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相続した不動産において発生する相続登記についての7つの基本知識

相続した不動産において発生する相続登記についての7つの基本知識

土地やマンションなどの不動産を相続した場合、相続登記(不動産の名義変更)をしなければなりません。

ここでは、相続登記をするにはどのような知識が必要かを簡単にまとめました。

不動産を相続したとき自分で相続登記をしたい場合にはどんなことをする必要があるのか、また相続登記をしておかないとどんな事が起こりうるか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

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1.相続時に必要となる相続登記とは?

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不動産を所有している方が死亡すると、相続が発生し、相続人にその不動産の所有権が移転することになります。その際には相続登記の手続きが必要です。

相続登記の手続きには、必ずこの期間内に実行しなければならないという法的な制限期間はありません。

いつまでにしなければならない!という決まりがないため、後回しにしてしまう方の多いのが現状です。

ただし、不動産が被相続人の名義のままでは、相続人がその不動産を売ったり、担保に入れたりすることなどを自由にできなくなります。したがって一戸建てにせよマンションにせよ、名義となっている方がなくなった場合にはすぐに相続登記の手続きすべきでしょう。

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2.相続登記はどのタイミングですればよいのか?

不動産については毎年1月1日現在の固定資産に対して固定資産税が請求されることとなっています。したがって相続が発生したら、年内のうちに相続登記を済ませておいたほうがよいでしょう。

もっとも、相続発生にともなって速やかに相続登記を済ませておくことが理想的であることは言うまでもありません。

3.土地などの不動産の相続登記をしておかないとどんな問題が発生するのか?

相続登記をしておかないと被相続人の不動産について相続人は以下のような不具合が発生します。

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4.すぐに相続登記をしなかったために起こった事例

父が死亡し、母はすでに亡くなっていたため、相続人が息子兄弟2人となった事例です。

この事例では、被相続人である父が約100坪の土地を残していて、息子兄弟は協議の結果、土地は兄がすべて相続することになりました。

兄はこの土地に投資用の不動産を建築する予定でしたが、相続登記をしていないうちに弟が80坪ほど勝手に不動産業者に売却してしまい、不動産会社は所有権移転登記まで済ませてしまったのです。

この場合、兄は法律上、不動産会社に対して80坪すべてを返せとは言えなくなってしまいます。残りの20坪はなんの活用もできず、ただ固定資産税の負担だけが残ってしまい、兄にとっては最悪の事態となりました。

兄が相続すると兄弟間で決めた後、速やかに相続登記をしていれば兄の主張が全面的に通った事例です。

相続登記を忘れずに実行しておくことがいかに大切かお分かりいただけたのではないでしょうか。

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5.土地の相続登記をすぐにしない方がよいケースもある?

ただし相続登記を少し遅らせたほうがよい場合もあります。

それは「小規模宅地等の特例」によって節税をしたいケースです。

土地を複数の方で相続する場合には、相続税申告前にあわてて相続登記を完了してしまうことで、この「小規模宅地等の特例」の税制上の適用を受けられなくなる可能性があります。

専門家の税理士でなく、相続に詳しくない人のアドバイスを受けて早期に相続登記をおこない、結果的に大損してしまっている方も多いので、複数人での相続の際には登記のタイミングに注意しておく必要があります。

※小規模宅地等の特例についての詳細は、下記サイトをご参照ください。

80%の評価減で相続対策可能に!?小規模宅地等の特例の6つのポイントとは

6.司法書士に頼む場合に必要となる書類はどんなの?

相続登記の手続きは司法書士に依頼します。その際には以下のような書類が必要になります。

相続した不動産において発生する相続登記についての7つの基本知識

これらはあくまで必要となる代表的な書類の一例ですので、司法書士さんへの相談の際に必要となる書類の詳細をしっかり聞いておきましょう。これ以外の相続登記に必要な書類や手続きについては、司法書士がすべて行ってくれるケースが多いです。

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7.どうしても自分で相続登記をしたい場合に必要な書類は?

