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相続登記は専門家・法務局に相談すべき!メリット、費用、注意点も紹介

相続登記は専門家・法務局に相談すべき!メリット、費用、注意点も紹介

相続登記を申請するにあたって、どこに相談したらよいかという問題があります。できることなら安く済ませたい、そう思われる方が多いのではないでしょうか。今回は、考えられる相談先とメリットや問題点に触れていきます。

相続登記の相談先とメリット

登記の相談先は基本的には2つあります。法務局と司法書士です。また、弁護士も法律上は登記申請の代理人になることが認められています。それぞれのメリットと問題点を見ていきましょう。

①登記所・法務局

法務局には「登記相談員」という登記実務に携わったことのある相談員がいます。予約をしてから訪問することで、一般的な登記申請書類の作成方法を無料で教えてもらえます。ただ、ここで注意したいのは、あまり踏み込んだ相談には対応してもらえないということです。

法務局での登記相談に適しているケースとしては、相続関係がシンプルで相続人全員が書類作成に協力的である、といった場合が挙げられます。知りたいポイントが主に書類の記載方法や揃え方の場合は、法務局の一般的な登記相談で対応できます。

②司法書士

司法書士は登記のスペシャリストです。ですから、登記に関するあらゆる疑問点の相談が可能になってきます。
問題点があるとすれば報酬が発生することになります。とにかく安く済ませたい方には適していないかもしれませんが、シンプルな相続関係でなければ、少しお金がかかっても司法書士に依頼するのがベストといえるでしょう。

③弁護士

弁護士は登記実務を法律上行うことが可能ですが、実際に日常業務として相続登記を取り扱う先生はごくわずかです。ただ、相続人の間で揉めている場合には司法書士では対応できませんので、まずは弁護士に相談するべきです。

相続登記の相談に必要な費用はいくら?

上記でそれぞれの相談先の特徴を見てきましたが、費用はどのくらいかかるものなのでしょうか。

①登記所・法務局への相談費用

登記所・法務局に相談した場合にかかる費用はありません。無料です。ただ、ほとんどの場合、1回の相談ですべて申請できる状態にすることはかなり難しいでしょう。

②司法書士への相談費用

司法書士に登記申請書の作成方法等について相談しても、相談だけで解決するケースはほとんどなく、通常は実際の登記申請まで依頼することになります。そうなると、司法書士に支払う報酬の相場としては10万円前後と考えておかれるとよいでしょう。また、報酬とは別に、登録免許税等の実費が発生します

なお、過去には司法書士報酬の基準となる額を定めた報酬規程が存在したのですが、平成15年に撤廃されており、現在は事務所ごとで自由に報酬額を定めることができます。

③弁護士への相談費用

上述のとおり、弁護士に相続の相談や依頼をするケースは、ほとんどが揉めているケースです。ですから、報酬額は揉めている内容、相続財産の額、裁判手続を利用するかどうかによっても大きく変わってくると思います。まずは相談をして見積りを出してもらいましょう。

相続登記を行うための基礎知識

相続登記をする際、まずは何から始めたらよいかが難しいところです。ここでは、始めに何から着手するのかを中心に見ていきます。

司法書士に依頼する場合の手続き

相続登記を行うにあたって最初に立ちはだかる難題として、戸籍の収集が挙げられるでしょう。通常は、亡くなった方の死亡から出生までの戸籍を本籍地の役所で取得して相続関係を確定させてから手続きがスタートします。
司法書士に依頼する場合には、戸籍を一切そろえなくても司法書士が代わりに取得してくれます。貴重な時間も手間も省くことができますから、これは大きなメリットといえます。

司法書士事務所へ相談に行く際に、この亡くなった方の死亡から出生までの戸籍がそろっていればスムーズに手続きが進みますが、これらがなくても司法書士が職務上請求(職権請求)で代わりに取得してくれますから、手ぶらで相談に行っても大丈夫です。

ただ、司法書士が手続きをスタートするのに最低限必要としている情報があります。それは、「亡くなられた方の最後の本籍地」と「相続不動産の所在、地番、家屋番号」です。本籍地がわからなければ戸籍が集められませんし、どの不動産が相続財産かがわからなければ手続きができません。

