共有名義の不動産を相続！デメリット・相続登記・リスクを税理士が解説

「共有名義の不動産の相続はどうなるの？」
「相続で共有名義にするデメリットは？」

この記事をご覧のみなさんは、このようにお悩みではないでしょうか。

結論から言うと、共有名義の不動産の相続では、被相続人の持分は法定相続人が承継するため、共有者が増え続ける仕組みになっています。

その結果、遺産分割協議・相続税申告・相続登記などの手続きが複雑化し、共有名義のまま放置するとさまざまなデメリットが生じます。

相続を機に「共有者を減らす方法」や「共有状態の解消方法」を知り、早めに専門家に相談することが大切です。

1．共有名義の不動産の相続！被相続人の持分はどう動くのか

共有名義の不動産において、被相続人（亡くなった共有者）の持分は、相続財産として法定相続人に承継されるのが原則です。

つまり、不動産の共有者が死亡しても、他の共有者に持分が移るわけではなく、亡くなった共有者の相続人が「新たな共有者」として加わることになります。

「共有者の誰かが亡くなったら、その人の持分は他の共有者のものになる」と誤解されがちですが、これは間違いですので覚えておきましょう。

まずは共有名義の不動産の相続における、被相続人の持分の取り扱いの基礎を確認していきましょう。

1-1．被相続人の持分は法定相続人に承継されるのが原則

共有名義の不動産では、共有者の中の誰かが亡くなると、その人の持分は亡くなった共有者の法定相続人に承継されるのが原則です（遺言書がある場合は取り扱いが異なります）。

法定相続人が誰になるかは、「被相続人が誰と不動産を共有していたのか」によって変わります。

子なし夫婦共有の場合、被相続人の配偶者のみならず、父母や兄弟姉妹も法定相続人となるため、共有関係が複雑化しやすいのが特徴です。

親子共有では、親の持分を子が引き継ぐためシンプルに見えますが、子が複数いると親の持分がさらに分割され、子ども同士の共有状態が生まれます。

また、兄弟共有の不動産の場合、甥や姪が持分を相続することとなるため、共有者が一気に増えることが想定されます。

1-2．【法定相続人がいない場合】被相続人の持分は他の共有者に移る

法定相続人が1人もいない…というのは稀ですが、法定相続人がいない場合は、他の共有者に持分が帰属する可能性があります。

ただし、法定相続人がいないからといって、直ちに不動産の共有持分が共有者に帰属する訳ではありません。

遺言による受遺者・相続債権者・特別縁故者がいればこちらが優先され、これらの財産分与がなされない場合に、はじめて他の共有者に持分が帰属します（最高裁判所第二小法廷/昭和63(行ツ)40）。

なお、自動的に持分が他の共有者に帰属する訳ではなく、裁判所へ「相続財産管理人選任の申立等」をして一定の手続きが完了した後に、はじめて被相続人の持分が他の共有者へ帰属することとなります。