どうしても自分で相続登記をする場合には以下のような書類が必要です。

(1)亡くなった方(被相続人)に関係する書面

① 被相続人について、出生時から死亡時までの連続した戸籍(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本等)のすべて

戸籍謄本は、亡くなった方の相続人を確定するために必要となります。

しかしこの戸籍謄本は1通で済むとは限りません。

例をあげると、被相続人が転籍や婚姻などをされていると、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村から除籍謄本や改正原戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

除籍謄本とは、戸籍内の全員がその戸籍から抜けた状態の戸籍をいい、電算化済みの自治体では除籍全部事項証明書と呼ばれます。

そして改製原戸籍謄本とは、戸籍制度の改正によって戸籍の方式が変更された時の書換え前の戸籍謄本のことをいいます。

最初に日本で全国統一形式の戸籍がつくられた明治時代から今日までに何度か戸籍制度が改正されていて、そのたびに書換え前の戸籍をすぐに破棄せず改製原戸籍として保管されました。 戸籍が改製されると書き換え前の情報を省略していることが多く、最新の戸籍からはわからない情報を集めるためにはこれらの謄本を入手しなければならないのです。

現在の戸籍謄本が電子化されている場合、電子化前の改製原戸籍謄本も取得する必要があります。

② 住民票の除票または、戸籍の附票の除票

これは被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するために必要です。登記申請の添付書面となることもあります。

(2)相続する方(相続人)に関係する書面

① 相続人全員の戸籍謄本

相続人であることを証明するために必要になります。

② 遺産分割協議書

相続人の間で行われた遺産分割協議を証明する書面です。分割した取り分に関係なく、相続人全員の印鑑証明書を用意しておきましょう。

相続分以外の割合で相続する場合には必要となります。

③ 財産を取得する人の住民票

不動産を取得する方の住所を特定するために必要です。

④ 相続する不動産の固定資産評価証明書(最新版)

相続登記の際に支払う登録免許税を計算するために必要です。

⑤ 相続する物件の登記簿謄本

相続登記申請の前に、相続する不動産を特定し、被相続人名義の不動産かを確かめるために必要です。

8.相続登記費用はどれくらいかかる?

(1)すべて自分で手続きを行う場合の費用

登録免許税は固定資産税評価額×0.4%、戸籍謄本取得費用が450円、除籍・原戸籍取得費用が750円、住民票取得費用が約300円、この他に評価証明書が約300円、登記簿謄本取得費用は不動産数×1,400円、これらに交通費などの諸経費を合わせた額が必要になるでしょう。

(2)司法書士に頼んで手続きをしてもらう場合の費用

事務所によって異なりますが、上記(1)にプラスして約10万円程度の費用が相場です。ただ手続きの手間が複雑であったり、相続する不動産に必要な登記が別途発生したりする場合もありますので、物件によってはさらに費用が掛かることもあります。

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9.相続登記申請書の記載例はどんなの?

法務局のホームページに申請書の様式・記載例や手続き方法などが掲載されていますので、これらを参考にしましょう。

(1)法定相続分のとおりに不動産を相続した場合の相続登記申請書の様式・ 記載例

記載例

(2)遺産分割協議によって不動産を相続した場合の相続登記申請書の様式・ 記載例

記載例

この他の詳しい手続き方法はこちらをご覧ください。

参照元:法務局HP

10.相続登記するまでの全体の流れは?

相続した不動産において発生する相続登記についての7つの基本知識

改めて相続登記までの流れをおさらいです。

まず相続発生後に遺言の有無を調べ、相続人の確定と相続財産の調査を行います。通常はこののちに相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

そして遺産分割の結果、相続することとなった不動産については被相続人から相続人に対する相続登記を行う、という流れになります。

11.無理せず専門家の手を借りよう

このように相続登記の手続きはとても大変です。もし自分でやろうとすると不慣れな手続きを自力でやらなければなりませんので、資料を集めるだけでも1週間以上はかかるでしょう。

戸籍を何度も変更している方が関係者にいる場合は、古い戸籍を集めて読み込むのに大変な手間がかかるので、さらに時間を要する可能性が高くなります。もちろん法務局のHPなどを参考にしながら資料集めや資料作成を行えば登記の手続きをすべて自力で行うことは可能でしょうが、かなりの労力が必要です。

相続登記をするには高度な法律や手続き方法に関する知識などが問われますので、万一手違いが起こると財産上の不利益は計り知れないものとなり、深刻な事態になる恐れもあります。したがって10万円程度の費用はかかってしまいますが、司法書士にお願いした方があらゆる面で役立つでしょう。

質の高い司法書士に依頼しても相続登記が実質「0円」になる賢い利用方法はこちら ››

 

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