不動産を生前贈与するメリット7つ！節税対策や非課税にする方法をチェック

不動産の生前贈与は相続財産の減少による相続税の節税になるだけでなく、各種制度の適用を受ければ贈与税も抑えられます。

例えば相続時精算課税制度を活用することで、贈与額の2500万円まで贈与税が発生しません。また暦年贈与によって、小分けに贈与を行えば、110万円の基礎控除を何度も受けられます。生前贈与を選択したときの節税効果はこれだけにとどまりません。不動産の節税対策のメリットを節税面を中心にチェックし、相続税や贈与税の負担への心配を減らしていきましょう。

1.不動産を生前贈与する7つのメリット-非課税や控除適用も

不動産を生前贈与すると以下のようなメリットがあります。非課税枠や特例制度を利用できるか確認した上で生前贈与を行うことが大切です。

1-1.不動産の生前贈与は親子間なら非課税になる場合がある

親子間で不動産の生前贈与をした場合、相続時精算課税制度を利用することで贈与税が非課税になる可能性があります。

1-1-1.60歳以上の親から20歳以上の子への贈与は相続時精算課税制度を利用できる

相続時精算課税制度とは、60歳以上の直系尊属から20歳以上の直系卑属に対し贈与した場合に、贈与税が累計2500万円まで非課税になる制度のことをいいます。贈与税と相続税を精算する課税方法です。贈与者が死亡して相続が発生した場合、贈与した金額をすべて贈与者（被相続人）の相続財産に加算し、相続税を計算します。

▲相続時精算課税制度を利用した場合の贈与税と相続税

例えば、相続時精算課税制度を利用して60歳以上の父から20歳以上の子どもへ2000万円贈与した場合、贈与税は0円です。そのあと父の相続が開始したとき（死亡時）、子どもが相続する財産と生前贈与を受けた2000万円の合計額に相続税がかかることになります。また、2500万円を超える金額の贈与でも、贈与税は一律20％（2500万円を超えた分に対して）となります。

相続時精算課税制度を利用し生前贈与することで、相続税の課税財産が増加しますが、贈与税を抑えることができるのです。

しかし、本制度を使用した場合、相続税の負担が多くなる可能性もあります。制度を利用した贈与者が死亡した場合、贈与者（被相続人）の相続税に加算される贈与財産は、贈与時の価格で計算されるためです。

例えば、贈与した財産が相続時に価値が急落していたり消滅していたりした場合でも、贈与時の価額で相続財産に加算されます。これにより、生前贈与しなかった場合に比べて相続税の課税財産が増える場合もあるのです。

また、一度相続時精算課税制度を利用すると、以下の制度や特例が利用できなくなります。

相続時精算課税制度を利用した場合に利用できなくなる制度や特例

資産の種類や受贈者の関係から、どの制度や特例が自分に適しているか慎重に検討することが大切です。

参考：相続時精算課税制度とは？必要書類・手続きなどをわかりやすく解説！｜税理士法人チェスター

2.不動産の譲渡所得に対する3000万円控除の適用を受けられる

生前贈与を受けたのち、不動産を売却する場合、不動産の譲渡所得に対する3000万円の控除の適用を受けられる可能性があります。3000万円控除の特例とは、居住用として利用していた不動産を売却した際に得た譲渡所得から最高3000万円が控除される特例です。

3000万円控除の適用に所有の期間は関係ありませんが、適用を受けるためには以下の要件が必要となります。

特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

引用：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

生前贈与することで贈与税はかかりますが、将来売却する際に3000万円控除の適用を受けることで、所得税を軽減できるのです。

3.夫婦間の贈与なら配偶者控除の適用を受けられる

夫婦間の贈与の場合は、配偶者控除の適用を受けられる可能性があります。居住用不動産の配偶者控除とは、夫婦の間で居住用の不動産あるいはその購入資金の贈与があった場合、基礎控除額110万円に加えて最高2000万円まで非課税となる制度です。

たとえば、夫から妻へ居住用の不動産またはその購入資金を贈与した場合は、2000万円と暦年贈与の非課税枠（110万円）の合計2110万円まで非課税となります。同じ配偶者からの贈与では1回に限り適用可能です。

贈与を受けた人は翌年3月15日までに、贈与された不動産（または贈与された資金で購入した不動産）に居住する必要があります。また、婚姻期間が20年以上あることが条件となります。

この非課税の特例を適用するためには贈与の申告を行います。特例を適用して税額が0円になっても、申告が必要です。

このように配偶者控除の制度を利用することで、贈与税を抑えることが可能となります。

参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

4.暦年贈与によって贈与税の金額を抑えられる

暦年贈与の制度を利用し生前贈与することで、贈与税の金額を抑えられます。暦年課税とは、贈与として受け取った贈与額が年間（1月1日～12月31日）で110万円を超えない場合、贈与税がかからない制度です。1年間で110万円以下の贈与であれば、贈与税の申告は必要ありません。

110万円を超える場合は、原則として受贈者が申告し贈与税を納付する必要があります。贈与をした人と受けた人の関係性により、財産を「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に区別し、贈与税を納付します。