参考：法定相続人がいない場合（相続人不存在）の遺産の行方と生前対策

2．不動産を相続して共有名義にする3つのデメリット

不動産を相続するとき、「とりあえず共有名義にしておけば平等で安心」と考える人は少なくありません。

しかし、共有者の死亡によって持分が法定相続人に移ると、共有関係は時間とともに複雑化しやすくなり、以下のようなデメリットやリスクが発生します。

共有名義の不動産で起こり得る、3つのデメリットの詳細を確認していきましょう。

2-1．デメリット①売却・リフォームは共有者全員の同意が必要になる

共有名義の最大の問題は、1人では意思決定ができず、共有者の同意が必要になることです。

民法上、共有不動産の行為は以下の3段階があり、実行するためには共有者の同意が必要となります。

特に売却・解体・建替えは、1人でも反対すると実行できないため、共有者が多いほど合意形成が困難になります。

2-2．デメリット②相続のたびに共有者が雪だるま式に増える

共有名義の不動産は、時間の経過とともに共有者が雪だるま式に増えるという深刻な問題があります。

例えば、兄弟3人で不動産を共有していて、それぞれ2人ずつ子がおり、子にもそれぞれ子（孫）が2人ずついるとした場合、最終的には共有者が12人に増えてしまいます。

共有者が全国に散らばってしまうと、さらに共有関係が複雑化します。

共有者の連絡先が不明になったり、認知症の共有者が出て成年後見人が必要になったりすると、売却や管理の決定が難しくなってしまいます。

2-3．デメリット③固定資産税・管理費の負担でトラブルになりやすい

共有名義の不動産は、固定資産税や管理費を誰が負担するのかでも、トラブルに発展しやすいです。

固定資産税は、1月1日時点の登記上の所有者全員が連帯して、納税義務を負う仕組みです。

納税通知書は代表者1名に届きますが、実際の負担割合は共有者間で話し合う必要があります。

代表者が立替払いしたものの、一部の共有者が払わない場合などは、トラブルに発展してしまいます。

不動産の管理費や修繕積立金でも同様の問題が起きやすく、共有名義は金銭トラブルの温床になりがちです。

2-4.【コラム】共有持分だけの相続放棄はできない

共有名義の不動産を相続するのはリスクが高いからと、相続放棄をするのはおすすめしません。

この理由は、相続放棄を選択すると、被相続人のすべての財産を相続する権利を放棄するためです。

つまり「共有名義の不動産の持分のみ相続放棄」はできず、他の財産（他の不動産や預貯金など）も手放すこととなってしまいます。

また、さらに次の管理者が決まるまでは、管理責任が残る点にも注意が必要です（民法第940条）。

参考：相続放棄の4つのデメリット・5つの注意点を専門家が解説

3．相続した不動産の分割方法に工夫すれば共有名義を解消できる

共有名義の不動産のデメリットは、時間の経過に伴って共有者が増えることが根本原因です。

しかし共有者の相続が発生した時点で、共有名義の不動産の分割方法に工夫をすれば、これ以上共有者が増えるのを防ぐことができます。

この章では、共有名義の不動産を「相続のタイミング」で解消するための、遺産の分割方法を3つご紹介するので参考にしてください。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

3-1．現物分割をする

現物分割とは、被相続人の相続財産を現物のまま分割する方法のことです。

土地Aと土地Cを長男が相続し、土地Bと預金を長女が相続するというイメージです。

現物分割を選択すれば、特定の相続人だけが不動産の持分を取得するため、これ以上共有者が増えることはありません。

土地の共有者が法定相続人に含まれる場合は、その法定相続人が被相続人の持分取得をすれば、土地の共有名義を単独名義にできます。

ただし、現物分割は相続人間における公平な遺産分割は叶わないため、他の相続財産等で各自の取り分を調整する必要があります。

3-2．代償分割をする

代償分割とは、特定の相続人がある相続財産を取得することで、他の相続人よりも取得額が多くなる場合に、代償金を支払うことで公平な遺産分割を叶える方法のことです。

土地Aを長男が取得する代わりに、長男が長女に代償金（現金）を支払うことで、相続分を均等にするというイメージです。

代償分割を選択すれば、特定の相続人だけが不動産の持分を取得するため、これ以上共有者が増えることはありません。

土地の共有者が法定相続人である場合、その法定相続人が被相続人の持分取得をすれば、土地の共有名義を単独名義にできます。

ただし、代償金を支払うだけの資力が求められる上に、代償金を算定する際の評価額をどれにするのかでもめることもあります。

参考：【代償分割とは】代償金の決め方・相続税について税理士が解説

3-3．換価分割をする

換価分割とは、不動産を売却して得た現金を、相続人同士で分割する方法のことです。

共有者が不動産の売却に合意をしているのであれば、被相続人の持分を換価分割することで、端数まで公平に分配できます。

ただし、相続登記を「共同名義（共同登記）」と「代表者名義（単独登記）」の、どちらにするのかを決めなくてはなりません。

そして将来的なトラブルを回避するためにも、その詳細を遺産分割協議書に書き残しておく必要があります。

参考：【換価分割とは】遺産分割協議書の書き方・税金を税理士が解説

4．共有名義の不動産の相続手続きの流れ

共有名義の不動産は、相続が発生すると新たな共有者が加わるため、手続きを正確に進めることが重要です。

ここでは、共有名義の不動産を相続する際の手続きの流れを、6つのステップで整理します。

参考：相続が発生したら…期限までに行うべき手続きと流れ

4-1．STEP①遺言書の有無を調べる

いかなる内容の相続であっても、遺産相続の手続きは「遺言書の有無の確認」から始まります。

この理由は、遺言書の有無によって、今後の遺産相続に関する手続き内容や必要書類が異なるためです。

被相続人の自宅や金庫の中などをチェックするだけではなく、公証役場「遺言検索システム(公正証書遺言)」や、法務局「遺言書保管事実証明書の交付請求(自筆証書遺言)」などを利用して念入りに調べてください。

