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相続税の申告が必要な方が激増する?住宅を所有している人は、高確率で申告が必要に?

相続税の申告が必要な方が激増する?住宅を所有している人は、高確率で申告が必要に?

平成27年に相続税の大改正がありました。

この改正によって、住宅を保有している人の多くが新たに相続税の申告をすることになります。

今まで相続税なんて自分には関係ない話と思っていた人も、東京に住宅を保有している方や、路線価の高い地域に住宅を保有している方は、相続税の申告をしなければならない可能性が高いのです。

ではどのような改正によって、相続税の申告をしなければならない方が激増することになるのでしょうか?

1.東京23区のほとんどの人が相続税の申告が必要になる?

東京23区では、25%もの人が相続税の申告が必要になるという見通しが立てられています。

この数字は、住宅を保有している人もそうでない人も含めたデータですから、住宅を保有している人のほとんどが相続税の申告が必要となるという計算です。

これほど相続税申告者が増えた理由は何なのでしょうか?

相続税の申告をしなければならない方が激増する理由は?

平成27年1月に相続税法の大改正によって基礎控除が大きく引き下げられたことと関係しています。

改正前は5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)だったものが、改正後は3,000万円+(600万円×法定相続人の数)へと大きく削減されました。

この改正によって多くの人が相続税の申告をすることとなり、相続税対策を考えなければいけない時代となりました。

相続税の申告が必要な方が激増する?住宅を所有している人は、高確率で申告が必要に?

2.なぜ住宅を持っているだけで相続税の申告が必要なの?

住宅を持っているだけで必ずしも相続税を申告する必要があるわけではありません。

基本的には基礎控除を超えた金額に相続税がかかります。

(財産の価格-基礎控除)×税率という図式です。

しかし、そもそも土地の値段が高い東京23区内には5,000万円から6,000万円の評価額がつく土地や建物がとてもたくさんあります。

東京23区の坪単価平均は約400万円ですから、大抵の場合簡単に基礎控除を超えてしまうわけです。

ですから、東京23区に不動産を保有している人の場合、多くが相続税の対象となります。

相続税の申告が必要になる事例

一例を考えましょう。

建物2,000万円と土地4,000万円の合計6,000万円を残してなくなった人がいるとします。

相続人が配偶者と子供1人の場合で計算しましょう。

改定前は基礎控除額が7,000万円=5,000万円+(1,000万円×2人)となり、相続財産である6,000万円より高い計算になりますから、相続税はかかりませんでした。

しかし、改正後には基礎控除額が4,200万円=3,000万円+(600万円×2人)になるため相続財産額が基礎控除額を超えてしまい、超えてしまった1,800万円の金額が課税対象となります。つまり、同じ相続財産でありながら、新しい制度では相続税の申告が必要となります。

相続税の申告が必要な方が激増する?住宅を所有している人は、高確率で申告が必要に?

つまり、改正前の基礎控除で計算すれば、相続税の申告が不要だった方も、改正後の基礎控除で計算すると、相続税の申告が必要になることがあるのです。

よって、東京にお住まいの方は、4人に1人が相続税の申告が必要になるだろう!と言われております。

相続税の申告についての関連記事をご紹介しておきますので、ご参考にしてみてください。

相続税の申告をする上で、押さえておきたい7つのポイント

こんなに必要なの?相続税の申告時に必要な添付書類まとめ

相続税がゼロ!それでも相続税の申告をしなければならない状況とはどんな時?

3.土地や建物はどうやって評価額を決めるのか?

被相続人が亡くなった日の時価で、土地や建物などの相続財産の評価額が計算されます。では、不動産の評価方法にはどんなものがあるのでしょうか。

不動産の評価方法には路線価方式倍率方式の2つのパターンがあります。

(1)路線価方式とは?

路線価方式から詳しく見ていきましょう。公式は、路線価(道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価額)×地積(土地の公図から算出した登記簿上の面積)です。

この路線価方式は、市街地にある宅地をメインの対象にした計算方式だと覚えておきましょう。

(2)倍率方式とは?