例えば、1年間に500万円を贈与された場合は、110万円を引いた390万円に贈与税が課税されます。一方、1年間に100万円を贈与された場合は、贈与税は課税されず、申告の必要もありません。しかし、贈与の方法によっては贈与税が課される可能性があります。毎年同じ時期に同じ額を贈与していると、一括で贈与したとみなされる場合があるためです。

一括贈与とみなされないように贈与契約書を作成し贈与の記録を残しておくことが大切です。

参考：暦年贈与に関する5つのポイント。みなし贈与と判定されてしまうリスクとは？｜税理士法人チェスター

5.新築費や増改築費など住宅資金が目的の贈与なら贈与税を減らせる

直系尊属から居住用住宅の購入や新築に関して贈与を受けた場合、贈与税が非課税となる特例があります（平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間）。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度とは、自身が居住する住宅を購入して直系尊属から贈与を受け、一定の要件にあてはまる場合、贈与された資金の一定額が非課税になる特例制度です。

特例をうける場合には、要件に該当するかどうかの確認が必要です。

贈与者が直系尊属（父母または祖父母）であって、受贈者は20歳以上で所得が2000万円以下などの要件があります。また、住宅には延床面積や築年数などの要件があるのです。

要件に該当する場合、この特例を適用するには贈与の申告を行います。特例を適用して贈与税が0円になっても、申告が必要です。

参考：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

住宅取得等資金贈与の非課税を適用した場合、相続税の申告で「小規模宅地等の特例」は適用できなくなります。そのため、どの制度が適しているのかを慎重に検討することが大切です。

6.資金が必要なタイミングで財産の承継を行うことができる

生前贈与を行うことで、受贈者が資金の必要なタイミングで財産の承継が可能です。また、生前に贈与すれば贈与した資金を有効に活用しているか自分で確かめることができます。

たとえば、子どもが家を建てるためにまとまった資金が必要な場合や、孫が留学を予定している場合など、受贈者が資金の必要なタイミングで財産の承継を行うことが可能となるのです。

財産の承継を予定している人が資金が必要な場合は、生前贈与を検討してみましょう。

7.法定相続人以外の贈与者が決めた人に財産を承継できる

生前贈与は、贈与者が決めた財産を譲りたい人に財産を承継することができます。生前贈与では贈与する人と財産を自由に決められるためです。また、急病や事故などで思いがけず相続が発生し譲りたい人に財産を承継することができなくなってしまったといった事態を避けることも可能です。

相続人間のトラブルを回避し、自分が財産を譲りたい人に財産を確実に承継できるよう、生前贈与を検討してみましょう。

不動産を生前贈与するデメリット3つ

不動産を生前贈与することで、以下のようなデメリットが発生する可能性があります。デメリットを理解したうえで、生前贈与を検討してみましょう。

1.相続税より税率が高い贈与税が課される場合がある

贈与税と相続税の税率を比較してみましょう。

▲贈与税の税率（平成27年1月1日以降）

相続税の税率（相続開始日が平成27年1月1日以降の場合）

課税される税率は贈与税のほうが相続税よりも高くなります。上記贈与税と相続税の税率一覧表を参照すると、3000万円の贈与を受けた場合、贈与税の税率は50％または45％（一般贈与財産または特例贈与財産）ですが、3000万円の相続税の税率は15％です。贈与税のほうが相続税に比べて高いことがわかります。

相続税対策として生前贈与する場合には、贈与税と相続税の負担を減らす方法を事前に確認し検討しておくことが大切です。

2.贈与後3年以内に相続が開始されると相続税を払わなくてはならない

贈与後3年以内に相続が発生した場合は、相続税を支払う必要があります。贈与されてから3年以内に贈与者が死亡した場合、その贈与は無かったものと判断され、贈与された財産は相続財産と判断されるためです。しかし、すべての贈与が相続税の加算対象となる訳ではありません。贈与税が非課税となる特例を利用していたときは、相続税が非課税となる場合もあります。制度をうまく利用することで、相続税の節税に繋がるのです。

参考：相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象になる！？ 相続時加算される贈与とは？｜相続大辞典｜税理士法人チェスター

3.贈与時の不動産取得税や登録免許税が高くなる

土地を生前贈与した場合、相続の場合に比べ登録免許税の税率が高く、不動産取得税も課されることになります。

生前贈与と相続した場合の不動産取得税と登録免許税の税率は以下のとおりです。

不動産取得税と登録免許税を抑えたい場合は、相続で不動産を承継する方法を検討しましょう。

不動産を生前贈与したほうがよいケース

自分が所有する不動産について、以下のようなケースに該当する場合は、不動産の生前贈与を検討してみましょう。

1.将来的に値上がりが見込まれる資産がある場合

将来的に値上がりが見込まれる不動産の場合、値上がり前に生前贈与することをおすすめします。相続税は相続開始時点（亡くなった時点）での相続税評価額で計算されるのに対し、贈与税は贈与した時点の評価額で計算されるためです。