そこで、司法書士事務所へ相談に行く際は、亡くなられた方の最後の本籍地が載っている戸籍謄本をお持ちになるとよいでしょう。
また、不動産については、直近年度の「固定資産税の納税通知書」を相談の際にお持ちになるとよいです。そこには、不動産の所在、地番、家屋番号や不動産の評価額が記載されているため、登録免許税(印紙代)の計算ができ、おおよその費用が相談時にわかります。

ご自身で行う場合の手続き

ご自身で相続登記をされる場合も、まずは上述のとおり、亡くなられた方の死亡から出生までの戸籍を集めるところからスタートします。戸籍を取得される際には「戸籍の附票」を一緒に請求します。それらが揃ったら、相続人全員の現在の戸籍謄本を取得します。戸籍関係はそれで終わりです。

次に、相続人全員で誰がどの財産を相続するかを話し合い、その結果を遺産分割協議書に起こして、全員が署名して実印で押印します。その際に印鑑証明書を全員から徴求しておくとスムーズです。そして、不動産を取得する方の住民票を用意すれば相続登記に必要な基本的な書類の収集は完了です。

ここまで揃えたうえで、毎年役所から届く直近年度の「固定資産税の納税通知書」をもって、登記所・法務局の登記相談を予約するとかなり効率の良い相談ができると思います。

相続登記を法務局で相談しながら進める際の注意点

すでにご説明したように、法務局で登記相談をするなら、シンプルな相続関係で相続人全員の協力が得られるようなケースが適しています。しかしながら、やはりお金をかけずに手続きしたいと思われるのは当然です。
では、ここからはさらに踏み込んで、ご自身で進めつつ、法務局の登記相談を利用する場合の注意点を説明していきましょう。

①相続人の確定が難しくスムーズに進まない

戸籍を集めていく中で、予想外のことが判明するケースがあります。たとえば、亡くなった父の前妻との間に子がいた、すなわち自分たちの異母兄弟の存在が判明したような場合です。この場合には当然その方も相続人となるため、協力してもらわなければ相続登記ができません。

とはいえ、戸籍には住所が記載されていませんから、異母兄弟の相続人がどこに住んでいるか分かりません。
この場合、まずはその異母兄弟の相続人の現在の戸籍まで請求します。その際に住所が記載されている「戸籍の附票」も同時に請求します。戸籍の附票で住所が判明しますから、そこにお手紙を書くことがファーストコンタクトになってくるかと思います。

そもそも勝手に戸籍を取得できるのかという疑問が生じるかと思います。しかし、戸籍法では「正当な理由がある場合に利害関係人からの請求ができる」となっていますから、この場合は可能です。

ただ、戸籍法上は同意なしで戸籍を請求できたとしても、見ず知らずの人に自分の戸籍を取られたというだけで憤慨されることも大いに考えられます。
ましてや、初回のお手紙で「父名義の自宅の不動産を私が相続したいので、権利を譲ってください」などと本題に踏み込むようなことをしてしまったら、相手の方は争うつもりがなかったのに怒ってしまい考えが変わったということもあるでしょう。

このように、会ったこともないような異母兄弟にお手紙を送って相続登記の協力を求めることは、ものすごくデリケートな問題ですから、法務局の無料相談で対応できるような話ではありません。どのようなお手紙を送れば良いかと聞いても、おそらく回答してもらえないでしょう。
このような場合は、慎重に司法書士や弁護士に相談しながら進めるのがよいでしょう。

上記のような異母兄弟の相続人が判明したケースでなくとも、相続人間の関係性が希薄になっている、連絡先すら知らないといったような場合にも、同じように手続きを慎重に進める必要があります。

②遺産分割協議の際にトラブルが発生するおそれ

相続関係がシンプルで、相続人同士の仲が良ければ、比較的譲り合ってスムーズに手続きが進みますが、すべてのケースにおいて必ずしも話し合いがまとまるというわけではありません。

