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土地の生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース!具体例で比較

土地の生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース!具体例で比較

土地を生前贈与することによって相続財産が減少するため、相続税の節税につながります。

ただし贈与税の支払いもあるので、トータルで生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケースです。

登録免許税や不動産取得税も含めて考える必要もあります。

本記事では生前贈与と相続の税金を比較し、向き・不向きの具体的なケースもチェックしていきましょう。

土地の生前贈与と相続はどちらがお得?税金の負担をチェック

土地を生前贈与した場合と、相続した場合どちらが得かはケースバイケースとなります。なぜならそれぞれの資産の状況、受贈者や相続人との関係によって異なるためです。

生前贈与、相続それぞれの税金の非課税制度や特例を確認してみましょう。

土地の生前贈与と相続はどちらがお得?

  1. 生前贈与では相続時精算課税制度の利用で2500万円が非課税になる
  2. 相続では控除や特例の利用で相続税額を抑えられる
  3. 生前贈与でも相続でも登録免許税がかかる
  4. 生前贈与では不動産取得税を納付する
  5. 【結論】生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース

ケース1:生前贈与では相続時精算課税制度の利用で2500万円が非課税になる

生前贈与をした場合、相続時精算課税制度を利用することで贈与税が非課税になる可能性があります。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の直系尊属から20歳以上の直系卑属に対し贈与した場合に、贈与税が累計2500万円まで非課税になる制度のことをいいます。

仮に贈与者が死亡して相続が発生した場合には、贈与した金額をすべて贈与者(被相続人)の相続財産に加算し、相続税を計算します。

土地の生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース!具体例で比較

▲相続時精算課税制度を利用した場合の贈与税と相続税

詳細については、以下の生前贈与のメリットにかんする記事で詳しく解説しています。

資産の種類や受贈者の関係から、どの制度や特例が自分に適しているか慎重に検討することが大切ですので、ぜひ参考にしてみてください。

参考:不動産を生前贈与するメリット7つ!節税対策や非課税にする方法をチェック

相続での基礎控除や特例の利用で相続税の納税が不要になりそうな場合は生前贈与を検討する必要はありません。ただし相続税控除の特例を適用し納税額が0円になった場合には、税務署に対して特例を適用した旨の申告が必要になります。申告を忘れずにおこなうようにしましょう。

ケース2:相続では控除や特例の利用で相続税額を抑えられる

相続では基礎控除や特例の利用で相続税の納税額が軽減され、納税が不要となる場合があります。

相続税の課税対象となる課税遺産総額が基礎控除額(3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)を超えていない場合は、相続税の申告手続が不要なためです。また、基礎控除以外にも相続人の属性によっては以下のような相続税控除の特例を適用することで、さらに相続税の納税額を軽減できます。

相続税控除の特例

  • 配偶者控除
  • 未成年者控除
  • 障害者控除
  • 相次相続控除
  • 外国税控除
  • 贈与税額控除
  • 参考:知らないと損! 6つの相続税の税額控除とその他の3つの控除|税理士法人チェスター

    相続での基礎控除や特例の利用で相続税の納税が不要になりそうな場合は生前贈与を検討する必要はありません。ただし相続税控除の特例を適用し納税額が0円になった場合には、税務署に対して特例を適用した旨の申告が必要になります。申告を忘れずにおこなうようにしましょう。

    ケース3:生前贈与でも相続でも登録免許税がかかる

    生前贈与、相続どちらの場合も、不動産の名義変更時に登録免許税がかかります。不動産を取得した場合、法務局で不動産登記簿の所有者名義を変更する手続をおこないますが、そのときに必ず登録免許税を納付する必要があるためです。