なお、自筆証書遺言が見つかった場合は、開封せずに家庭裁判所で検認手続きを受けましょう。

参考：遺言検索システムとは？使い方・遺言書の見つけ方・利用方法や必要書類を解説

4-2．STEP②法定相続人の調査・確定

次に、遺産分割協議に参加する権利がある、法定相続人が誰なのかを調査・確定します。

この理由は、遺産分割協議が終わってから相続人が漏れていることが判明した場合、その協議は無効となってしまうためです。

法定相続人の調査・確定をするためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。

そして家族関係を確認し、誰が法定相続人になるのかを確定させます。

参考：相続人調査はどう進める？費用・戸籍の収集方法も解説

4-3．STEP③相続財産の調査・確定

法定相続人の調査・確定と並行して、被相続人が所有していた相続財産の調査・確定をします。

相続財産（遺産）とは、不動産や預貯金などの「プラスの財産（積極財産）」のみではなく、借金や未払金などの「マイナスの財産（消極財産）」も含まれます。

相続財産調査は、遺産分割協議の前提事実を把握するという目的があるため、迅速に行いましょう。

共有名義の不動産については、被相続人の持分の把握が特に重要です。

不動産の登記事項証明書や固定資産税評価証明書などを取得し、不動産の相続税評価額のみならず、持分割合を確認しましょう。

また、共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合は、団体信用生命保険（団信）の加入状況も必ず確認しましょう。

団信が適用されれば被相続人分のローンは消滅しますが、ペアローンや連帯債務型では保障範囲が異なるため、相続承認前に金融機関へ照会することをおすすめします。

参考：【相続財産調査とは】誰がするの？かかる費用や調査方法をプロが解説

4-4．STEP④遺産分割協議を行う

法定相続人と相続財産が確定したら、法定相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。

遺産分割協議とは、遺言書がない場合に、誰が・どの相続財産を・どのくらいの割合で・どのように取得するのか（具体的相続分）を決める話し合いのことです。

共有名義の不動産について、現物分割・代償分割・換価分割にするのかは、この段階で決めます（共有分割もできますがおすすめしません）。

遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停・審判に進むことになります。

参考：【遺産分割とは】分割方法・割合・手続きの流れ！トラブル対処法も解説

4-5．STEP⑤遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成して、法定相続人全員が合意した遺産の分割方法・割合・分け方などを書面化します。

遺産分割協議書は、共有名義の不動産の相続登記の申請時に提出を求められる書類です。

相続財産の名義変更や相続税申告でも提出を求められますので、必ず作成しておきましょう。

参考：【ひな型付】遺産分割協議書の書き方とは？基礎から応用まで詳しく解説

4-6．STEP⑥相続登記（名義変更）をする

共有名義の不動産を取得した相続人のみ、相続登記（相続による所有権の移転登記）をします。

相続登記とは、土地や建物などの不動産を所有していた人が亡くなった際に、相続等によってその不動産を取得した人の名義に変更する手続きのことです。

令和6年4月から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしないと、10万円以下の過料が科されます。

なお、施行前に取得した未登記不動産も義務化の対象となるため、令和9年3月末までには相続登記の申請をしなくてはなりません。

共有名義の不動産で、共有者が不明な場合などは、相続人申告登記を利用すれば、相続人の1人が単独で申告できますので利用しましょう。

参考：【相続登記の義務化】2024年4月施行！罰則・費用・対策まで完全網羅

5．共有名義の不動産を相続した時に発生する税金

共有名義の不動産を相続した場合、相続のタイミングで発生する可能性がある税金は主に以下の2つです。

この章では、相続に直接的に関係する2つの税金を中心に解説します。

5-1．相続財産を取得したら「相続税」が課税される

相続税とは、被相続人の相続財産を、相続や遺贈で取得した人に課せられる税金です。

相続税が課税されるのは、共有名義の不動産を含む相続財産の総額が、相続税の基礎控除を上回るケースのみです。

相続税の基礎控除の計算式は、【3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）】です。

相続財産の総額が、相続税基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。

参考：相続税はいくらから？【基準は3600万円】確認方法を解説！

5-1-1．共有名義の不動産の持分だけで相続税は計算できない

相続税は「共有名義の不動産の持分が〇〇万円だから相続税は△万円」といった、単純な計算はできません。

相続財産の総額を基に相続税の総額を算出し、それを実際の分割割合に応じて按分しなくてはなりません。

相続財産全体のうち、どれだけの割合を取得したのかによって、各人の相続税額が決まります。

相続税の計算手順については、以下ページで解説しています。

参考：相続税はいくらかかる？自分で計算するための仕組みと手順【税理士監修】

5-1-2．共有名義の不動産にも小規模宅地等の特例は適用できる

相続税の節税効果が高い「小規模宅地等の特例」は、要件を満たすことができれば、共有名義の不動産であっても適用可能です。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた宅地等を相続した場合に、相続税評価額を最大80%減額できる制度のことです。

