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課税時期における実際の面積と登記地積が異なる場合

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登記所(法務局)に備置されている登記事項証明書を取得すると、表題部(土地の物理的現況について記載された部分)に対象となる土地の面積(地積)が記載されています。

また、さらに詳しく地積を測量した図面(地積測量図)が存在することもあります。

地積測量図は分筆登記に伴い土地家屋調査士が作成したものが多いのですが、登記官が職権で作成することもあります。

しかし、この地積測量図や登記事項証明書表題部記載の地積と実測の面積が異なることが非常に多くあります。

地すべりや先年の東日本大震災などにより、境界がずれてしまったり(特に東日本大震災に伴い東日本の土地は移動しています)したことなどが原因です。

そのため、相続時、適正な相続税納付のためには登記事項証明書などの記載を鵜呑みにせず、土地家屋調査誌などに依頼して実測を再度行うことが重要です。

相続税の算出においては、土地の評価額は、課税時期における実際の面積に基づいて行われるので、課税時期における実際の面積を測量して土地の大きさを確認することが重要となります。

土地の評価方法

ところで、倍率方式により土地を評価するにあたっては、実際の地積と登記事項証明書等における地積が異なる場合には、現実の地積に従って評価しますが、固定資産税評価額は、登記事項証明書における地積を基に算定されるので、実測と登記事項証明書の面積の記載が異なる場合には、正しい計算ができないことになってしまいます。

そこで、実際の地積と固定資産税評価証明書の地積が異なる場合には、以下の算式により、評価額を算出します。

即ち、実測の地積を土地課税台帳の地積で除し評価倍率を掛け、その数値に土地の固定資産税評価額を乗じたものを評価額として算出します。

このように土地の実際の地積と登記事項証明書上の地積が異なる場合には特殊な計算式により、評価額を算出することとなります。

土地の実測の必要性

土地の面積については登記事項証明書や地籍測量図の記載を信じてしまいがちであり、多くはそれで問題はありませんが、相続税の納付の場面や境界について争いとなる場合などには実際の測量結果に基づいて判断することが必要となります。

測量は分筆などの際には必ず必要となりますが、必ずしも分筆の場面に限らず、将来の問題発生を未然に防ぐために折を見て土地家屋調査士に相談し、実測を依頼することが大切です。

とりわけ、東日本大震災における影響が懸念される東北などでは特に再度の測量を依頼することがおすすめできます。

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