たとえば、所有していた土地の近くに新しい駅が建設されることになったとします。将来相続が発生した時点で評価額が高くなっていた場合は、現在贈与をした場合よりも高い税金を支払うことになるのです。

評価額が高くなる前に贈与を行うことで、相続税の節税につながる可能性があります。

2.賃貸収入をはじめ収益が発生し続けている場合

賃貸収入といった、収益が発生し続けている不動産の場合、生前贈与することをおすすめします。相続税の課税対象となる財産の合計額を抑えることになり、相続税の節税に繋がる可能性があるためです。また、多額の相続税が発生しそうな場合は、事前に贈与をしておくことで相続人となる予定の受贈者が相続税を準備しておくことが可能となります。

収益が発生している不動産を生前贈与しておくことで、相続人となる予定の受贈者が、贈与者に相続が発生した場合に備えることができるのです。

不動産を生前贈与する際に注意すべきポイント

不動産を生前贈与する場合は、以下のポイントに注意しましょう。正しい方法で贈与を行い、可能性を理解したうえで贈与をすることが大切です。

1.【重要】贈与があったことの記録を残しておく

不動産を生前贈与する場合は贈与契約書を作成し、贈与の事実を客観的に残しておきましょう。

贈与の契約は、贈与者と受贈者の双方の合意があれば口約束でも成立します。しかし相続の場合、贈与者は死亡しているため、契約の内容を確認することが困難となります。贈与契約書を作成し証拠を残しておくことが大切です。

贈与契約書を作成しても、必要事項と契約の内容が正しく記載されていないと生前贈与と認められない場合もあります。必要事項の記載漏れがないようにして、契約の内容にも注意が必要です。

また、贈与契約書を作成したときは、公証役場で確定日付を付与してもらいましょう。契約書が日付の日に存在していたことの証明を残しておけるため、安心です。

参考：贈与契約書の書き方【保存版】様式・注意点を記載例付きで解説｜相続税のチェスター

2.負担付き贈与では贈与税の金額が増える可能性がある

不動産を負担付き贈与の形で贈与した場合、贈与税の金額が増える可能性があります。贈与した時点の取引価格で贈与税の課税価格を計算するためです。

負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。

個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。

引用：No.4426 負担付贈与に対する課税｜国税庁

負担付き贈与の場合、贈与税の課税価格は以下のように計算します。

例えば、父が5000万円で購入した土地を子に贈与する代わりに、父の2000万円の借金も子が負担する場合などは、負担付贈与となります。

上記ケースで贈与時の通常価格が、1億円に値上がりしていた場合の課税価格と購入時と変わらず5000万円だった場合を比較すると、課税価格は以下のとおりとなります。土地の取引価格が購入時に比べ高くなるほど贈与税の課税価格も高くなるのです。

不動産の相続税節税対策は生前贈与だけではない！2つの方法をチェック

不動産には生前贈与以外にも以下のような相続税節税対策があります。自分にはどの方法が適しているか事前に確認することが大切です。

1.小規模宅地等の特例を活用し相続税評価額を減らす

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に一定の要件を満たすと、評価額が減額される制度のことをいいます。特例の要件を満たすと、相続した土地の評価額を最大80％減額することができるのです。小規模宅地等の特例を利用し、相続税評価額を減らすことで、相続税の節税につながりますが、宅地の種類や取得者によって適用要件が異なるため、適用者に該当するかどうか確認しておきましょう。

参考：小規模宅地等の特例とは？適用要件・計算・申告などわかりやすく解説｜税理士法人チェスター

2.更地があるなら賃貸マンションやアパートを建設する

更地を所有している場合は、賃貸マンションやアパートの建設を検討してみましょう。相続税の節税につながる可能性があります。相続税法においては、被相続人の不動産のうち他人に貸している土地や建物について不動産の評価を減額することとしています。なぜなら、相続人が相続しても自分で自由に利用することができないためです。

賃貸マンションやアパートを建設することで、不動産の評価額が減額され相続税の課税対象となる合計金額を抑えることにつながります。

ただし、賃貸経営のリスクも理解しておくことが大切です。利便性の低い地域や需要のない地域にアパートを建てても、借り手がみつからずに資産運用がうまくいかず負債につながる可能性もあります。

相続対策として土地を貸したり、アパートを建てたりすることを検討している場合は、運用して利益を得られるかどうか、事前に市場調査をしっかりと行いましょう。

不動産の生前贈与で確実な相続対策をするなら専門家へ相談を

不動産の生前贈与は相続財産の減少による相続税の節税になるだけでなく、非課税枠や特例を適用することで贈与税を抑えられる場合があります。非課税枠や特例制度を利用できるか確認したうえで生前贈与を行うことが大切です。

相続税と贈与税の負担を抑えるために、より確実な相続対策を行いたい人は、相続を専門とする税理士に相談することをおすすめします。

相続税や贈与税の負担が心配な場合や、特例が適用できるかといった判断が難しい場合は、ぜひ一度税理士法人チェスターにお問い合わせください。贈与に詳しい専門税理士が、不安や疑問を解決できるようサポートいたします。

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