共有名義の不動産の場合は、取得する持分割合に応じた面積の範囲内で特例が適用されます。

例えば、評価額4,000万円（200㎡）の土地を1/2の持分で相続した場合、持分に対応する面積は100㎡（330㎡以内）のため、持分相当の評価額2,000万円に対して80%減額が適用されます。

共有名義の不動産の相続では、この特例を見落とすと相続税を過大に納付してしまうリスクがあります。

適用要件の判断は複雑なため、相続専門の税理士に確認されることをおすすめします。

5-2．相続登記をしたら「登録免許税」が課税される

登録免許税とは、相続登記の申請の際に課される税金です。

登録免許税の計算式は以下の通りで、誰が不動産を取得したのかによって税率が異なります。

共有名義の不動産の場合は「取得する持分」に応じて課税されるため、相続人が複数いる場合はそれぞれが負担する形になります。

固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税 課税明細書」または「固定資産評価証明書」で調べることができます（自治体によって名称が異なる場合があります）。

5-2-1．共有名義の不動産の相続登記は手続きが複雑になりやすい

共有名義の相続登記では、「誰がどの持分を取得するのか」や「共同名義なのか単独名義になるのか」によって、必要書類が変わります。

また、共有者の1人でも手続きに協力しないと相続登記が進まないため、登録免許税の負担だけでなく、手続きそのものが遅れるリスクがあります。

期限内に相続登記の申請をするためにも、専門家に相談されることをおすすめします。

6．第三者との不動産の共有状態を解消する方法

被相続人の不動産の持分を相続した結果、相続人ではない第三者（遠い親戚や疎遠な親戚）との共有状態になることもあります。

しかし、第三者との共有状態を放置すると、意思決定ができない・売却できない・費用負担でもめるなど、将来的にさまざまなリスクを抱えることとなります。

そのため、相続後になるべく早い段階で、以下のいずれかの方法で共有状態を解消することが重要です。

それぞれの特徴と注意点について解説します。

6-1．共有名義の不動産全体を売却

共有者全員が合意できるのであれば、不動産全体を売却して現金で分ける方法が最も公平かつスムーズに、共有状態を解消できます。

不動産を売却して利益が出た場合には、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。

具体的には、「相続不動産を売却して得た金額（収入金額）」から、「その土地建物にかかった費用（取得費）」や「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いた後の金額（課税譲渡所得金額）のことを指します。