仮に、相続財産の土地・建物合わせて3,000万円程度の価値があるとした場合、自分に3分の1の権利があるのであれば、土地・建物の名義はいらないけど、1,000万円は欲しい、と考えるのが普通ではないでしょうか。

このような場合には、不動産を取得する相続人が、現金で1,000万円を用意して、権利を主張する相続人に渡すなどの方法があります。これを「代償分割」といいます。不動産の場合は預貯金と違って、キレイに割って分けることが難しいため、このような方法が採られることが多いです。

(参考)代償分割とは?遺産を分割する方法や相続税の課税価格の計算方法

ただ、1,000万円の現金が用意できなければどうでしょうか。そうなると、相続登記をして、不動産を売却してから、その売買代金を分配するという方法に移行するしかないでしょう。その場合、不動産の名義を単独で取得したかった相続人の思惑とは方向性が完全にずれてしまうことになります。

上記のケースでは、最終的に売却することで解決しそうですが、どうにもならず暗礁に乗り上げたまま、相続登記が放置されている、といったケースもあるでしょう。こういった場合には法務局の登記相談ではまったく対応できないです。

③先代の相続登記が行われていない場合

相続登記をするにあたって、不動産の登記簿謄本を法務局で取得してみると、名義人が今回亡くなられた方(被相続人)でないことがあります。つまり、父の名義だと思っていたのに祖父の名義のままになっていた、といったケースです。

この場合には、父の出生から死亡までの戸籍だけでは足りず、祖父の出生から死亡までの戸籍も集めなければなりません。また、父の兄弟姉妹(すなわち祖父の相続人)を確定させるところからスタートしなければなりませんから、集めなければならない戸籍は相当多くなります。

戸籍を集めたうえで、相続人を確定するのですが、相続人が多くなると連絡が取れない人が出てくるなど、様々な問題が発生することが予想されます。また、祖父の遺産分割と父の遺産分割の2つをすることになります。このような複雑なケースでは、法務局の登記相談ではなく、司法書士に一番スムーズな方法をアドバイスしてもらい、指示に従って動くほうが賢明といえるでしょう。

④相続不動産に他人の権利が付いている場合

相続登記の準備を始めるにあたり、登記簿を確認すると、「乙区」という欄に「抵当権」が付いていることがあります。
登記簿は「表題部」と「権利部」に分かれており、「表題部」には土地や建物の形状を示す情報が記載されています。「権利部」はさらに「甲区」と「乙区」に分かれており、「甲区」は所有権の権利情報、「乙区」は所有権にくっついている権利(担保)などの情報が記載されています。

「乙区」に抵当権が付いていて、借入金の返済がすべて終わって、抵当権の抹消登記を申請すると、その抵当権の欄の記載事項に下線が引かれます。そして、下の欄に「○番抵当権抹消」という記載が追加されるのです。ところが、相続登記の準備を始めるにあたり登記簿を確認すると、まだ抹消登記がされていないことがしばしばあります。

抹消登記がされていない場合に考えられることとしては、「お金は全額返済したが抹消登記をしていない」または「まだ全額返済していないので抹消登記できない」かのどちらかです。これは登記簿だけでは分かりませんから、相続人の方から抵当権を付けている銀行に問い合わせることが必要です。

現存する銀行の場合には、比較的スムーズに対応してくれるところが多いですが、すでに消滅した銀行は、抹消するための書類もなく、抹消登記に関与する代表者も存在しないため、法務局での登記相談だけで司法書士などの専門家の関与なしに手続きをすすめるのは難しいと思います。

⑤登記申請書の作成には専門知識が求められる

現在は法務局がホームページの中で登記申請書の書き方やひな型を公表しているため、民法に定められている法定相続分で相続登記をする場合や、ごく簡単な少人数の相続人間の相続登記であれば、法務局のホームページを見ながら同じように書き写して作成したり、必要に応じて法務局に登記相談をしながら進めることで、登記申請はできると思います。

ただ、相続関係が複雑であったり、法律知識が必要なケースについては司法書士に依頼されることをお勧めします

たとえば、一例を挙げますと、平成28年5月7日にAさんが死亡して、相続人が配偶者Bさん、子供がCさんとDさんであった場合に、Aさんの死亡時に相続登記をせずにそのままにしておいたところ、令和3年8月10日に配偶者のBさんが亡くなった場合には、どのような登記をすべきでしょうか?