    生前贈与と相続の場合の登録免許税の税率は以下のとおりです。

      登録免許税
    生前贈与 固定資産税評価額の2%(令和5年3月31日まで)
    相続 固定資産税評価額の0.4%

    生前贈与と相続の場合の登録免許税を比較してみましょう。

    例えば、所有している土地の固定資産税評価額が5000万円の場合、生前贈与と相続で比較すると、以下のとおり相続のほうが登録免許税を抑えられます。

      登録免許税 計算式
    生前贈与 100万円 5000万円×2%
    相続 20万円 5000万円×0.4%

    登録免許税を抑えたい場合は、相続で不動産を承継する方法を検討しましょう。

    生前贈与、相続どちらの場合でも登録免許税を納税する必要があるため、事前に固定資産税の納税通知書などで評価額を確認し、納税額がいくらくらいになるのか把握しておくことが大切です。

    ケース4:生前贈与では不動産取得税を納付する

    生前贈与の場合は、不動産取得税を納付する必要があります。不動産取得税とは、売買や贈与などで不動産を取得した人に対し課される税金のことで、不動産が所在する都道府県に納付します。相続・包括遺贈で不動産を取得した場合は納付する必要がありません。

    不動産取得税の税率は以下のとおりです。不動産を生前贈与した場合には、不動産取得税を納付する必要があることを忘れないようにしましょう。

      土地・家屋 家屋(非住宅)
    不動産取得税 固定資産税評価額の3%
    (令和6年3月31日まで)
    固定資産税評価額の4%

    【結論】生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース

    生前贈与と相続のどちらが得かはそれぞれの資産の状況、受贈者や相続人との関係によって異なります。また登録免許税や不動産取得税などの金額は不動産の評価額によって変わります。

    生前贈与をうまく利用して相続税も節税できるよう、特例や制度を理解したうえで生前贈与か相続どちらが適しているのか検討することが大切です。

    土地の生前贈与と相続で支払う税金を具体例で比較

    土地の生前贈与と相続で支払う税金を、以下の具体例で比較してみましょう。父が子どもへ生前贈与した場合と、相続した場合で計算します。

    具体例

    1. 固定資産税評価額が5000万円の土地を生前贈与する場合
    2. 固定資産税評価額が5000万円の土地を相続する場合

    ケース1:固定資産税評価額が5000万円の土地を生前贈与する場合

    父が子どもへ(20歳以上)固定資産税評価額が5000万円の土地を生前贈与した場合、以下の税金がかかります(相続税と比較するため、各特例や控除の適用はなしとして計算)。

    父が子どもへ(20歳以上)固定資産税評価額が5000万円の土地を生前贈与した場合にかかる税金

    1. 贈与税
    2. 登録免許税
    3. 不動産取得税

    金額と計算式は以下のとおりです。

    税金 金額 計算式
    贈与税 2049万5000円 (5000万円−110万円)×55%(速算表の税率)−640万円(控除額)
    登録免許税 100万円 5000万円×2%
    不動産取得税 150万円 5000万円×3%

    (相続税と比較するため、各特例や控除の適用はなしとして計算)

    贈与税は贈与として受け取った贈与額が、年間(1月1日~12月31日)で110万円を超える場合、原則として受贈者が申告し納付します。贈与をした人と贈与を受けた人の関係性により、財産を「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に区別し、贈与税が課税されます。

    税率 関係性 具体例
    一般贈与財産
    • 直系尊属以外からの贈与
    • 直系尊属から未成年者への贈与
    • 兄弟間の贈与
    • 夫婦間の贈与
    • 父母から子(未成年)への贈与
    • 祖父母から子(未成年)への贈与
    特例贈与財産 直系尊属から成年者への贈与 (贈与される年の1月1日に受贈者が20歳以上であること)
    • 父母から子(20歳以上)への贈与
    • 祖父母から孫(20歳以上)への贈与

    父が子どもへ(20歳以上)固定資産税評価額が5000万円の土地を生前贈与した場合にかかる贈与税額は、贈与税の速算表を用いると以下計算式のとおり2049万5000円となります。

    贈与税額 計算式
    2049万5000円 (5000万円−110万円)×55%(速算表の税率)−640万円(控除額)

