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空き家は相続放棄して終わりではない-残る管理義務と費用発生の可能性

空き家は相続放棄して終わりではない-残る管理義務と費用発生の可能性

空き家を相続放棄しても、空き家と関係がなくなるわけではありません。その後も次の相続人や管理者に引き継ぐまで財産の管理義務があり、思いがけず高額な費用がかかることがあるため注意が必要です。

自宅から離れた場所に家族や親族の所有する不動産があると、そこに住む両親や親族が亡くなった後に引き続き住む人がいなければ空き家となってしまいます。

特に不動産の売買が盛んでない地域にある物件や老朽化した物件は、なかなか買い手や借り手が見つからないことも。

そのまま保有していると税金や火災保険料に加えて、場合によっては水道光熱費や修繕費等の負担が続くことになります。亡くなった方の財産が不動産以外ほとんどない場合や負の財産の方が多いケースの相続では、相続放棄も選択肢のひとつです。

相続放棄をした後の空き家の管理や今後発生する費用について知った上で、どの相続方法を選択するのかを決めましょう。

この記事の目次

1.空き家を相続放棄しても残る財産管理義務

相続放棄をしただけで、相続に関わるすべての権利や義務から解放されたとはいえません。相続放棄をして、「やっと肩の荷が下りた」と安心する方は多いでしょう。相続放棄とは、あくまで「すべての財産を引き継ぐ権利」を手放すことです。財産は引き継がなくても「財産管理義務」は発生します。

民法第940条には、相続人が財産を管理できるようになるまで、相続順位の高い人が財産を管理する義務が定められています。これが財産管理義務です。

1-1.空き家を相続放棄しても管理義務は放棄できない

空き家を含めて相続放棄しても、空き家等の財産を管理する義務は継続します。たとえば空き家の屋根が吹き飛んでしまい、近隣の人や家財を傷つけた場合、財産管理義務のある人が責任を問われるのです。特に自分しか相続人がいない場合や、相続人がもれなく相続放棄した場合は、最も相続順位の高い人(亡くなった人の子どもと配偶者)が財産管理義務を負うことになるため注意しましょう。

ただし、財産管理義務は財産の所有者が変わり、新しい所有者が財産を管理できるようになれば自分の手から離れます。

1-2.自分の財産と同程度の注意をして管理をする義務がある

財産管理義務については、民法第九百四十条において以下のように定められています。

己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
引用:民法940条|e-Gov法令検索

上記は、相続義務の対象となる財産を自分のものと同じように管理するよう定めた一文です。

もちろん「自分のもののように」といっても、空き家の場合には綺麗に掃除までする必要はありません。あくまで自分のものとして、周囲に迷惑のかからない程度のメンテナンスをしておくべき、ということです。

1-3.管理義務をなくすためは相続財産管理人の選任が必要

相続人が自分しかいない場合や、相続人が全員相続放棄していても、「相続財産管理人選任」を家庭裁判所に申し立てれば財産管理義務をなくせます。申し立て先は、被相続人が亡くなった時の住所を管轄する家庭裁判所です。

相続財産管理人が選任されると、本来の相続人に代わって財産を管理し、適切に処分します。空き家を含む財産を換価し、債権者がいる場合は返済。余る財産があれば、国庫に返納という手続きを取ります。

2.空き家を相続放棄した後に発生する費用

空き家を相続放棄した後も、状況によっては費用がかかる可能性があります。相続放棄を済ませたからといって、財産管理義務があるうちは安心できません。また、お金の用意ができないと相続財産管理人選定の申し立てまでに時間がかかってしまいます。スムーズに財産管理義務を手放すためにも、費用についてはあらかじめ把握しておきましょう。

2-1.相続財産管理人の選任の際に裁判所に納める費用-数十万円~100万円

相続財産管理人選任にかかる事務手数料は、以下のとおりです。

相続財産管理人選任にかかる事務手数料

郵便切手代

裁判所によって異なる

収入印紙代

800円

公告料

4230円

このほか、相続財産管理人に支払う報酬が月1~5万円程度かかります。財産管理の手続きを1年と想定すると安くても13万円、高ければ60万円以上する場合も

費用は財産から支払われますが、財産そのものに価値がない場合は、申立人が不足分を「予納金」として裁判所に支払います。なお、親族が相続財産管理人になれば報酬を支払う必要はありません。

2-2.空き家が原因の事故によって請求される可能性のある損害賠償費用

「相続財産管理人の選任にもお金がかかるなら、空き家は放置しておけばよいだろう」と考える人もいます。しかし、誰も管理していない空き家をそのままにしておくのは危険です。たとえば台風や風災で部材が壊れ、近所の家や人に危害を加えれば損害賠償問題に発展します。

