相続放棄申述受理証明書も登記原因証明情報に含まれます。

登記原因証明情報に当たる各書類の取得方法などは、以下のとおりです。

被相続人および相続人の戸籍

戸籍は対象者の本籍地のある市区町村役場で取得できます。相続登記で必要な戸籍は、被相続人および相続人の本籍地の市区町村役場へ請求して取得しなければなりません。

戸籍の取得方法は、窓口で取得する方法と郵送で取得する方法があります。郵送で戸籍の発行を請求する場合、定額小為替で料金を支払わなければなりません。

なお、現在戸籍とそれ以外の戸籍とで取得にかかる費用が異なります。現在戸籍の取得費用は1通450円であるのに対し、除籍や改製原戸籍の取得費用は1通750円です。

被相続人の住民票の除票

住民票の除票は、被相続人の最後(亡くなったとき)の住所地の市区町村役場で取得可能です。住民票の除票も戸籍と同様、窓口で取得する方法と郵送で取得する方法の2つの取得方法があります。

住民票の除票の取得費用は、市区町村役場の所在地によって異なりますが、200~400円の範囲内におさまるのが通常です。

相続関係説明図

相続関係説明図とは、被相続人の相続関係を家系図のような形で記載した書類になります。相続登記をするときに戸籍謄本のコピーの代わりとして相続関係説明図を提出すると、手続き完了後に戸籍謄本の原本を返却してもらえます。

相続関係説明図は、市区町村役場で取得できる書類ではありません。相続登記をする人が自分で作成することになります。法務局のサイトには、相続関係説明図の記載例が掲載されているため、それを参考に作成してみると良いでしょう。

また、相続登記を司法書士に依頼した場合、相続関係説明図を代わりに作成してもらえます。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、相続財産の分け方について相続人全員で協議し合意した旨を記載した書類です。相続登記で使用する遺産分割協議書を作成する場合、相続人全員が署名した後、実印で捺印しなければなりません。

相続人全員の印鑑証明書

印鑑証明書は、相続人の住所地の市区町村役場で取得できます。印鑑証明書を取得する際、身分証明書の他、印鑑登録カードを持参しなければなりません。印鑑証明書の取得費用は、市区町村役場の所在地によって異なりますが、300円前後になるのが通常です。

遺言書

遺言書にはいくつかの種類がありますが、よく利用されるのが自筆証書遺言公正証書遺言の2つです。自筆証書遺言とは、遺言者が自分で書いた遺言になります。一方、公正証書遺言とは、公証役場で公証人に作成してもらう遺言です。

被相続人が遺言書を残している場合、どちらの遺言であっても、自宅や貸金庫など貴重品を管理していた場所に保管されているのが通常です。もし、被相続人から遺言書を書いたことを伝えられていた場合、貴重品の管理場所を中心に探してみるのがいいでしょう。

また、公正証書遺言の場合、公証役場に原本が保管されています。それに加えて、公証役場の「遺言検索システム」を利用して探すことが可能です。もし、遺言書が見つからない場合、自宅や貸金庫だけではなく、公証役場にもあたってみましょう。

なお、被相続人の残した遺言書が自筆証書遺言である場合、相続登記の手続き前に家庭裁判所で検認を受けなければなりません。ただ、被相続人が生前に法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合、家庭裁判所で検認を受けることなく、相続登記ができます。

相続放棄申述受理証明書

相続放棄申述受理証明書とは、相続放棄が家庭裁判所で受理された旨を証明する書類です。相続放棄申述受理証明書は、相続放棄が受理された裁判所(被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所)で取得することができます。たとえ相続放棄をした人が相続登記に非協力的でも、法定相続人であれば単独で取得することができます。
これに対して、相続放棄が受理された後、相続放棄をした人に家庭裁判所から送付される通知のことを相続放棄申述受理通知書といいます。