    参考:贈与税の速算表を使って試算しよう。一般税率と特例税率の違いは?|税理士法人チェスター

    生前贈与をおこなった場合、贈与税の他に登録免許税と不動産取得税の納付が必要となります。税率は以下のとおりです。

      税率
    不動産取得税 固定資産税評価額の3%
    (令和6年3月31日まで)
    登録免許税 固定資産税評価額の2%
    (令和5年3月31日まで)

    父から20歳以上の子どもへ固定資産税評価額が5000万円の土地を贈与した場合、以下計算式のとおり不動産取得税は150万円、登録免許税は100万円となります。

      金額 計算式
    不動産取得税 150万円 5000万円×3%
    登録免許税 100万円 5000万円×2%

    ケース2:固定資産税評価額が5000万円の土地を相続する場合

    父が死亡し、子ども(相続人は1人)が固定資産税評価額が5000万円の土地を相続した場合、以下の税金がかかります(贈与税と比較するため、土地の相続税評価額5000万円・相続税の課税対象となる課税遺産総額5000万円、各特例や控除の適用はなしとして計算)。

    父が死亡し、子ども(相続人は1人)が固定資産税評価額5000万円の土地を相続した場合にかかる税金

    1. 相続税
    2. 登録免許税

    金額と計算式は以下のとおりです。

    税金 金額 計算式
    相続税 160万円 (5000万円−(3000万円+600万円×1人))×15%(速算表の税率)−50万円(控除額)
    登録免許税 20万円 5000万円×0.4%

    (贈与税と比較するため、土地の相続税評価額5000万円・相続税の課税対象となる課税遺産総額5000万円、各特例や控除の適用はなしとして計算)

    相続税の課税対象となる課税遺産総額が基礎控除額(3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)を超える場合は、相続人が申告し相続税を納付します。

    相続税の課税対象となる課税遺産総額が5000万円、相続人が1人の場合、1400万円(5000万円-3600万円)の部分について相続税を納付することになるのです。

    父が死亡し子ども(相続人は1人)が固定資産税評価額5000万円の土地を相続した場合、相続税の速算表を用いると相続税額は以下計算式のとおり160万円となります。

    相続税額 計算式
    160万円 (5000万円−(3000万円+600万円×1人))×15%(速算表の税率)−50万円(控除額)

    参考:相続税の速算表と速算表を使った税額計算方法を解説|税理士法人チェスター

    土地を相続した場合、贈与税の他に登録免許税がかかります。税率は以下のとおりです。

      税率
    登録免許税 固定資産税評価額の0.4%

    父が死亡し、子ども(相続人は1人)が固定資産税評価額5000万円の土地を相続した場合、以下計算式のとおり登録免許税は20万円となります。

      金額 計算式
    登録免許税 20万円 5000万円×0.4%

    土地を生前贈与したほうがよいケース

    土地の生前贈与を検討したほうがよいのは、以下のようなケースに該当する場合です。

    土地を生前贈与したほうがよいケース

    1. 相続人による遺産トラブルの勃発が想定されるとき
    2. 認知症などによる判断能力の低下が見込まれるとき
    3. 将来的に土地の評価額が上がると見込まれるとき

    ケース1:相続人による遺産トラブルの勃発が想定されるとき

    将来遺産をめぐって相続人間でトラブルが発生しそうな場合は、土地の生前贈与を検討しましょう。贈与する相手と財産を自由に決められるため、相続が発生した場合の相続人間のトラブルを予防することができます。また、急病や事故などで思いがけず相続が発生し譲りたい人に財産を承継することができなくなってしまったといった事態を避けることも可能です。

    相続人間のトラブルを回避し、自分が財産を譲りたい人に財産を確実に承継できるよう、生前贈与を検討してみましょう。

    ケース2:認知症などによる判断能力の低下が見込まれるとき

    今後、認知症といった加齢による判断能力の低下が見込まれる場合は、生前贈与を検討しましょう。将来判断能力が低下している状態で土地を売却する必要が発生しても、売却が困難になる可能性があるためです。

    例えば、親に介護が必要となり、親の所有している不動産を売却し老人ホームへの入居を検討したとします。親の判断能力がほとんどない状態であった場合、不動産を売却することが困難になってしまうのです。建物が建っていた場合は空き家の問題も生じてしまう可能性があります。

