2024年4月17日

実家を売却するには。生前と相続後の売却をケース別に解説

実家を売却するなら、できるだけ高く売りたいと考えている人が多いでしょう。ポイントはタイミングです。親が所有していた実家を、親の生前に売却する場合と、親からの相続開始後に売却する場合とでは、所得税や相続税の額や使える特例が異なります。それぞれのケースにあるメリット・デメリットを確認しましょう。

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1．使う予定のない実家はどうする？

兄弟姉妹が全員地元を離れており、今後も戻る予定がないとすれば、親が亡くなると、実家に住む人は誰もいなくなってしまいます。使う予定のない実家は、売却して現金にするか、賃貸で家賃収入を得たりするのかが一般的です。それぞれどのような特徴があるのでしょうか？

1-1．売却する

たとえ使わなかったとしても、不動産は持っているだけで固定資産税がかかります。持ち続けている限り発生する負担です。

手続きが面倒だからとそのままにしておくと、荒れ放題となりご近所に迷惑をかけ、さらには自身の相続が発生した際、自分の子どもに使い道のない不動産を引き継がせることになりかねません。子どもも実家を持て余してしまうでしょう。

このような事態を回避できるのが『売却』です。不動産の値動きをチェックし、値上がりしたタイミングで売却します。高く売れれば、財産を増やせるかもしれません。

1-2．売らない場合は賃貸に出して運用する

『思い出の場所を手放したくない』『将来は田舎でのんびり暮らしたい』と思っているなら、『賃貸』で運用するのも一つの方法です。実家を手放さずに収入を得られます。

家賃収入を実家の維持管理や税金の支払いに充てられるため、相続しても負担が増えません。誰かに住んでもらうことで、住宅が劣化するのも防げます。

信頼できる不動産会社を探し、客付けや管理を依頼すれば、大きなトラブルに発展することはないはずです。ただし地方にある実家だと、なかなか貸す相手が見つからない可能性もある点に注意しましょう。

2．生前に実家を売却する

実家を売却する場合、タイミングは親の生前と相続開始後の2パターンあります。住宅は大きな資産ですが、複数人で分けづらいのがデメリットです。思い入れには人それぞれ違いがある点からも、トラブルに発展する可能性があります。

親の意向を直接確認できる生前の売却であれば、不要な争いを避けつつ、特例を利用し税負担を抑えながら財産を受け取れるでしょう。

2-1．相続時のトラブルを抑えられる

スムーズに財産を引き継ぎたいなら、親が生きている間の売却がおすすめです。実家をどのように処分するかは、相続人のみで話し合うと意見が対立する可能性があります。

一方、持ち主である親の意見を直接聞いて売却したいということであれば、トラブルに発展する可能性は低いでしょう。ただし、生きていても認知症や重度の病気で意思表示が難しい場合は別です。

元気ではっきりと意思表示ができるうちに、売却の手続きを進めましょう。売却して得た現金は、贈与税がかからない範囲で贈与してもらう選択肢もあります。そのまま親が持っていたとしても、現金であれば遺産分割時に分けやすいです。

2-1-1．家族信託でさらに安心

高齢になると病気のリスクが高まり、意思表示が難しい状態になるケースも増えるでしょう。親の意思が確認できない状態になると、実家を売却したくてもできない状態に陥ってしまいます。

そこで有効なのが『家族信託』です。例えば母親が長男に家族信託で実家の管理を全て任せれば、母親が倒れ意思表示が困難な状況に陥っても、受託者である長男の権限で自宅を売却できます。

売却して得た現金は信託口座へ入れ、母親のために自由に利用可能です。例えば長期間の入院や施設への入所で必要な費用を、実家の売却で得た資金から支払う選択肢もあります。

2-2．売却金の贈与で活用できる特例がある

親から子どもへ実家を売却したお金を贈与するなら、『住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置』を利用するとよいでしょう。用途は住宅資金に限られますが、最大1,000万円が非課税となります。

住宅性能によって、受けられる非課税限度額は異なります。2022年4月1日以降の贈与であれば、非課税限度額は下記の通りです。

住宅種別	非課税限度額
省エネ等住宅	1,000万円
上記以外	500万円

住宅の取得だけでなくリフォームにも利用できるため、既に自分名義の住宅を持っている人でも特例を受けられます。

参考：No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

3．親が子に生前贈与をした後に売却する

親が実家を売却し、売却して得た現金を子どもへ贈与・相続する方法のほかに、売却前に実家を子どもへ生前贈与する方法があります。生前贈与により自分名義になった実家であれば、子どもが売却を進めやすく手続きがよりスムーズです。