譲渡所得税については以下のページで詳細をご確認ください。

参考：【相続した不動産を売却】手続きや特別控除・相続税も解説

6-2．共有者間で持分を売却・買取する

第三者との共有状態を解消する最も現実的な方法が、共有者同士で持分を売却・買取する方法です。

ただし、売買価格が相場から大きく乖離していると、その差額が「みなし贈与」と判断されるリスクがあります。

例えば、本来の持分価値は500万円であるにもかかわらず、100万円で売却した場合は、差額の400万円が贈与とみなされて贈与税が課税される可能性があるのです。

共有者間での持分の売買は、適正価格で行うことが重要です。

参考：みなし贈与とは？該当するケース・回避する方法を事例で解説

6-3．第三者に自分の持分を売却

共有者間で話がまとまらない場合、自分の持分だけを第三者に売却する方法もあります。

共有持分は利用価値が低いため、相場の3～5割以下でしか売れないのが一般的です。

また、業者が買い取った後に「共有物分割請求（裁判）」を起こしてくるケースが多く、残された共有者との関係が悪化する可能性もあります。

これは共有名義の大きな落とし穴で、「持分だけ売ればいい」という安易な判断をするのは避けるのがベターでしょう。

6-4．共有持分を放棄する

民法第255条では「共有者の一人が、その持分を放棄したとき…（略）…その持分は、他の共有者に帰属する」と定められています。

ただし、持分放棄はリスクが非常に大きいため、実務ではほとんど使われていません。

固定資産税の連帯納税義務や管理責任が残る場合があるため、持分放棄をしても完全に義務から解放されない可能性があるのです。

「持分放棄すれば楽になる」と誤解される方が多いですが、実務ではほぼ選択されない方法ということは覚えておきましょう。

7．将来の共有トラブルを防ぐためにできる生前対策

共有名義の不動産のトラブルは、相続が発生してからでは避けにくいものです。

今回の相続で共有状態に悩んだ方は、ご自身の相続で同じ問題を残さないためにも、以下のような生前対策を検討することが重要です。

特に遺言書は、共有名義の不動産を生まないだけではなく、相続人同士の争いを防ぐ効果もあります。

公正証書遺言であれば、証人2名の前で公証人が作成するため法的に無効になるリスクが低い上に、家庭裁判所の検認なしで相続手続きができるので特におすすめです。

不動産を所有されていて推定相続人が2名以上いらっしゃる方は、遺言書の作成をおすすめします。

参考：公正証書遺言とは？法的効力・作成方法・費用・必要書類を解説

8．共有名義の不動産相続に関するよくある質問（FAQ）

不動産の共有名義相続に関して、実務で多く寄せられる疑問をＱ＆Ａ形式でまとめました。売却時の税金やトラブルへの対処法など、気になる点を税理士が解説します。

8-1．Q.共有者の1人が「認知症」の場合でも売却や名義変更はできますか？

A.   そのままでは原則として一切の手続き（売却や遺産分割協議など）ができません。
認知症の程度にもよりますが、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任し、その人物を交えて協議を行う必要があります。手続きに数ヶ月の期間と費用がかかるため、早急に専門家へ相談するのがよいでしょう。

8-2．Q.共有者の1人が「行方不明・音信不通」のときはどうすればいいですか？

A.   行方不明者がいる場合も、勝手に名義変更や売却はできません。
家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任してもらうか、7年間生死不明（普通失踪）の場合は「失踪宣告」の手続きを行う必要があります。非常に専門的な手続きとなるため、弁護士や司法書士のサポートがあるとスムーズです。

8-3．Q.共有名義の不動産を売却したとき、税金（譲渡所得税）は誰がどのように払いますか？

A. 共有者それぞれが、自身の持分割合に応じて譲渡所得を計算し、個別に確定申告を行って納税します。

共有不動産を売却した場合でも、代表者1名がまとめて申告・納税するわけではありません。共有者ごとに申告手続きが必要となります。

例えば、兄弟2人で持分がそれぞれ2分の1ずつの場合、売却代金や取得費、譲渡費用などを持分割合に応じて按分し、それぞれが譲渡所得を計算して確定申告を行います。

また、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、「3,000万円の特別控除」の適用を受けられる可能性があります。この特例は要件を満たせば共有者ごとに適用できるため、2人の共有名義であれば最大6,000万円まで控除を受けられる場合があります。

ただし、特例の適用要件や申告方法は複雑なため、不動産を売却する前に税理士へ相談することをおすすめします。

9．まとめ

共有名義の不動産は、相続が発生すると「被相続人の持分」が「法定相続人」に承継されます。

共有者が増えてしまうと時間が経つほど意思決定が難しくなり、売却・建替え・管理費の負担などでトラブルが起きやすくなります。

相続のタイミングで現物分割・代償分割・換価分割を選べば共有状態を解消しやすくなりますが、相続手続きや相続登記は複雑で、期限を守らなければ過料のリスクもあります。

共有名義の不動産の相続問題は、法律・税金・不動産の知識が必要となります。

迷ったときは早めに専門家へ相談することで、最も負担の少ない解決策を選ぶことができるでしょう。

9-1．チェスターグループまでご相談を

チェスターグループは、相続業務に特化した専門家集団です。

チェスターグループには、相続専門の税理士・司法書士・行政書士・弁護士はもちろん、不動産の売却等を取り扱う株式会社も揃っています。

すべての相続手続きをチェスターグループ内で完結でき、相続の相談にかかる時間や労力が最小で済みます。

すでに相続が発生しているお客様でしたら、初回面談が無料となりますので、まずはお気軽にご相談ください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

相続手続きはとにかくやることが多く、自分の足で動くことも多いものです。

例えば、必要な書類収集・口座解約は行政書士、相続税申告は税理士、相続登記は司法書士、遺産分割は弁護士、不動産売却は不動産業へ…。
慣れない手続きの中で、これら多くの窓口を一つひとつご自身で探し、調整するのは精神的にも時間的にも大きな負担となります。

そんな複雑な相続の手続きに関することなら、まずはチェスターへご相談ください。
税理士法人チェスターではグループ会社に相続専門の各士業と不動産を取り扱う株式会社が揃っているのですべてをチェスターで完結できます。

相続手続き周りでお困りの方はまずは下記よりお気軽にお問い合わせください。
※CST法律事務所は、弁護士法上、独立した法律事務所であり、グループ法人とは相互に連携しながらサービスを提供しますが、法律事務に関する委任契約の締結及び業務の遂行はグループ法人から独立して行っています。

＼採用キャンペーン実施中！-／

• ›› 事務所一覧
• ›› スタッフ一覧
• ›› 料金案内
• ›› 事務所の強み