もうひとつの倍率方式とは、路線価が定められていない地域で土地を評価する時に使われる方法です。これは、その土地の固定資産税評価額を参考に、その評価額に定められた倍率をかけて計算する方法です。

これら2つの評価方法では財産評価基本通達という、相続税申告で参考となる通達をもとに計算されています。

とはいえ、この財産評価基本通達に画一的にあてはめようとすると、現実の使用状況からして問題が出てくる場合もあります。そうしたケースでは不動産鑑定士による不動産鑑定評価を採用するのもひとつの方法です。場合によっては路線価方式や、倍率方式を使って不動産の評価を行ったケースと比べて評価を下げられる可能性があります。

路線価方式や、倍率方式について、下記の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご参考にしてみてください。

相続税対策は土地の価値を知ることから。路線価についての知識も必須!

4.争いにならずにスムーズに相続する最善策とは?

相続のための重要な2つの対策方法をご紹介します。1つ目は財産移転対策です。

(1)争いを避ける財産移転対策とはどんな方法か?

簡単に言うと、不動産を相続させる時には複数の相続人に共有財産として相続させないのがポイントです。

相続財産が預金や株などの動産の場合は現金化も簡単ですし、簡単に分けることができます。

したがって、共有で相続する必要はありません。

ところが、不動産の相続には、分割や売却が必要になるなど時間と手間がかかるため、ひとまず相続人どうしで共有するという選択肢を選ぶ方が多いです。

共有財産にならない動産に関しては、相続人同士で揉めることはそれほど多くありません。

しかし、不動産の場合は分割がしにくいことが災いして相続人同士で思わぬ争いの火種になってしまうことが多いのです。

共有不動産は共有者全員が同意して初めて売却や建て替えができますが、共有者間の関係が薄く意思の疎通が履かれていないと、話し合って同意するにはたくさんの時間やコストがかかりスムーズに進まないことが往々にしてあります。

しかも、相続人が亡くなった場合にはその権利はさらに、それぞれの相続人に引き継がれることとなり、共有者はさらに増加していき複雑化が進みます。思わぬ相続人同士の争いを避けるためにも、不動産を共有して相続させない方が良いということがわかります。

ですから、不動産を保有している場合には、遺言でどの不動産をどの相続人に渡すかを指定しておくのがベストです。

(2)不動産の評価額を下げるワザ!5つの財産評価対策とは?

相続税の申告をする場合には、不動産(土地や建物など)の評価額が高いと、税金(相続税)も高くなってしまいます。

そこで、財産の評価額を下げるための5つの財産評価対策を考えましょう。

財産評価対策で相続財産の評価額を下げることによって相続税を払う必要がなくなったり、負担が軽減されたりします。対策するかどうかによって1,000万円以上節税できることも頻繁にありますから、これは相続税対策で最も大切な分野と言えるでしょう。

損をしないために、どんな対策があるのかしっかり覚えておきましょう。これから、たくさんの財産評価対策の中でも実際によく利用されているものを見ていきます。

対策1:賃貸マンションを建設するだけで節税に?

1つ目は、相続する土地に賃貸マンションの建設で節税する方法です。賃貸マンションを建設すると不動産の評価額が低くなるのです。

その理由は賃貸マンションの土地が貸家建付地評価額扱いになるからです。

たとえば、1億円の土地に2億円で賃貸マンションを建設したとしましょう。このケースでは建築前は1億円+2億円で3億円の評価を受けます。

しかし、建築後は土地の評価額は自用地評価額から貸家建付地評価額になるため、約1億6千万円へと大幅ダウンするのです。

この自用地評価額とは、自分のために使かっている土地の評価額のことです。

更地でも建物がたっていても同様です。

また、自分の子供にただで貸している土地などもそれに該当します。

これらを賃貸マンションの土地に変更することで大きく評価を下げられるというわけです。

貸家建付地評価額とは、貸家の敷地の評価額を表します。

不動産の借手に利用されているため、自分の土地とはいえ使用に制限がかかることから、自用地としての価額から借家人の有する権利の価額が引かれるという考え方で、財産評価額が安くなるわけです。より厳密には貸家建付地の価額は自用地とした場合の価額から(自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)を引いた額となります。

