2017年6月26日

事業用の宅地は小規模宅地等の特例は適用できる？自宅の宅地と併用可能？？

今回は、被相続人が事業用に所有していた宅地に小規模宅地等の特例が適用できるのかについてご紹介したいと思います。「小規模宅地」という名前から、小さな宅地以外は適用できないような気がしますよね。ところが、一定条件を満たしている場合には事業用の宅地であっても「小規模宅地等の特例」が適用されるのです。
小規模宅等の特例の利用区分を説明しながら、事業用宅地等の適用要件や、自宅と事業用の宅地での小規模宅地等の特例を併用できるのかどうかも併せてご紹介します！

この記事の目次 [表示]

１．小規模宅地等の特例の確認

小規模宅地等の特例の利用区分、要件、限度面積等を確認しておきましょう。

相続開始直前の宅地等の利用区分		限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	被相続人の居住用宅地	330㎡	80%
特定事業用宅地等	貸付事業意外の事業用宅地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	一定の法人の貸付事業以外の事業用宅地	400㎡	80%
	一定の法人の貸付事業以外の事業用宅地	200㎡	50%
	被相続人の貸付事業用の宅地	200㎡	50%
	一定の法人の貸付事業以外の事業用宅地貸付事業用の宅地	200㎡	50%

※一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人等が発行済株式総数の50％超を有する法人をいいます。

小規模宅地等の特例が適用される宅地は４つに分類されています。被相続人が居住していた宅地は一番上の「特定居住用宅地等」に該当します。
事業用の宅地については、特定居住用宅地等を除く３つに分類されます。

それぞれの適用要件等についてご説明していきます。

２．被相続人の事業用の宅地が「特定事業用宅地等」の場合

特定事業用宅地等とは、被相続人が事業用に使用していた宅地や被相続人と同一生計の親族の事業用の宅地を言います。
例えば、お店を営業していた場合など「特定事業用宅地等」に該当します。特定事業用宅地等の場合は限度面積400㎡です。400㎡までであれば評価額は80％減額されます。

（１）自宅の一部でお店を営業していた場合

自宅の一部をお店として営業していた場合、要件を満たしていれば「特定事業用宅地等」と「特定居住用宅地等」の併用が可能です。

「特定事業用宅地等」の場合は上記でご説明したように400㎡まで、「特定居住用宅地等」の場合は330㎡までは評価額が80％減額されます。

（２）特定事業用宅地等で小規模宅地等の特例を適用するための要件

・申告期限までに被相続人の事業を引き継ぎ、かつ、同日までその事業を営んでいること

・その宅地等を申告期限までに有していること

特定事業用宅地等の場合は、相続する人が誰かによる要件の違いはありません。（特定居住用宅地等の場合は相続する人によって要件が異なります。）

また、被相続人と同一生計の親族の事業用の宅地の場合には、

・相続開始の直前から申告期限までにその宅地上で事業を営んでいること

・その宅地等を申告期限までに有していること

となります。

３．被相続人が事業のために貸していた宅地の場合

被相続人が事業用に貸付を行っていた宅地の場合にも小規模宅地等の特例が適用されます。貸付先が同族会社か同族会社以外かによって、限度面積や減額割合が変わります。

（１）被相続人が同族会社に貸していた宅地「特定同族会社事業用宅地等」の場合

特定同族会社事業用宅地等とは被相続人や被相続人の親族等が発行している株式の総数もしくは出資総額５０％以上を保有している法人用（貸付事業を除く）の宅地を言います。
簡単にいいますと、被相続人または親族が支配している会社ということになります。

① 限度面積と減額割合

特定同族会社事業用宅地等に対する小規模宅地等の特例の限度面積は、特定事業用宅地等と同様に400㎡、限度割合80％です。

400㎡までの部分に対して評価額が80％減額となります。

② 適用要件

特定同族会社事業用宅地等に対する小規模宅地等の特例の適用要件は、以下の２つです。

・申告期限においてその法人の役員であること

・宅地等を相続税の申告期限まで有していること

（２）被相続人が同族会社以外に貸していた宅地「貸付事業用宅地等」の場合

貸付事業用宅地等とは、不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業、準事業に利用されていた事業用の宅地を言います。

① 限度面積と減額割合

貸付事業用宅地等の限度面積は200㎡、減額割合は50％です。200㎡までの部分に対して評価額が50％減額となります。

② 適用要件

・被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること

・その宅地等を申告期限まで有していること

・相続開始前３年以内に貸付事業の用に供したものでないこと（事業的規模の場合は不問）

また、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の場合には、

・相続開始の直前から相続税の申告期限まで貸付事業を行っていること

・その宅地等を申告期限まで有していること

・相続開始前３年以内に貸付事業の用に供したものでないこと（事業的規模の場合は不問）

となります。

（３）それぞれの小規模宅地等の特例適用

実際に例を使用して、特定同族会社事業用宅地等と貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例適用時の評価額を確認しておきましょう。
【例】土地面積300㎡、5,000万円

４．事業用の宅地と自宅の宅地がある場合、小規模宅地等の特例は併用できる？

事業用の宅地と自宅用の宅地が別にあった場合、事業用の宅地・自宅用の宅地、どちらにも小規模宅地等の特例が適用されます。ここまでに説明してきたように、その土地の区分がどれになるかによって限度面積や減額割合が異なります。

なお、貸付事業用宅地等にも小規模宅地等の特例を適用する場合には、特定居住用宅地等については「適用地積×200㎡／330㎡」、特定（同族会社）事業用宅地等については「適用地積×200㎡／400㎡」に変換した上で、貸付事業用宅地等の適用地積と合算し、併せて200㎡までしか適用できません。

まとめ

被相続人が事業用に保有していた宅地に対する小規模宅地等の特例についてご説明させていただきました。小規模宅地等の特例は被相続人の居住していた宅地に対する特例のイメージがありますが、事業用に保有していた宅地に対しても適用されます。
事業用に保有していた宅地を誰が使用していたかなどにより、限度面積や減額割合が異なりますが、評価額が下がるという点に違いはありません。小規模宅地等の特例を適用することで、土地の評価額は大幅に下がります。小規模宅地等の特例の適用ができるかどうか悩んだ場合には、是非、相続に精通している税理士にご相談ください。

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