住所証明情報の内容と取得の仕方

住所証明情報とは、登記名義人となる人の住所を確認できる書類や情報のことで、住民票がこれに当たります。住民票は、その人の住所地の市区町村役場で取得可能です。

住民票の取得方法には、窓口で取得する方法と郵送で取得する方法があります。この点は、戸籍や住民票の除票の取得方法と同じです。

住民票の取得費用は、市区町村役場の所在地によって異なりますが、通常200~400円になります。

登記申請書の内容と取得の仕方

登記申請書とは、登記手続きをする際に法務局へ提出する申請書のことです。登記申請書には、「登記の目的」、「登記原因」、「登記名義人となる相続人の住所と氏名」、「添付書類」、「不動産の表示」などを記載します。

登記申請書は、登記手続きをする人が自分で作成しなければなりません。相続登記を司法書士に依頼する場合、登記申請書も作成してもらえます。

代理権限証明情報の内容と取得の仕方

代理権限証明情報とは、登記申請を代理人がする際に代理人の権限を証明する書類で、委任状がこれに当たります。司法書士がご本人を代理して相続登記を申請する場合、代理権限証明情報として委任状を提出しなければなりません。

委任状は、登記手続きを代理する司法書士が作成します。その後、ご本人が司法書士の作成した委任状に署名捺印を行います。

相続登記の必要書類に有効期限はある?

相続手続きをする際、提出書類の中には有効期限が定められているものもあります。しかし、相続登記の必要書類に有効期限はありません

各種相続手続きで印鑑証明書を提出する場合、発行から3カ月以内のものを求められるケースが多いです。ただし、相続登記で提出する相続人の印鑑証明書は、発行から3カ月経過しているものでも構いません。

一方、相続人の戸籍は、被相続人が亡くなった後に発行されたものが必要になります。相続人が被相続人の死亡時に生存していることを証明しなければならないからです。
また、固定資産評価証明書は最新年度のものが必要になります。
その意味において、相続人の戸籍と固定資産評価証明書には有効期限があるといえるのかもしれません。

相続登記の必要書類を収集する際のポイント

相続登記の必要書類を収集する際、いくつかのポイントがあります。たとえば、戸籍を取得する順序や読み取り方を理解しておかないと、スムーズに収集できません。また、戸籍以外の書類を収集する際にも、いくつかの注意点があります。

ここからは、相続登記の必要書類を収集する際のポイントについて解説していきます。

戸籍は新しいものから遡って取得する

相続登記の場合、被相続人の戸籍は新しいものから遡って取得していくようにしましょう。戸籍を取得するためには、被相続人の本籍地を知らなければなりません。被相続人が死亡した時の本籍地は把握しているものの、転籍前の過去の本籍地を知らないケースが多いと思われます。

そのようなことから、被相続人の死亡したときの戸籍を取得した後、そこから遡る形で過去の戸籍を取得する手順を踏む必要があるのです。

戸籍の読み取り方

戸籍を取得するには、その読み取り方を理解しておかなければなりません。相続登記に必要な戸籍を取得するには、それがどの期間に当たる戸籍なのかを読み取ることが必要です。

戸籍には、それぞれ編製された日付(編製日)と閉鎖された日付(消除日)が記載されています。これらをしっかり確認して、どの期間に当たる戸籍なのかを把握しましょう。

・ 編製日 → 戸籍が作られた日
・ 消除日 → 戸籍が閉鎖された日

戸籍を遡って取得するためには、転籍前の本籍地とその場所にある戸籍の筆頭者名を確認しながら遡っていく必要があります。

しかし、これらの作業は非常に煩雑で時間がかかります。昔の戸籍は手書きになっており、文字の解読すらできないケースも多々あります。
これらの面倒な作業は司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。

故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を市区町村役場で取得する

遺産分割協議をする場合には、相続人を確定させる必要があるため、故人の出生から死亡までの連続した戸籍を市区町村役場で取得しなければなりません。このとき、故人の戸籍について、その内容を読み取りながら、新しいもの(死亡の記載のある戸籍)から遡って取得していくことになります。