貸付マンションを建設するだけで節税できる仕組みをさらに詳しくまとめた記事を下記に参照しておきます。

アパートや駐車場でも小規模宅地が適用される?貸付事業用宅地とは

対策2:広大地評価を利用すれば最大65パーセントも評価が下がる!

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

大きな土地を保有している人は絶対に利用したいのが広大地評価です。この制度を利用することによって、最大で65%も評価減し、相続税の納税額が数百万円から数千万円も違ってくるというから驚きです。

ただし、この広大地評価を利用出来るかどうかは、要件が非常に複雑なので判定が難しいです。大きな土地を保有している場合は自己判断するのではなく、相続税のプロである税理士さんに相談してみましょう。

広大地評価について詳しくは下記サイトをご参照ください。

広い土地を相続したら広大地評価が適用される?広大地評価の適用要件とは?

対策3:小規模宅地の特例を利用する!

小規模宅地の特例というシステムについても知っておきましょう。これは相続財産のうち、亡くなった人やその人と一緒に暮らしていた親族の事業用や居住用になっていた宅地に関して評価額を減額できるというシステムのうち、一定の面積までの土地について適用されます。この特例に当てはまると50%から80%もの評価減が可能であり、大幅な節税が可能です。

では、ここでもひとつの事例をもとに考えましょう。

この場合は非相続人の配偶者と同居している息子A、配偶者と別居の息子Bが相続人です。

相続財産は自宅用敷地1億、建物2,000万円、預金2,000万円、保険1,000万円の合計1億5,000万円となります。まず、配偶者がすべての自宅用敷地を受け取った場合にはその敷地の1億円が小規模宅地の特例で財産評価額が下がった結果、2,000万円となります。

2つ目のケースとして同居の息子Aがすべての自宅用敷地を受け取った場合も小規模宅地の特例が適用されて1億が2,000万円となります。

しかし、3つ目のケースとして別居の息子Bがすべての自宅用敷地を受け取った場合には小規模宅地の特例が利用できなくなります。そうすると1億円の土地の評価額を減らすことができません。当然小規模宅地の特例を利用できる場合と比較して相続税を多額払う必要が出てきます。

このケースでは特例を使用した場合は合計の相続税額が225万円となるのに対し、特例を使用しない場合の合計の相続税額は1495万円となると算定されます。つまり、特例を利用するかどうかによって、1270万円も金額に差が生じるというわけです。

保有の土地を相続する際に知っておきたい5つのポイント!どうやって土地を評価するのか?

>>小規模宅地等の特例の詳細については、こちら

対策4:配偶者への贈与で相続税を減らせる!

配偶者に対して住宅あるいは住宅取得のための資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税を控除するという配偶者への贈与というシステムも知っておきたい制度です。この場合、110万円の基礎控除もあるので、贈与税の配偶者控除2,000万円との合計2,110万円まで贈与税はかからないことになります。

この特例を利用する際の注意点として、結婚して20年以上の夫婦であることや同一の配偶者間では一生に一度しか適用を受けることができないことなどが挙げられます。タイミングや金額についてはよく検討して贈与することがポイントです。贈与実行に当たっては専門家と相談して行うのがベストでしょう。

2,000万円の贈与でも無税?配偶者への贈与で節税対策する仕組みとは?

まとめ

きちんと相続対策をすることで1,000万円以上の節税ができる可能性があります。今までは自分には関係ない話だと思っていた人も、平成27年の相続税改正によって相続税の申告をすることになるかもしれません。相続に関する知識を今から蓄えておくのは大切です。

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