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青空駐車場は相続税を下げられる?小規模宅地等の特例の適用について解説

青空駐車場は相続税を下げられる?小規模宅地等の特例の適用について解説

亡くなった人(被相続人)が住んでいる土地や賃貸事業を営んでいた土地などは、所定の要件を満たすと相続税評価額が減額され、相続税の負担が軽減されます。しかし、青空駐車場を相続した場合は、相続税評価額が減額されないケースがあります。

相続税評価額が高いと、残された家族の相続税の負担が増えてしまうかもしれません。残された家族に多額の税負担が生じないようにするためには、青空駐車場の所有者が生きているうちに対策をすることが重要です。

そこで今回は、青空駐車場の相続税評価額や相続税負担を軽減する方法などを、相続税専門の税理士がわかりやすく解説します。

青空駐車場とは

青空駐車場とは、車両をおおう屋根がなく地上にそのまま車を停める駐車場です。ロープで駐車スペースを区切るタイプや、アスファルト舗装の上に区画線が引かれたタイプなどがあります。大きな構造物が不要であるため、設備投資にお金がかからず経営を始めやすいというメリットがあります。

一方で、青空駐車場には屋根をはじめとした車をおおうものがないため、天候の影響を受けやすいです。雨風で車が汚れたり、直射日光によって車内温度が急上昇したりしやすいといえます。

青空駐車場を相続すると評価はどうなる?

相続した青空駐車場は、相続税を計算するときに更地として扱われます。人に貸している土地であるにもかかわらず、自用地として評価され相続税評価額が減額されない点に注意が必要です。

人に貸している土地である貸宅地や、賃貸アパート・賃貸マンションといった人に貸している建物がある貸家建付地は、他人が使用する権利のない自用地よりも相続税評価額が低く算出されます。これは、土地本体またはその上にある建物の住戸を人に貸しているぶん、使い勝手が悪いためです。具体的な計算方法は、以下の通りです。

相続税評価額の計算方法
自用地
  • 路線価方式:路線価×地積(土地の面積)
  • 倍率方式:固定資産税評価額×倍率
貸宅地 自用地評価額×(1-借地権割合)
貸家建付地 自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※借地権割合:土地の価値に占める借地権(土地を借りる権利)の割合
※借家権割合:建物の価値に占める借家権(家を借りる権利)の割合
※賃貸割合:家屋の総床面積のうち賃貸に出されている床面積が占める割合

自用地の相続税評価額は、基本的に路線価方式を用いて算出します。倍率方式で相続税評価額を算出するのは、路線価が設定されていない土地を相続したときです。

貸宅地や貸家建付地は人に貸している権利の割合に応じた一定額が減額されますが、青空駐車場についてはたとえ人に貸している部分があったとしても自用地として評価されます。

貸家や貸家建付地の相続税評価額の計算方法は、以下の記事で詳しく解説していますのでご一読ください。
(参考)貸地・貸家建付地・貸駐車場の相続税評価を一挙解説!

青空駐車場への小規模宅地の特例の適用可否

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地や事業を営んでいた土地、人に貸している建物が建っている土地などを相続したときに利用できる制度です。小規模宅地等の特例を適用できると、相続税を計算するときに、土地の相続税評価額が一定の限度面積まで50%または80%減額されます。

たとえば、亡くなった人が事業を営んでいた宅地を相続し、相続人がその事業を継続する場合は「特定事業用宅地」として、土地の相続税評価額が400㎡まで最大80%減額されます。

特例の対象となる小規模宅地とは、事業用宅地や居住用宅地など一定の建物を建てるために提供されている土地です。地目は宅地ではなく雑種地でもかまいません。また、建物や構造物の所有者に関しては問われません。

一方で小規模宅地等の特例は、土地の上に建物や構造物があることが前提です。構築物が何もない青空駐車場を相続したときは、小規模宅地等の特例は適用できません

小規模宅地等の特例については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

(参考)土地を相続するとき、必ずチェックすべき小規模宅地等の特例とは?

青空駐車場へ小規模宅地等の特例を適用させるための方法

青空駐車場に小規模宅地等の特例を適用できるのは、アスファルト舗装や砂利敷き、コインパーキング設備のように貸付事業にかかわる何かしらの構築物が土地の上にあるときです。青空駐車場が小規模宅地等の特例の対象となる場合、貸付事業用宅地として土地部分の相続税評価額が200㎡の面積まで50%減額されます。

都心部をはじめとした地価が高いエリアでは、規模が小さな駐車場でも土地の相続税評価額が高く算出される可能性があります。施工費用よりも、小規模宅地の特例による相続税の節税効果のほうが高いかもしれません。

青空駐車場を所有している場合は、工務店をはじめとした建設業者に出してもらった見積もりと、税理士に算出してもらった相続税額を比較したうえで施工するかどうかを判断すると良いでしょう。

青空駐車場を営んでおり、相続税を節税したいと考えている方は以下の記事もご覧ください。

(参考)青空駐車場を営んでいる場合の相続税の節税対策

(参考)駐車場を相続したら小規模宅地等の特例で80%の節税はできるのか?