3-1．子が売却しやすくなる

実家の名義が子どもになっていれば、自分の所有物のため子どもは自由に売却できます。親が売却するのをサポートするのに比べ、手続きにかかる手間をぐっと抑えられるでしょう。

名義変更をするには、親から子どもへ実家を『贈与』します。法務局で所有権移転登記を行い、『贈与の登記』を実施すれば完了です。

3-2．贈与税などが発生する

生前贈与すれば、子どもは実家の売却をスムーズに進めやすくなります。ただし『贈与税』をはじめとする税金が発生する点には注意しましょう。

親から18歳を超える子どもへ贈与を行う場合、『特例贈与財産の税率』という優遇税率が適用されます。ただし基礎控除は1年に110万円しかないため、実家の評価額によっては多額の贈与税が課されるでしょう。

『不動産取得税』も支払わなければいけません。不動産の取得時に一度支払う税金で、固定資産税評価額の3％を納めます。

また名義変更のときには『登録免許税』も必要です。税額は固定資産税評価額の2％で計算します。

4．相続した実家を売却する

売却のタイミングは相続後というケースもあるでしょう。親が死亡すると相続が発生し、相続人である子どもが実家を引き継ぎます。相続した実家をスムーズに売却できるよう、相続登記も必要です。

4-1．換価分割が行える

住宅は大きな資産ですが、複数人で分けにくいのがデメリットといえます。実家をそのまま相続したい相続人がいない場合、持て余してしまうでしょう。

また実家以外にあまり遺産がない場合には、一方は実家、もう一方は預貯金というような遺産分割も不可能です。このようなときには『換価分割』が向いています。

実家を売却して得た現金を相続人全員で分けることで、実家を均等に分けたのと同じ状態と考える相続の仕方です。

4-2．まずは相続登記が必要

換価分割のために売却するなら、まずは実家の名義を『相続登記』により子どものものにしなければいけません。相続が発生し不動産を引き継いだとしても、登記上はまだ被相続人である親の持ち物のためです。

このとき親が遺言書を用意していない場合や、遺言書と異なる分割をしたい場合には、『遺産分割協議』を実施しなければいけません。協議にて相続人全員が合意した内容で相続登記します。

売却し換価分割するのであれば、代表者を1人決めて相続登記し、売却して得た資金を分割するとスムーズです。

5．相続した実家の売却で活用できる制度

実家を売却すると譲渡所得の対象となります。譲渡所得には、いくつかの特例があることから、これらの特例を活用し、所得税の負担を軽減したり、なくしたりできるかもしれません。

5-1．マイホームを売ったときの特例

相続した実家に自分も住んでいた場合、『マイホームを売ったときの特例』が適用されます。例えば両親と同居していた相続人が、実家を売却するケースで利用可能です。

譲渡所得から最大『3,000万円』の控除を受けられます。譲渡所得を計算するときには、売却によって得た金額から、取得費用と譲渡費用を引いて計算します。

特例を使うと、さらにここから3,000万円を差し引けます。例えば売却額3,000万円・取得費用2,500万円・譲渡費用100万円であれば、譲渡所得は『3,000万円－（2,500万円＋100万円）＝400万円』です。

特別控除の3,000万円より少ないため、この例では所得税が課されません。

参考：No.3302マイホームを売ったときの特例｜国税庁
参考：No.3202　譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

5-2．空き家を売ったときの特例

被相続人が実家で1人暮らしだった場合、相続時には空き家になっているはずです。『空き家を売ったときの特例』を使うことで、譲渡所得から『3,000万円』の控除を受けられます。ただし、空き家の売却が2024年1月1日以降で空き家を相続した人が3人以上の場合は、『2,000万円』まで控除を受けられます。