    将来土地の売却手続が心配な場合は、生前贈与を検討してみましょう。

    ケース3:将来的に土地の評価額が上がると見込まれるとき

    土地の資産価値が将来上昇し、評価額の上昇が見込まれる場合は生前贈与で節税につながる可能性があります。贈与税は贈与時、相続税は死亡時の評価額を基準に評価されるためです。

    例えば、現在の評価額が5000万円の土地を所有していたとします。現時点で生前贈与をおこなえば受贈者は5000万円に対し贈与税を支払うことになります。しかし、この土地を生前贈与せず相続時に土地の相続税評価額が2億円になっていた場合は、相続人は2億円に対し相続税を支払うことになります。

    将来的に土地の評価額が上がると見込まれる場合は、生前贈与のほうが税額を抑えられる可能性があるのです。

    土地を相続にしたほうがよいケース

    土地を相続で承継することを検討したほうがよいのは、以下のようなケースに該当する場合です。

    土地を相続にしたほうがよいケース

    1. 相続財産の評価額が基礎控除に満たないとき
    2. 小規模宅地等の特例による節税効果を得たいとき

    ケース1:相続財産の評価額が基礎控除に満たないとき

    相続税の課税対象となる課税遺産総額が基礎控除額(3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)を超えていない場合は相続での承継をおすすめします。相続税が発生しないため、生前贈与を検討する必要がない可能性があります。

    生前贈与で特例や制度を利用しない場合、贈与として受け取った贈与額が年間(1月1日~12月31日)で110万円を超えると贈与税がかかることになります。

    事前に相続税の課税対象となりそうな遺産額を把握し、相続と生前贈与のどちらを利用するべきか確認することが大切です。

    ケース2:小規模宅地等の特例による節税効果を得たいとき

    小規模宅地等の特例による節税効果を得たいときは、相続での承継をおすすめします。生前贈与をおこなうと、小規模宅地の特例が利用できなくなる場合があるためです。

    被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に、小規模宅地等の特例の要件を満たすと、相続した土地の評価額を最大80%減額することができます。小規模宅地等の特例を利用し、相続税評価額を減らすことで、相続税を節税することが可能です。しかし、生前贈与することで、小規模宅地の特例が利用できなくなる可能性があります。宅地の種類や取得者によって適用要件が異なるためです。

    小規模宅地の特例は、取得者が以下の3つのうち1つにあてはまることが要件となります。

    小規模宅地の特例が利用できる取得者

    1. 被相続人の配偶者が土地を相続
    2. 被相続人と同居していた人が土地を相続
    3. 被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得

    例えば、「配偶者」「同居の親族」がいない場合に生前贈与で借家住まいの相続人に土地と建物を承継していたとします。そのあと相続が発生した場合は、相続人は土地建物を所有しているため、「3年間借家住まいの相続人」に該当せず、小規模宅地の特例が利用できなくなってしまうのです。

    小規模宅地等の特例によって相続税を節税したい場合は、適用対象から外れないように適用要件を確認しておくことが大切です。

    土地を生前贈与するか相続するかどちらが得か不安が残るなら専門家へ相談を

    不動産の生前贈与は相続財産の減少による相続税の節税になるだけでなく、非課税枠や特例を適用することで贈与税を抑えられる場合があります。しかし、状況によっては相続で財産を承継したほうが税金を抑えられる場合もあるのです。相続税の課税対象となる財産を事前に把握し、生前贈与と相続どちらが適しているか想定したうえで財産の承継を検討することが大切です。

    相続税と贈与税の負担を抑える確実な相続対策をおこなうためには、相続を専門とする税理士に相談することをおすすめします。

    相続税や贈与税の負担が心配な場合や、特例が適用できるかといった判断が難しい場合は、ぜひ一度税理士法人チェスターにお問い合わせください。贈与に詳しい専門税理士に任せることで、不安を解決できるでしょう。

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