また、建物そのものに問題がなくても、放火や犯罪の温床になってしまうリスクも。伸び放題になった草木や沸いた虫などについて、近隣から苦情が来ることもあります。このような場合も、責任を問われるのは財産管理責任者です。

2-3.特定空き家に指定され代執行された場合の解体費等

特定空き家とはすぐにでも取り壊し、環境の改善を図るべきだと判断された空き家のことで、以下のような場合に指定されます。

  • 倒壊寸前の空き家
  • 衛生上問題のある空き家
  • 周囲の景観を著しく損ねる空き家
  • そのほか近隣に悪影響をもたらす空き家

特定空き家に指定されることは稀です。しかし特定空き家に指定された建物は、管理者に代わって自治体が取り壊しや原状復帰を行います。そしてその代金を、財産管理義務のある相続人に請求する場合があるのです。

3.空き家を相続放棄することで得られるメリット

「相続放棄をするのは手続きも複雑で面倒だ」と感じることもしばしば。しかし、空き家の相続放棄には大きなメリットがあります。一度相続したものを後から放棄はできないため、後悔しないためにもあらかじめ相続放棄のメリットを知っておきましょう。

3-1.負の財産がある場合にそれを含めた全ての財産を放棄できる

空き家は相続放棄して終わりではない-残る管理義務と費用発生の可能性

▲負の財産を手放せる相続放棄

誰も使うあてのない空き家は、負の財産となる場合があります。建物が古く、メンテナンスしなければ使えないような場合はなおさらです。修繕費やメンテナンス代、固定資産税などの費用ばかりがかさんで、結果的に損になることもしばしば。

そんなときに活用できるのが、相続放棄です。相続放棄すれば、処理に困る空き家も含めてすべての財産を放棄できます。相続した財産のために無駄な出費がかさむこともありません

また、「限定承認」という方法もあります。限定承認は価値のある財産を限度に、負の財産も相続する方法です。たとえば財産に1000万円の債務と500万円の純資産があるとすれば、限定承認では500万円を限度に債務を相続することになります。相続人が損せず、一部の財産を確実に引き継げる方法です。

参考:限定承認とは|相続放棄とは何が違う?所得税申告が必要になることも!|税理士法人チェスター

3-2.固定資産税の支払いが不要になる

相続放棄すれば、当然空き家にかかる固定資産税の支払いも不要になります。誰も住まない空き家にもかかわらず、税金ばかりかかることが不満な場合には相続放棄するのも1つの手段です。

ただし相続放棄はすべての財産を対象とする手続きであるため、空き家だけでなくほかの財産もすべて手放すことになります。相続放棄するかどうかは、慎重に検討しましょう。

4.相続放棄の手続をする際に知っておきたい注意点

相続放棄の手続きには、思わぬ落とし穴があることもしばしば。特に初めての場合は手続きも複雑に感じ、不安を覚える人もいるでしょう。そんな不安を解消し、スムーズに相続放棄するためには、あらかじめおさえておきたいポイントがあります。

親族間のトラブルが起きるなどして後味の悪い相続放棄にならないためにも、注意点については正確に把握しておきましょう。

4-1.手続には期限がある-相続が始まったことを知ってから3か月

相続放棄はいつでもできるわけではないため、できるだけ早く手続きする必要があります。期限は、自分が財産を相続できることを知ってから3ヶ月以内です。仮に3ヶ月以内に財産の内訳が調査できないなどやむを得ない理由がある場合は、「相続の承認又は放棄の期間の伸長の申立て」を家庭裁判所にすることで期間を延長できます。

なお相続放棄は、亡くなった方の最後の住所を管轄する家庭裁判所で手続きします。相続放棄の申述書のほか、亡くなった方の住民票除票または戸籍附票、申述人の戸籍謄本等が必要です。こうした提出書類の取得に時間がかかる場合もあるため、手続きの準備は早めに行っておきましょう。

参考:相続手続きは何から手をつける?手続きの流れや放棄する方法を解説|税理士法人チェスター

4-2.他に相続人がいる場合は配慮が必要

空き家は相続放棄して終わりではない-残る管理義務と費用発生の可能性

▲相続放棄をした後の相続権移行の順番

自分が相続放棄をすると、相続権は次に相続順位が高い人に移ります。正の財産が引き継がれるなら問題ないですが、空き家など負の財産の相続権が移転することで親族間トラブルになることもあるため注意空き家など負の財産の相続権が移転することで親族間トラブルになることもあるため注意しましょう。