特例を受けるには、相続開始から3年が経過する年の年末までに売却しなければいけません。特例の利用を考えているなら、早めに売却の手続きを進めましょう。

母屋と離れがある場合には母屋のみが対象です。1981年5月31日より前に建築された建物であることも、必要な要件の一つです。

また実家がマンションの場合には適用されません。買い手が親族など特別な関係にない第三者で、売却代金が1億円以下であることも満たすべき要件です。

加えて相続開始から売却までに賃貸に出していると、特例の対象外になるため注意しましょう。

参考：No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

『空き家を売ったときの特例』について詳しく知りたいなら、下記もご覧ください。

空き家売却で3000万円控除!?相続で空き家問題も解決する特例とは？｜相続大辞典｜相続税の申告相談なら【税理士法人チェスター】

6．売却活動開始までの手順

少しでも高く実家を売却したいなら、片付けや情報収集など準備が必要です。具体的にどのような手順で進めるとよいのでしょうか？

6-1．片付けなど実家を売却する準備をする

まずは残っている家財道具を片付けましょう。住人の持ち物が残っている状態でも売却はできます。ただし『不用品処分費用』を引かれて査定されてしまうでしょう。

業者へ依頼すると、不用品の処分には数十万円かかるケースもあります。手間はかかりますが、自分で処分すれば費用は粗大ごみの処分費用やゴミ袋代程度です。

室内がきれいになっていれば、部屋が広々とし、買い手へのイメージアップにもつながります。

6-2．査定を依頼する

片付けが終わりきれいになったら、不動産会社へ査定を依頼しましょう。周辺の相場を参考にしながら、査定額を提示してもらいます。

このとき1社にだけ依頼するのではなく、複数社に査定してもらうのがポイントです。会社によって査定額が異なる場合には、その根拠を質問してみましょう。

不動産会社によってターゲットの客層が異なるため、査定額が違うのかもしれません。納得して売却に踏み切れるよう、根拠のしっかりある不動産会社を選ぶのがポイントです。

6-3．不動産会社に仲介や買取を依頼する

利用する不動産会社を決めたら『仲介』か『買取』を選びます。仲介は自分が売主になる方法です。不動産会社に買主を紹介してもらい、売却するか決める方法と考えるとよいでしょう。

限られた期間での売却を考えているなら、仲介の中でも『専属専任媒介契約』や『専任媒介契約』を選びます。時間をかけて買い手を探したいなら『一般媒介契約』が向いているでしょう。

不動産会社に買取してもらう方法もあります。この方法であればすぐに現金化できるかもしれません。ただし不動産会社はできるだけ安く買って高く売らなければ利益が出ないため、売却価格は低くなりがちです。

7．実家売却時の注意点

スムーズな売却のためには注意点もあります。例えば土地の『境界線』があいまいな状態では、その後のトラブルにつながりかねません。更地にして売却しようと建物を壊すのも、よくよく考えてからにしなければ負担が増える可能性があります。

7-1．境界線の問題を解決しておこう

売却を考えている実家は『境界線確認』が済んでいるでしょうか？境界線確認は土地の面積を測量し、書面に隣地所有者から署名捺印してもらった上で、登記を行うものです。

住宅地は建物が密集しているため、土地の境界線があいまいな部分が多々あります。古い実家も境界線が不明瞭なケースが少なくありません。

昔からのやり取りで「なんとなくこの辺からがうちのもの」といった分け方をしているケースもあるでしょう。不正確な情報が登記されている場合もあります。

隣地とのトラブルを避けるためにも、売却時には買主から境界線確認と登記を求められます。あらかじめ問題を解決しておきましょう。

7-2．更地にすると固定資産税などが上がる

更地にして土地として売却しようと考える人もいるかもしれません。しかし建物をなくすと『固定資産税』や『都市計画税』が上がり、負担が増える可能性があります。

建物が建っている土地は、下記の通り特例により課税標準（課税のもとになる金額）が減額されているからです。

税金	200平方m以下の部分（小規模住宅用地）	200平方m超の部分（一般住宅用地）
固定資産税	固定資産税評価額の1/6	固定資産税評価額の1/3
都市計画税	固定資産税評価額の1/3	固定資産税評価額の2/3

また建物が建っていると住宅ローンを利用できるため、融資の受けやすさが上がります。

8．実家の売却は時期と方法がポイント

実家の売却を考えているなら、どのタイミングがよいかよく考えておきましょう。親の生前であれば、親の意見を聞きながら手続きができます。

あらかじめ実家の贈与を受けてから売却すると手続きはスムーズですが、贈与税の負担が大きいでしょう。相続後は相続人同士で意見が対立する可能性はありますが、相続税は基礎控除額が大きく、小規模宅地等の特例などもあるため、贈与税に比べると税負担は大きく減ります。

贈与税や相続税を比較し今後の方向性を考えたいなら、『税理士法人チェスター』へご相談ください。

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