市区町村役場で故人の戸籍を取得する際、「死亡から出生までの期間のものが欲しい」と伝えて発行依頼をしましょう。

戸籍の取得に併せて他の必要書類も取得する

市区町村役場では、相続登記の必要書類である被相続人の住民票の除票相続人の住民票も取得することができます。二度手間を防ぐために、これらの書類をまとめて取得できる市区町村役場であれば、戸籍の取得と併せてこれらの書類もまとめて取得しておきましょう。

住民票の除票を取得したら、被相続人の登記上の住所が記載されていることをしっかり確認しなければなりません。なぜなら相続登記では、登記されている者と被相続人が同一人物であることを証明する必要があるからです。

住民票の除票に被相続人の死亡時の住所と登記上の住所が記載されていて、住所移転の経緯がわかれば、同一人物であることを証明できます。

住所移転の経緯が証明できないとき

前述のとおり、相続登記を行うためには、被相続人と登記名義人が同一人物であることを証明するために、本籍の記載がある住民票の除票(又は戸籍の附票)の提出が必要となります。というのも、登記簿には登記名義人の本籍地が記載されておらず、戸籍謄本だけでは被相続人と登記名義人が同一人物であることを証明できないからです。

しかし、登記簿に記載されている住所が長年更新されておらず、死亡時の住所が記載されている住民票の除票には載っていないということがあり得ます。その場合は登記簿に記載されている被相続人の住所地の市区町村役場で住民票の除票や戸籍の附票を取得するなどして、住所移転の経緯を明らかにすることにより、被相続人と登記名義人が同一人物であることの証明を試みます。
ただし、市区町村役場で住民票の除票を発行してもらえず、被相続人の住所移転の経緯を証明できないケースもあります。

2019年施行の住民基本台帳法改正前において、住民票の除票の保存期間は、住民票を消除または改製した日から5年でした。被相続人が亡くなってから5年以上経過した場合、住民票の除票は破棄されてしまい、取得できないケースもあるのです。

住民票の除票を取得できなくて、被相続人の住所移転の経緯を証明できない場合、他の書類を提出して対応しなければなりません。具体的には、被相続人が不動産を取得したときに発行された登記済権利証を提出することになります。

もし登記済権利証を提出できない場合は、相続人全員が署名と実印による捺印をした上申書および相続人全員の印鑑証明書を提出することで手続きを進めてもらうことになります。

書類は原本還付を受けておく

固定資産評価証明書を取得する際、一緒に提出する戸籍などの書類は、原本還付を受けておきましょう。原本還付とは、原本と一緒にコピーなどの写しを提出し、手続き終了後に原本を返却してもらうことをいいます。

相続登記をする際にも、戸籍の原本を提出しなければなりません。固定資産評価証明書を取得する際に戸籍の原本を提出してしまうと、相続登記のためにまた同じ戸籍を取得しなければならなくなります。そのようなことから、戸籍などの書類は必ず原本還付を受けるようにしましょう。

また、相続登記をする際にも、戸籍などの提出書類は原本還付を受けておきましょう。なぜなら提出書類の中には、相続登記以外の相続手続きで使用するものも少なくないからです。
戸籍の原本還付を受けるにあたり、相続関係説明図を作成して提出するとコピーの手間を省くことができます。

代理人に依頼する場合には委任状を作成する

相続登記の申請を代理人に依頼する場合、権限を授与した事実を証明するために委任状を作成しなければなりません。
司法書士などの専門家に依頼する場合には、委任状の作成自体は司法書士などの代理人側で行います。本人側は作成後の委任状に署名と捺印をすれば良いだけです。委任状に記載すべき事項等を検討する必要もなく、安心かつ確実に相続登記をすることができます。

まとめ

相続登記の必要書類は、相続のタイプや抱えている問題によって異なるため、その内容を正確に把握するのは非常に難しいです。特に、相続登記に関する専門的な知識を持たない一般の方であれば尚更でしょう。また、相続登記の各必要書類の取得方法も異なり、取得する際の注意点も少なくありません。

もし、相続登記の必要書類の準備において疑問があれば、相続手続き専門の「司法書士法人チェスター」にご相談ください。相続登記の必要書類の取得から手続き代行までお引受いたします。

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