自分以外にも相続人がいる場合は、相続放棄する旨をあらかじめ伝えておくのが無難です。なお相続順位は以下のとおりです。

相続順位

第一順位

亡くなった人の子ども・配偶者

第二順位

亡くなった人の父母・祖父母

第三順位

亡くなった人の兄弟姉妹

自分が故人の子どもで相続放棄をした場合、第二順位の相続人に相続権が移ります。また亡くなった人の両親または祖父母が存命でない場合、第三順位の兄弟姉妹に相続権が移ります。この場合、亡くなった人の兄弟姉妹とは自分の叔父・叔母に該当する人です。

仮にこれらの人が亡くなっていたとしても、その子どもが代襲相続できるため、親族には広く相続放棄のことを周知しておくとよいでしょう。

4-3.空き家を相続放棄するとその家には基本的に住めない

亡くなった人が所有していた空き家に住むということは、その財産を継承することになります。つまり、相続放棄をしたあとにその家に住み続けることはできません

ただし、相続財産管理人を選任して財産処分の手続きをしている間など一時的なら、住み続けられる場合もあります。ただし、空き家を相続した人と賃貸契約を結べば、相続とは違う形で住むことができます。

また、抵当権のついている家なら限定承認するという方法も。限定承認なら鑑定価格を支払うことで、家を所有できます。

4-4.家庭裁判所での受理後は撤回や取消は難しい

相続放棄が受理されると、その後の撤回や取り消しは非常に難しいです。基本的に撤回はできないと考えておいた方がよいでしょう。そのため、相続放棄を行うかどうかは、財産をすべて加味した上で慎重に検討する必要があります。

例外的に手続きを撤回できるのは、申述人が未成年だった場合や脅されて手続きをしていた場合、財産に対する認識に錯誤があった場合などです。

5.相続放棄以外の選択肢-空き家の処分・活用方法

「ほかの財産も考慮すると、空き家だけのために相続放棄するのはかえって損」というケースもあるでしょう。また、相続財産管理人の選任にも手間やお金がかかります。

このような場合、相続放棄以外の方法で空き家を活用することも可能です。「できれば相続はしたいけど空き家を引き継ぐのが難点…。」という方は、ぜひ空き家の有効活用をご検討ください。

5-1.寄付-受け入れ可能な自治体や法人がいないかリサーチ

場合によっては、空き家をもらい受けてくれる自治体や法人があるかもしれません。寄付は無償の譲渡であるものの、負の財産を手放すには有効な手段です。自治体に寄付を依頼する場合は、役所の窓口で担当部署を問い合わせ、相談してみましょう。ただし自治体が寄付を受け入れるのにはさまざまな条件がある場合もしばしば。

そこで次に検討するのが法人です。一般法人のほか、NPO法人や公益法人が空き家を探しているケースもあります。ただし、法人に寄付する場合は所有権移転登記費用や所得税がかかるため注意しましょう。

5-2.贈与・売却-近隣住民や地方移住希望者

個人に対して空き家を贈与、または売却することも可能です。相手を見つけるのはやや困難かもしれませんが、隣の家や土地を持っている住民や地方移住希望者なら貰い受けてくれる可能性が高いといえるでしょう。

ただし、贈与をした場合相手には空き家の評価額に応じた贈与税が発生します。また、もし空き家を売却できた場合、利益が出ればこちらに譲渡所得税と住民税が発生します。

5-3.賃貸-農地付建物や民泊施設として貸し出せることも

空き家は相続放棄して終わりではない-残る管理義務と費用発生の可能性

▲企業を介した空き家貸し出しの仕組み

一度空き家を相続して、賃貸物件として貸し出すという手もあります。近年では都心に住む人のセカンドハウスとして田舎の家を貸し出すビジネスや、空き家をリノベーションして民泊として活用する事例も増えています

また、こうした賃貸をサポートする法人も増えているため、空き家活用に興味のある人は「空き家 賃貸」でリサーチしてみるとよいでしょう。

6.相続方法を慎重に選択して不安を残さない相続を

後になって後悔しないためにも、相続の方法は慎重に選択しましょう。相続する全財産を精査し、負の財産が多ければ相続放棄をすることで経済的な負担を避けられます。ただし、相続放棄は一度行うと自己都合での撤回はできません。

まずは相続分の財産をきちんと洗い出してみることが大切です。

すでに相続関連でトラブルが起きてしまった場合には、CST法律事務所へご相談ください。相続問題の専門家が、寄り添って解決へ導きます。

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