アスファルト塗装

駐車場にアスファルト舗装をしている場合は、土地の上に事業を営むための構築物があるとみなされるため、その他の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。また、コンクリート舗装の駐車場も同様に小規模宅地等の特例の対象です。

アスファルトで舗装されている部分が土地の一部のみであり、残りは土である駐車場の場合、舗装された部分のみが小規模宅地等の特例の対象となります。アスファルトで舗装されていない部分は、小規模宅地等の特例を適用できません。

砂利敷き

砂利敷きは事業を営むための構築物と認められるため、小規模宅地等の特例の対象となります。

ただし、工事をしてから長期間が経過しており砂利が土地に埋まってしまっている状態では、砂利敷きとはみなされず小規模宅地等の特例の対象にならないケースもあります。

コインパーキング

土地の所有者が業者に貸し出し、アスファルトを舗装して車止めや精算機を設置してコインパーキングを経営している場合も、小規模宅地等の特例の対象です。構造物の所有者がコインパーキング業者であっても問題ありません。

土地のうえに所有者ではない事業者が駐車場設備を設置したときの相続税評価額については、以下の記事で解説していますのでご一読ください。

(参考)【月極駐車場とコインパーキングが混在する雑種地の評価単位】
(参考)貸駐車場として利用している土地の相続税評価3パターン

小規模宅地等の特例が適用されない場合

相続した青空駐車場に小規模宅地等の特例を適用できない代表的な事例は、以下の通りです。

  • 土地の上に駐車場経営をするための構造物がない
  • 無償または低額で駐車場を貸している
  • 自家用車を駐車している

土地の上に駐車場経営をするための構造物がない

「ロープで駐車区画を区切っている」「車止めの石があるだけ」のように駐車場経営をするための構造物がないと考えられる青空駐車場は、規模や経営形態にかかわらず小規模宅地等の特例が使えません。

ロープを張ったり車止めの石を置いたりするだけでは、費用がほとんどかからず、いつでも駐車場経営を止めることができます。構造物がない青空駐車場まで小規模宅地等の特例の適用を認めてしまうと、税負担を軽減するためだけに、ロープや石を設置する人が出てくるかもしれません。

青空駐車場が小規模宅地等の特例の対象となるためには、アスファルト舗装や砂利敷きなど、継続的に駐車場経営をしている事実が明確である構造物を設置する必要があります。

無償または低額で駐車場を貸している

小規模宅地等の特例の対象となるためには、相当な対価を得て継続的に駐車場を経営していなければなりません。そのため、親族や知り合いなどに無償または低額で貸している駐車場を相続しても、小規模宅地等の特例の対象外となります。

自家用車を駐車している

小規模宅地等の特例の対象となるのは、貸付をしている場合です。たとえアスファルト舗装や砂利敷きなどをしていたとしても、自家用車を停めている部分については小規模宅地等の特例を適用できません。

青空駐車場として土地を貸した場合、消費税はかかる?

アスファルト舗装や砂利敷きなど何も手を加えられていない更地を貸した場合、消費税はかかりません。借主が借りた土地を駐車場として利用していても、貸し手側からすると更地を貸しているだけであると考えられるためです。

また、借主が土地を借りたあとにアスファルト舗装や砂利敷きをして駐車場経営をできる状態にした場合も、貸主は土地を貸しただけと判断されるため消費税の課税対象外です。

一方で、貸主が土地にロープを張ったりアスファルト舗装をしたりして、駐車場として利用できる状態にしたうえで貸したのであれば、施設の利用をともなう土地の貸付として消費税の課税対象となります。

貸主が駐車場経営に必要な整備の費用を負担したうえで貸した場合も、更地ではなく駐車場経営ができる土地を貸したとみなされるため、消費税の課税対象です。

青空駐車場を相続するときは相続対策の専門家に相談しよう

青空駐車場に、アスファルト舗装や砂利敷きなどを施すときは、費用をかけてでも施工するメリットがあるかどうかを確認することが大切です。小規模宅地等の特例を適用できたときの相続税評価額や相続税額を計算するときは、相続税専門の税理士に依頼することをおすすめします。

税理士法人チェスターは、相続税専門の税理士としてお客さまだけでなく税理士業界からも高い評価を得ています。青空駐車場をそのまま相続したときと、アスファルト舗装や砂利敷きなどをしたときの相続税評価額および相続税額をシミュレーションすることも可能です。

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青空駐車場を所有しておりどのように相続をするか迷っている方は、税理士法人チェスターまでお気軽にお問い合わせください。

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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