このようなケースは、よくあります。Aさんの遺産分割協議をCさんとDさんの2人ですればよい、と考えるのが普通だと思いますが、Aさんが亡くなられた時点では配偶者のBさんが生きていますから、Bさんも相続人であるため、Aさんの遺産分割協議にはBさんが入っていないと成立しないですよね。

ところが、Bさんは先ごろお亡くなりになられていますから、遺産分割協議に参加することなど不可能です。不可能なのに、参加しないと効力が発生しない、無茶な話と思われるかもしれません。これが、専門家の知識を要する場面なのです。

ちなみに、上記のケースではどのように対処すべきかというと、Bさんの相続人は誰かと考えた場合、当然CさんとDさん2人だけです。ということは、Bさんの権利も義務も全てCさんとDさんの2人が背負っているわけです。ですから、Aさんの遺産分割協議にはCさんDさんが、Aさんの相続人としての地位とBさんの相続人としての地位を両方もって参加したという内容の遺産分割協議書にすることで、1回で相続登記ができます。

これは一例に過ぎませんが、相続登記には実に様々なイレギュラー要素が含まれてくる場合があり、それにまつわる法律や先例、法務局の運用などすべての知識を総動員して対応していかなければならないケースも多々あります。

⑥法務局に何度も出向く必要があり手間がかかる

ご自身で法務局のホームページを参考に書類を作成したり、法務局の登記相談を利用して登記申請したりする場合には、1回で終わらないことを想定されておいたほうが良いと思います。

法務局の登記相談は、1回目で疑問点が解決しないことも多いですし、いくら事務処理に慣れている方でも少しの間違いはあるものです。その場合には、補正(修正)をするために法務局に出向く必要があります。

相続する不動産の管轄法務局が近くであればよいのですが、遠方の法務局に郵送で申請しているような場合には、郵送で補正(修正)できない場合もあるため、遠方の法務局に出向くか、一度取り下げてやり直すか、いずれにしてもかなりの負担になります。

⑦法定相続情報証明制度の利用に手間がかかる

「法定相続情報証明制度」という制度が近年スタートしました。これは、亡くなられた方の相続関係を証明する戸籍等を法務局に提出して、相続手続きに必要となる相続人に関する情報を1枚の証明書にしてもらうというシステムで、この「法定相続情報」があれば、以後、相続登記や銀行などで相続手続きをする際に戸籍一式を提出する必要がなくなります。

ただ、法定相続情報を取得しないで相続登記を申請するにしても、法定相続情報を取得してから相続登記を申請するにしても、一度は相続関係を証明する戸籍謄本等一式を揃えなければなりません。

法務局に相談しても、法務局は相談者に代わって戸籍を取得することができませんので、ご自身で戸籍を取得する必要があり、手間がかかります。

法定相続情報が役に立つ場面としては、相続登記以外ですと預貯金口座の解約手続きがあります。先に相続登記をして、ついでにその戸籍を使って法定相続情報を数枚取得しておけば、複数の金融機関で同時に相続手続きを進めることができるため、非常にメリットがあります。

法定相続情報証明制度に関する解説は以下も参考にされてみてください。
>>法定相続情報証明制度のメリット・デメリットと利用方法を徹底解説

まとめ

このように見ていきますと、相続登記をご自身でされるか、司法書士に依頼するかはケースバイケースであり、また事務処理の得手不得手も影響するため、どちらが良いかは一概には言えません。

ただ、たとえ失敗しても署名や押印のもらい直しが簡単にできる間柄の相続人関係であれば、チャレンジしてもよいかもしれません。

逆に失敗できないといった緊張感のあるケースや難しい内容であれば、最初から司法書士に依頼されることをお勧めします。

>>相続登記のことなら司法書士法人チェスター

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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